買賣不破租賃法律風(fēng)險有哪些
來源：法律編輯整理
時間： 2023-04-05 16:42:45
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買賣不破租賃法律風(fēng)險有如下幾種情況，
(一)抵押人在申請借款時用各種手段故意隱瞞抵押物已出租的情況，銀行調(diào)查時也未發(fā)現(xiàn)此情況，導(dǎo)致誤判風(fēng)險。
(二)貸款發(fā)放后，借款人因種種原因無力償還借款，為逃避債務(wù)在抵押物出租時一次性、長久性、惡意性收取巨額租金，即使日后拍賣抵押物，銀行受償也將大打折扣，導(dǎo)致折價風(fēng)險。
(三)案件進(jìn)入法院執(zhí)行階段，為逃避抵押物被法院執(zhí)行，抵押人與自己的親屬、朋友、生意伙伴等串通一氣“倒簽”租賃合同，一旦進(jìn)入執(zhí)行階段承租人與法院及銀行形成對抗，阻礙抵押物的執(zhí)行處置，大大延長了銀行收回不良貸款的時間，造成時間風(fēng)險。
(四)在公司借款中，抵押人把抵押房產(chǎn)出租的同時，又把自身抵押房產(chǎn)內(nèi)的機(jī)器生產(chǎn)設(shè)備一并出租，這種“打包”式的出租方式處置難度更大，往往各方之間相互勾結(jié)、串通，以種種理由要求銀行報損，處置成本將大大增加，即使日后實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，所負(fù)擔(dān)的處置費(fèi)用往往也很高，造成成本風(fēng)險。
(五)以無證房產(chǎn)“綁架”有證房產(chǎn)。前期，客戶經(jīng)理對抵押有證房產(chǎn)租賃情況調(diào)查清楚且經(jīng)過抵押方、承租方蓋章確認(rèn)，但有些企業(yè)房產(chǎn)是有證建筑與無證建筑交錯重疊在一起的，如疊加、混同、雜糅等多種方式將有證建筑和無證建筑在物理上“合二為一”；有些甚至無證房產(chǎn)面積多于有證房產(chǎn)面積，所以無法在物理上簡單的將其予以劃分。在實(shí)際操作中，法院執(zhí)行處置以抵押合同中抵押登記部門登記的有證建筑為執(zhí)行標(biāo)的，如果案件進(jìn)入執(zhí)行階段，承租人以無證建筑已被租賃為由拒絕搬離場地，那么即使日后抵押物司法拍賣，競拍人的購買意愿也會大大降低，造成抵押物的流拍，造成流拍風(fēng)險。
防范及破解“買賣不破租賃”規(guī)則的幾點(diǎn)建議
(一)貸前調(diào)查階段的建議及措施
一是客戶經(jīng)理應(yīng)當(dāng)做好實(shí)地調(diào)查與證據(jù)收集，調(diào)查和收集工作不僅僅是一張簡單的租賃情況“三方協(xié)議”，更要對租賃情況進(jìn)行全方位了解。在企業(yè)借款中對抵押房產(chǎn)內(nèi)所有租賃戶的租賃合同(協(xié)議)進(jìn)行全部收集，并經(jīng)出租方、租賃方蓋章確認(rèn)；其次對租賃情況復(fù)雜的，可以對實(shí)際租賃情況進(jìn)行實(shí)地拍照或攝像，留存相關(guān)證據(jù)。
二是對抵押金額較大的，可以要求抵押方、租賃方簽訂的租賃合同在當(dāng)?shù)?a target="_blank" href="http://dilbar.cn/zhishi/xingzhenfa/gongzhengfa_gzc/">公證處辦理公證手續(xù)，增加權(quán)威性，同時在前期授信調(diào)查階段做好公證手續(xù)的登記備案工作。
三是作為銀行方應(yīng)制定詳盡的抵押物出租情況表和承諾書。借款人在簽訂借款合同前，要求抵押人在情況表中填明具體出租的幢數(shù)、樓層、面積、租賃單位及租賃時間，填寫的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與前期收集的租賃合同一致，并經(jīng)抵押方簽章確認(rèn)。同時對抵押物有無出租的情況，要求企業(yè)簽訂相關(guān)承諾書，無出租的簽訂未出租承諾，有出租的簽訂已出租情況承諾。從而使前期調(diào)查形成一個完整的租賃情況證據(jù)鏈。
