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作者：張黔林律師

我站在辦理的案件和接待的咨詢有相當(dāng)一部分是有關(guān)公房的，而公房的問題又比較復(fù)雜，比如公房的承租權(quán)問題，公房的買賣問題，公房的拆遷問題，等等?，F(xiàn)我結(jié)合上海高院及房地局的相關(guān)規(guī)定對(duì)公房的幾個(gè)主要問題進(jìn)行解讀，希對(duì)網(wǎng)友有所幫助。

一、公房的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)如何分割？

公房在面臨拆遷時(shí)，會(huì)涉及到對(duì)拆遷補(bǔ)償款的分割，那么，哪些人有權(quán)分割哪些人無權(quán)分割呢？根據(jù)上海的規(guī)定，只有同住人和視為同住人才有權(quán)分割。

1、同住人有權(quán)分割

按上海高院的規(guī)定，同住人是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實(shí)際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

也就是說，同住人必須同時(shí)滿足四個(gè)條件，即第一：戶口，第二：一年以上，第三：本市無其他住房或居住困難，第四：拆遷許可證核發(fā)之日。

由此可見，上海高院所定義的同住人與上海市房地局對(duì)共同居住人的定義是不一致的，共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時(shí)，在該承租房屋處實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。

2、以下四類人也被視為同住人，也有權(quán)分割：

(1)具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住的，即便居住未滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補(bǔ)償款后，一般無權(quán)再主張本市其他公房拆遷補(bǔ)償款的份額。

因結(jié)婚而居住即未到一年，也是同住人，也就是說在這種情況下，上面所說的四個(gè)條件放寬到三條，即拆遷許可證核發(fā)之日、戶口和居住未到一年，而不管是不是在本市無其他住房或居住困難了。只不過如果在拆遷中取得拆遷補(bǔ)償款就沒有權(quán)利在其他地方取得第二次拆遷補(bǔ)償款。

(2)在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住滿五年，也視為同住人。

根據(jù)這條，沒有上海常住戶口的也可以被視為同住人，這是非常重要的一個(gè)突破。標(biāo)準(zhǔn)是三條拆遷許可證核發(fā)之日、因結(jié)婚而居住和居住滿五年。這樣，許多嫁到上海來的外地人也可以理直氣壯地爭(zhēng)取自己的權(quán)利了。

(3)在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋。

雖在房屋內(nèi)有戶口但沒有在里面居住，形式上有點(diǎn)象空掛戶口，但和空掛戶口不一樣的是因?yàn)榧彝ッ芑蚓幼±щy等原因在外借房居住的，而且在其他地方?jīng)]有取得福利性房屋。當(dāng)然，如果涉及訴訟的話，是否因家庭矛盾而在外借的舉證會(huì)有一定難度。

(4)房屋拆遷時(shí)，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的。

盡管因這些原因雖然戶口被遷出，但由于沒有取得其他福利性房屋，因此在原公房?jī)?nèi)的權(quán)利還是應(yīng)當(dāng)保護(hù)。

3、哪些不能視為同住人，無權(quán)分得拆遷補(bǔ)償款？

(1)將本來享有的他處公有住房權(quán)利予以處分，居住在被拆公有居住房屋的。

將原來的公房權(quán)利處分，比如將安置房出售或未將補(bǔ)償款購(gòu)房，因?yàn)橐严硎苓^公房權(quán)利，因此無權(quán)再次享受。

(2)獲得單位購(gòu)房補(bǔ)貼款后已有能力購(gòu)房而不購(gòu)房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人。

這類人獲得補(bǔ)貼后有能力購(gòu)房而不購(gòu)房，因此無權(quán)再享受。

(3)已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補(bǔ)償款

與(1)的道理是一樣的。因?yàn)橐驯话仓眠^，因此無權(quán)再將享受。

二、公房?jī)?nèi)的未成年人問題

在公房?jī)?nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的人，可以就該房屋的拆遷補(bǔ)償款適當(dāng)多分，承租人或同住人允許他人未成年子女在自己承租的公房?jī)?nèi)居住的，一般可認(rèn)定為屬于幫助性質(zhì)，并不當(dāng)然等于同意該未成年人取得房屋的權(quán)利份額。因此，在這種情況下，該未成年人無權(quán)主張分割房屋拆遷補(bǔ)償款，除非其能夠提供證據(jù)證明其居住權(quán)并非基于他人的幫助而取得。

因?yàn)樽x書等原因，未成年人不與父母住在一起，而是居住在親戚處，如果這種居住是幫助性質(zhì)，所謂的幫助性質(zhì)可以理解為是為了未成年人的利益而居住的，那未成年人就沒有權(quán)利分割拆遷補(bǔ)償款，如果不是基于幫助性質(zhì)，比如未成年人自小與爺爺奶奶生活在一起，而爺爺奶奶死亡后，叔叔成為承租人后也并未對(duì)未成年人履行監(jiān)護(hù)義務(wù)的，則可以理解為不是基于幫助性質(zhì)。當(dāng)然如果雙方有過約定，則按約定來處理。

三、拆遷補(bǔ)償款如何分配的問題

承租人(房卡上登記為承租人的人)、同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則分割。在這個(gè)問題上，承租人并不享有比同住人更多的權(quán)利。但有下列特殊情況：

1、可以酌情多分的：

(1)承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來來源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無法見得房屋保證其正常生活的。

(2)承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時(shí)額外支付過較多款項(xiàng)的。

(3)對(duì)公房?jī)?nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的。

2、屬于本市兩處以上公房承租人的，其對(duì)各處被拆遷公房的補(bǔ)償款均有權(quán)主張分割。

這與同住人的權(quán)利是相區(qū)別的，同住人如果已在本市其他公房中取得過拆遷補(bǔ)償款，則不能再次取得，而承租人只要同時(shí)是兩處以上公房的承租人，則可在每一處都取得拆遷補(bǔ)償款。