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觀察中國房地產(chǎn)市場的每一輪政策變化，調(diào)控松綁無一不是從地方政府救市開始，而在救市之前，各方會有較長時間的博弈。眼下的杭州市場，正處于一個政府、開發(fā)商、消費(fèi)者三者相互博弈的時期—地方政府想救市，又不能公開救；央行要保證首套房房貸，商業(yè)銀行卻不太愿意執(zhí)行；一些地產(chǎn)商想降價，卻只能偷偷地降；有地產(chǎn)商依然唱多，但消費(fèi)者觀望，而有些消費(fèi)者已經(jīng)沖進(jìn)去買了。

半數(shù)新盤去化率不足兩成

5月15日下午5時，綠城中國發(fā)布公告，確認(rèn)融創(chuàng)中國擬收購綠城中國，宋董事長、壽柏年、夏一波所持有不低于30%權(quán)益的綠城中國已發(fā)行股本。成立于1995年的綠城是杭州最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，截至去年年底，綠城中國在全國47個城市持有104個項(xiàng)目。

綠城中國宋董事長在隨后的公開信中稱，三天前，我去無錫，6年前綠城拿的地，如今蓋起了當(dāng)?shù)爻鲱惏屋偷暮梅孔?，價格也不貴，但被限制的客戶太多，成了難以消化的庫存。

從宋董事長的這種委婉表述，或可體會長三角地區(qū)樓市高端產(chǎn)品面臨的深寒窘境。今年最難賣的是大戶型，做豪宅更痛苦。綠城富春玫瑰園項(xiàng)目的一位人士表示，大家有濃厚的觀望情緒，房源去化速度慢，價格有下行的壓力。

自今年2月杭州城北勾莊板塊的德信和天鴻兩家企業(yè)打響馬年樓市第一降以來，不少開發(fā)商的項(xiàng)目紛紛跳水。進(jìn)入第二季度，杭州樓市承受著更大的風(fēng)險壓力，許多品牌開發(fā)商都開始降價，以萬科為例，其在杭州的項(xiàng)目在今年4月開始打折，這被許多業(yè)內(nèi)人士視為是整個行業(yè)下滑的信號。來自香港的房產(chǎn)大鱷九龍倉在杭州已經(jīng)拉響降價號角，其位于杭州市中心的九龍倉君璽項(xiàng)目，首推房源折后小戶型均價4萬元/平方米，大戶型均價4.5萬元/平方米，這個價格較之前的預(yù)計(jì)價格(4.5萬-5萬元/平方米)整整降了5000元/平方米。

5月初，位于杭州市轄內(nèi)縣級市富陽的九龍倉世紀(jì)華府項(xiàng)目則由原價13000元/平方米跌到幾近半價的7500元/平方米出售，這一大幅降價的另一個效應(yīng)是該項(xiàng)目售樓處隨后被老業(yè)主砸壞。在過去的幾個月中，杭州這座城市正飽受著降價潮的影響，商品住房成交量價齊跌。

2014年第一季度，杭州市區(qū)商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。真正疲軟的是杭州的住宅市場。

來自透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，半數(shù)開盤樓盤去化不足兩成。另一方面，杭州樓市的存量房不斷高企，截至5月16日，杭州全市庫存定格在123676套，主城區(qū)庫存57590套，而一年前，這兩個數(shù)據(jù)分別對應(yīng)88255套和47253套。短短一年間，杭州全市庫存上升接近3.5萬套!按照當(dāng)前的住房銷售速度，杭州樓市的庫存量去化大約需要25個月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于近幾年平均10個月的庫存消化周期。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院丁院長分析認(rèn)為，開發(fā)商如今面臨著很大困難，而杭州作為中國房地產(chǎn)市場上一個標(biāo)志性的城市，若出現(xiàn)崩盤，決不可能是單一城市的崩盤，一定波及到全國。

央行喊話遭遇執(zhí)行難

樓市的這種慘淡表現(xiàn)直接影響了土地市場。5月5日，杭州市區(qū)土地拍賣現(xiàn)場，計(jì)劃出讓的杭政儲出[2014]10號和11號兩宗商地，均只有一家單位報(bào)名，最終均加價100萬元直接成交。賣地是地方政府的一項(xiàng)關(guān)鍵財(cái)政收入來源，中國經(jīng)濟(jì)研究院在2014年4月發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查表明，杭州對土地財(cái)政的依賴度排全國第一。值得注意的是，杭州土地市場的溢價在下降，今年主城區(qū)地價平均溢價率為9.3%，比去年平均20.9%的溢價率有很大的回落。

