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買賣二手房從來就不是一件簡(jiǎn)單的事情，

每一個(gè)步驟都需要小心謹(jǐn)慎，

一些看起來不起眼的小問題，

當(dāng)中可能隱含了極大隱患。

你周圍是否有人遇到過這樣的情況：房子買完后，前房主的戶口不遷出去。其實(shí)，這背后隱藏著很多潛在風(fēng)險(xiǎn)。

所謂戶口逾期遷出，就是指大家在買賣二手房時(shí)，還涉及過戶的問題。很多房主辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，遲遲不按照合同約定的時(shí)間遷出戶口。

表面看來，好像沒有給購(gòu)房者帶來多大傷害，但實(shí)際上有很多隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，而且售房者是需要承擔(dān)違約責(zé)任的。

上海浦東新區(qū)法院就曾經(jīng)判決這樣一起案件，逾期遷出戶口一方被判支付違約金7萬余元。買賣房屋雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)，約定了補(bǔ)充條款，即在規(guī)定日期之前，售房者必須遷出戶口，如果發(fā)生逾期一日就需要按照房屋總價(jià)款的萬分之五向買方支付違約金，直到房?jī)?nèi)戶口全部遷出為止。

結(jié)果最后售房者由于各種原因沒有按時(shí)遷出戶口，最終法院判決賣方向買方支付違約金7萬余元。

逾期遷出戶口的違約金標(biāo)準(zhǔn)

也就是說，法院會(huì)根據(jù)過錯(cuò)程度酌情調(diào)整違約金，具體為多少，還要看具體的案子。

戶口逾期遷出的危害

很多人會(huì)認(rèn)為前房主的戶口不遷出沒有什么大問題，但實(shí)際上卻隱藏了很多風(fēng)險(xiǎn)：

1.債務(wù)糾紛問題：當(dāng)前房主出現(xiàn)債務(wù)糾紛問題時(shí)，銀行、貸款公司等追債人有可能會(huì)按照戶口地址投遞法院傳票;

2.新增人口問題：前房主在一定情況下是可以增添新戶口的，一旦發(fā)生這種情況，將會(huì)繼續(xù)增加購(gòu)房者戶口遷移的難度;

3.價(jià)值問題：現(xiàn)在大家對(duì)戶籍的問題很重視，那么在你需要轉(zhuǎn)賣的時(shí)候，極有可能影響到成交價(jià)。

4.拆遷問題：目前拆遷補(bǔ)償的情況雖然是以戶口本為主，但是在現(xiàn)實(shí)情況中還是會(huì)考慮到實(shí)際居住人口，因此復(fù)雜的戶口本很有可能會(huì)增加額外不必要的麻煩。

5、學(xué)籍問題：很多人為了孩子能上好學(xué)校而花重金買學(xué)區(qū)房，如果前戶主不遷出戶口，不排除上學(xué)名額被其占用的可能性。

如何預(yù)防戶口逾期遷出問題

首先大家需要詳細(xì)了解關(guān)于戶口的問題，在購(gòu)房合同中，要詳細(xì)約定相關(guān)問題，明確寫在合同里，必要時(shí)也可以去當(dāng)?shù)嘏沙鏊H自查詢核實(shí)。

如果是通過中介買房的話，也可以委托中介代為核實(shí)房屋的戶口，核實(shí)后要求中介機(jī)構(gòu)出具書面核實(shí)報(bào)告，并加蓋公章，防止一些中介人員疏忽或欺騙行為給自己造成損失。此外，必須注意的是，合同中約定的戶口遷出時(shí)間一定要在房屋登記過戶之前。

在合同里也要明確逾期戶口遷出的違約金問題，一般的中介合同中，都會(huì)在“權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記”中作出詳細(xì)約定：

買房人還可以通過預(yù)留房屋尾款對(duì)售房者施加壓力。預(yù)留的尾款應(yīng)當(dāng)在合同中明確說明，先遷戶口然后再交付房款，約定好順序防止對(duì)方惡意違約。