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房主未按合同解除抵押屬于根本違約。房屋買賣合同依法成立生效后受法律保護，當事人必須按照合同的約定全面履行約定的義務，房主未按合同解除抵押房屋無法辦理過戶手續(xù)無法實現(xiàn)合同目的，應認定為根本違約。

一、隱瞞房屋被抵押買賣房屋有效還是無效呀

隱瞞房屋被抵押買賣房屋有效。

賣方轉(zhuǎn)讓被抵押的房屋并簽訂房屋買賣合同的，應告知抵押權(quán)人（如銀行），并告知買方房屋已抵押的情況。如果賣方未經(jīng)抵押權(quán)人（如銀行）同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的；

不影響房屋買賣合同的效力，即合同應認定有效。但應注意的是，即使買賣被抵押的房屋合同認定有效，但只要抵押權(quán)未解除，房屋就不能辦理過戶手續(xù)。

如果賣方未告知買方房屋已經(jīng)抵押或者賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未按約定解押，致使買方無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買方可向法院起訴請求解除合同，并要求賣方承擔相應違約責任。

二、如何認定合同是否根本違約

如何認定合同是否根本違約

根本違約，是指當事人一方遲延履行債務或者其他違約行為將導致合同相對方合同目的落空的違約方的嚴重違約行為。

從違約的情節(jié)考慮，一方的違約使合同履行成為不必要或不可能，便構(gòu)成根本違約。從違約的后果考慮，以過錯作為判斷因素之一的違約后果具有嚴重性是合同解除的根本原因，以合同訂立的主要目的能否實現(xiàn)為依據(jù)。

三、一方不履行合同應當怎樣處理

雙方當事人簽訂合同后，一方不履行合同規(guī)定的，另一方當事人可以依法請求賠償違約責任。守約方具體可以采取以下辦法：

1、根據(jù)雙方約定的履行日期，到期時，守約方可以發(fā)出書面通知要求對方全面履行合同義務；

2、如果違約方在合同期限截止后未按照約定履行合同義務的，守約方有權(quán)單方面解除合同；

雙方可以通過協(xié)商方式約定違約賠償責任，當雙方協(xié)商不成時，守約方可以通過訴訟的方式，按照合同的約定追究違約方的違約責任，并有權(quán)要求違約方賠償自己因此遭受的損失。

3、不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的一方，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。