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房屋商有初始登記的，不影響房屋擁有人買賣房屋，買賣合同自成立時生效，不辦理登記，不影響合同效力，但當事人或者法律另有規(guī)定除外。

《中華人民共和國民法典》

第二百零九條【不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力】不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二百一十五條【合同效力與物權(quán)變動區(qū)分】當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

一、怎么進行房屋初始登記

（一）申請：房屋所有權(quán)人（單位）辦理房屋登記確權(quán)必須到房地產(chǎn)交易監(jiān)理所進行申報，按規(guī)定要求填寫申請表格，并按規(guī)定提交房地產(chǎn)登記確權(quán)的有關證件資料。

（二）收件：

1、公房登記確權(quán)須提交證件：

須提交以下證件：土地使用證、市規(guī)劃部門批準的建設工程規(guī)劃許可證、建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證、基本建設計劃等。

2、統(tǒng)管房確權(quán)提交證件：

房屋所有權(quán)證、交接協(xié)議、統(tǒng)管文件；如被統(tǒng)管單位無房權(quán)證，應提交初始房地產(chǎn)來源證件及申報資料等（具體要求按交易所關于統(tǒng)管房登記確權(quán)的規(guī)定執(zhí)行）。

3、私房確權(quán)須提交證件：

土地使用證、房屋建設規(guī)劃許可證、房屋竣工規(guī)劃驗收合格證。

（三）初審：對提交的證件資料，工作人員認真審查證件是否齊全，有無涂改現(xiàn)象，表格是否按規(guī)定填寫，有無空項。經(jīng)審查證件齊全合格，應及時登記臺帳，發(fā)給申請人房產(chǎn)證件交件收據(jù)，并予約實地復核時間。不合格的應及時申請人下達房屋登記確權(quán)缺失通知書或房屋確權(quán)申報材料駁回通知書，待證件提交齊全后再進行申報登記。

（四）實地復核調(diào)查：外業(yè)人員會同測繪隊人員對申請登記的房屋、占用土地等情況到實地逐一核實，認真調(diào)查四鄰意見，確保無任何糾紛。實地勘丈結(jié)束后，及時繪制圖表，完善資料，認真填寫調(diào)查意見，并及時轉(zhuǎn)交科長審查。

（五）審查：科長對轉(zhuǎn)來的申報證件、資料進行全面的審查；經(jīng)審查合格并在科長審查欄內(nèi)簽署意見后。

（六）審批：由所長或分管所長進行終審、簽字。

（七）繕證：經(jīng)審批準予發(fā)證的，由內(nèi)勤轉(zhuǎn)發(fā)證科。

（八）發(fā)證：發(fā)證時嚴格收費標準。核對好《房屋所有權(quán)證》中的每項內(nèi)容，杜絕出現(xiàn)任何差錯。

二、房屋買賣糾紛有哪些

1、商品房預售糾紛

商品房預售制度有利于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)及時籌集資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)中去，加速了商品房的流轉(zhuǎn)，促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，因此，近年來商品房的買賣大多采用預售的方式。

但是，當購買者依售房宣傳廣告、規(guī)劃設計訂立預售合同后，在房屋正式交付使用時，卻發(fā)現(xiàn)標的與原來的廣告宣傳不同或是開發(fā)商在預售之后，不能辦理產(chǎn)權(quán)證；或者是開發(fā)商不能按期交房，或有其他違約行為而發(fā)生糾紛。

2、單位集資房和已參加房改的公有住房的出售糾紛

根據(jù)國務院的房改政策，單位建設的含有職工福利性質(zhì)的住房基本上已出售歸職工所有，不過對這些房屋的上市交易還有一定的限制條件，不允許隨意轉(zhuǎn)讓。

而有些職工在條件好，想購買新商品房時，會將房改房出售，但縣一級的房改房出售又未制定相關政策，或是有些職工為了逃避交納稅金和出售收益，許多房屋都是私下出售，根本無法辦理過戶手續(xù)。結(jié)果是由于違反了限制性規(guī)定，造成了大量買賣行為無效而發(fā)生糾紛。

3、私有房屋和二手房買賣糾紛

房屋是不動產(chǎn)，依據(jù)法律規(guī)定在轉(zhuǎn)讓時必須辦理變更登記，而且要交納稅款。社會上大量存在因不愿交納稅款，在房屋買賣后不變更登記（俗稱過戶）的行為，隨著房價的上漲或遇到房屋拆遷時，有些人對原賣價反悔，以合同未變更登記為由，起訴要求解除合同。

4、商品房出售糾紛

商品房的出售過程中，主要是因出售方違約造成糾紛。有因商品房面積不足、質(zhì)量存在瑕疵、出售方不出具發(fā)票、辦理房產(chǎn)證等問題而發(fā)生糾紛。也有買房人未能如期支付房款，出讓人要求履行付款義務，甚至是主張解除合同的。