依賴土地財(cái)政的地方政府并不希望這種勢頭繼續(xù)下去，杭州一家開發(fā)商人士表示，有蕭山區(qū)政府官員在上月曾到該公司拜訪過，推介今年出讓的土地，不過該開發(fā)商目前沒有拿地計(jì)劃。

對于經(jīng)濟(jì)下行和樓市過冷的風(fēng)險之擔(dān)憂，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度越來越謹(jǐn)慎。杭州多家銀行人士表示，不同程度地收緊了房貸政策。事實(shí)上，這種現(xiàn)象并不獨(dú)在杭州特有。對此，5月12日，央行召集15家商業(yè)銀行舉行住房金融服務(wù)專題座談會，會上要求各家銀行提高個人按揭貸款發(fā)放效率，并要求各家銀行提高對包括房貸在內(nèi)的個貸業(yè)務(wù)的重視程度。

不過，商業(yè)銀行在執(zhí)行過程中仍存有變數(shù)，一家國有商業(yè)銀行浙江省分行營業(yè)部人士表示，該行首套房貸仍維持基準(zhǔn)，現(xiàn)有政策不會立刻調(diào)整，但樓盤區(qū)域不好、有降價風(fēng)險的或者客戶信用記錄不良的，貸款利率都要基準(zhǔn)利率往上浮一些。

微妙的救市心態(tài)

如果說開發(fā)商的心糾結(jié)在樓盤推與不推之間，銀行糾結(jié)在放與不放之間，市場信號則掙扎在救與不救之間。

自今年以來，杭州市已經(jīng)召開多次與開發(fā)商的溝通會。一位4月與會的開發(fā)商人士告訴時代周報(bào)記者，有企業(yè)代表曾表示需要政府進(jìn)行政策上的松綁。

盡管洶涌的降價潮已讓地方政府擔(dān)憂，但地方政府相當(dāng)謹(jǐn)慎，在任何公開場合都不會提及放松限購的字眼。

杭州濱江集團(tuán)的一位人士表示，自3月以來，該公司已經(jīng)先后多次參加財(cái)政部、浙江省發(fā)改委等各級政府主管部門召開的相關(guān)調(diào)研會議，密集調(diào)研的背后，可能就是政策調(diào)整的一個信號，政府正從各個層面來了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)在，為宏觀政策的推出做準(zhǔn)備。

目前，在中央樓市調(diào)控紅線之下，尚無地方政府明文解除限購令，但暗度陳倉的做法在安徽銅陵等三四線城市已有出爐。就杭州市場而言，盡管政府方面尚未有明確救市的消息放出，但下半年政策微調(diào)的趨勢卻是逐漸明朗。4月16日，浙江省政府舉行經(jīng)濟(jì)形勢座談會，浙江省委常委、省長李強(qiáng)指出，防風(fēng)險，主要是防止房地產(chǎn)出現(xiàn)大的波動和企業(yè)資金鏈、擔(dān)保鏈風(fēng)險，努力保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

4月23日，杭州市發(fā)改委宣布，建立房地產(chǎn)企業(yè)重大調(diào)價政策預(yù)報(bào)制度，房地產(chǎn)企業(yè)在重大調(diào)價發(fā)布前，必須通報(bào)市有關(guān)部門。雖然沒有直接涉及限購松綁，但政府在暗中幫助開發(fā)商渡過難關(guān)的動作仍清晰可見。4月25日，杭州市國土資源局蕭山分局發(fā)布相關(guān)通知，在購地保證金為出讓地價的10%保持不變以外，設(shè)置了1000萬元的上限。杭州市國土資源局蕭山分局有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，用這個辦法，鼓勵大家來蕭山拍地。

4月29日，杭州市蕭山區(qū)區(qū)長辦公會上還通過了一條關(guān)于拆遷戶安置的新政策，將從原先的分房安置為主調(diào)整為鼓勵貨幣安置。按照該新政策，拆遷戶一年內(nèi)若購新房的話，政府將補(bǔ)貼拆遷戶房子總價的2%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析認(rèn)為，這體現(xiàn)了地方政府對樓市明顯降溫的一種擔(dān)心，此舉是為了應(yīng)對樓市降溫作出的局部針對性措施，這是救市，但只是很小的動作。