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買受人對抵押的風(fēng)險應(yīng)當是明知的,在案涉房產(chǎn)被設(shè)定抵押后至查封前,其理應(yīng)及時行使權(quán)利。

一、有抵押的房子可以過戶嗎？

民法典沒有明確有抵押權(quán)的房子是否可以過戶，但是根據(jù)法律規(guī)定，已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。這就是說，已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。反過來講，如果一處設(shè)定了抵押的房產(chǎn)，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓，在法律上應(yīng)歸無效。同時購買了這種設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)對購買人來說也存在法律風(fēng)險，一旦抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，購買人的風(fēng)險就顯現(xiàn)出來。

二、抵押財產(chǎn)是否可以轉(zhuǎn)讓

可以。抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！狙由靸?nèi)容】抵押期間的處置權(quán)由于抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時獲得的是抵押物的交換價值，基于這種財產(chǎn)的代位性，在抵押期間，相對于抵押權(quán)人而言，抵押人對于抵押物仍然享有處分權(quán)，但卻要受到一定限制。（1）出租權(quán)抵押人將抵押物出租的，承租人的租賃權(quán)是否有效取決于抵押設(shè)定的時間。當租賃先于抵押時，應(yīng)遵循“抵押不破租賃”的原則，在租賃物設(shè)定抵押后原租賃關(guān)系繼續(xù)有效。其原因在于，承租人支配的是租賃物的使用價值，而抵押權(quán)人支配的是其交換價值，所以租賃物設(shè)定抵押不會損害承租人的利益，因此抵押人將租賃物設(shè)定抵押無須經(jīng)過承租人的同意。但是如果租賃合同沒有到期抵押權(quán)人就依法行使了抵押權(quán)，租賃物所有人發(fā)生變化，租金的給付對象也發(fā)生了變化，故抵押人在設(shè)定抵押時，應(yīng)告知承租人抵押事實，同時為避免負有租賃的抵押物變價困難，也應(yīng)將租賃事實告知抵押權(quán)人。（注：當?shù)盅悍课菀虻盅簷?quán)人通過法院被依法執(zhí)行拍賣時，如承租人依據(jù)“抵押不破租賃”要求帶租拍賣，執(zhí)行法院應(yīng)予實質(zhì)審查。以浙江為例，承租人只要在房屋被抵押、查封后占有房屋的，不論是否在前已簽訂租賃合同，執(zhí)行法院都可以裁定除去租賃關(guān)系而啟動拍賣；如果房屋被抵押、查封前已交付承租人，但申請執(zhí)行人有證據(jù)證明被執(zhí)行人與承租人間惡意串通以明顯不合理低價租賃，或有偽造租金交付證據(jù)的，執(zhí)行法院經(jīng)審查后仍可能除去租賃關(guān)系拍賣）反之，抵押人在抵押權(quán)設(shè)立后抵押物出租的，租賃關(guān)系不可以對抗已登記的抵押權(quán)，即抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對抵押物受讓人不具有約束力。（2）出讓權(quán)抵押期間，抵押人欲轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)抵押物的，必須通知并征得抵押人同意并將抵押情況告知受讓人，否則轉(zhuǎn)讓行為將歸于無效（如果是無需登記的抵押物，可能導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為生效而致抵押權(quán)人蒙受損失），但如果受讓人代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)從而消滅抵押權(quán)（即受讓人行使“滌除權(quán)”）的除外。如若抵押權(quán)人認為轉(zhuǎn)讓價款明顯低于抵押物價值時，抵押權(quán)人可要求抵押人提供相應(yīng)擔(dān)保作為其同意轉(zhuǎn)讓的條件。對于轉(zhuǎn)讓所得的價款，債務(wù)人應(yīng)當用于提前清償擔(dān)保的債權(quán)，剩余部分才由抵押人享有，如有不足的，還需債務(wù)人清償。（3）再抵押權(quán)財產(chǎn)經(jīng)抵押后，若財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保的債權(quán)金額，就余額部分抵押人可向其他債權(quán)人再次抵押，但是再次抵押的擔(dān)保債權(quán)金額不能超過抵押物的余額部分。

三、為什么被查封的房子不能買

被查封有抵押的房子不能買的原因是：

（一）查封抵押期間房屋一般不得進行過戶登記；

（二）抵押期間房屋所有人轉(zhuǎn)讓房屋未通知抵押權(quán)人或者并未告知房屋買受人的，轉(zhuǎn)讓行為無效；

（三）抵押權(quán)人可能依法行使抵押權(quán)，拍賣房屋還貸。