四是對無證建筑，在辦理抵押時應(yīng)要求抵押方出具對無證建筑連同有證建筑一并處置承諾書，不給抵押人以該理由阻礙抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
一、防范風(fēng)險建議及措施
一是要式審查與實(shí)質(zhì)審查應(yīng)一致。貸款審查崗審查時對抵押物不僅要審查抵押合同的真實(shí)性、有效性，更應(yīng)審查抵押物有無出租情況、無證建筑是否與抵押房產(chǎn)相互交錯重疊在一起、經(jīng)辦客戶經(jīng)理是否已采取有效措施做到事前控制等，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時與客戶經(jīng)理溝通。
二是貸款審查時發(fā)現(xiàn)重大疑難問題，應(yīng)當(dāng)由支行貸審小組研究決定采取何種措施應(yīng)對，特別是對抵押物標(biāo)的金額較大、租賃單位較多、日后處置情況復(fù)雜的情形，應(yīng)當(dāng)同時上報總行相關(guān)部門，對疑難情形做到“一物一報”，備案登記。
三是若貸款發(fā)放中發(fā)現(xiàn)抵押物在抵押前已出租的，銀行方應(yīng)取得租賃人放棄對抗抵押權(quán)的承諾，以便日后處置抵押物時不受原租賃合同的約束。
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買賣不破租賃規(guī)定是在租賃物或者是房子時承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)，發(fā)生了所有權(quán)的變動，都是不可以影響租賃合同的效力的。買賣不破租賃不需要與新房東簽訂合同的。一、買賣不破租賃有什么法律規(guī)定買賣不破租賃規(guī)定是，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百二十五條的規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。第七百三十四條的規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。買賣不破租賃即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。并且租賃期限屆滿的時候，承租人還是可以繼續(xù)使用租賃物，如果出租人沒有提出異議的，原租賃的合同繼續(xù)有效，并且租賃期限成2023-07-28172人看過 -
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根據(jù)上述“買賣不破租賃”原則的闡釋來看，所謂“買賣不破租賃”指的是新房東根據(jù)法律規(guī)定，自動承繼原房東的出租人地位，因此對于出租人所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，也應(yīng)當(dāng)一并承繼。所以，租客預(yù)繳租金后，原房東將房屋出賣的，新房東無權(quán)請求租客支付已經(jīng)預(yù)繳部分的租金。此時新房東所遭受的損失，應(yīng)區(qū)別具體情況，向原房東請求返還或賠償。同樣的，新房東也不能向租客要求重新支付押金。租客因?yàn)橐呀?jīng)向當(dāng)時作為房屋所有權(quán)人的原房東交付了若干押金，就不再負(fù)有支付押金的義務(wù)，繼受出租人地位的新房東自然也不能再向租客主張押金交付。根據(jù)“買賣不破租賃”原則，新房東負(fù)有向租客返還押金的義務(wù)，至于原房東是否向新房東交付了押金，屬于其他法律關(guān)系的范疇，對新房東向房客返還押金義務(wù)并不產(chǎn)生影響。一、租房押金多少錢合理租房押金雙方約定，常規(guī)的是一個月租金：1、租房押金一般是房客與房東雙方約定，實(shí)際押金一般不會超過兩個月租金。2、房東為確保房屋及其家2023-03-09277人看過 -
法定繼承法律對買賣不破租賃主要作出了以下規(guī)定：依照我國《民法典》的明確規(guī)定，買賣不破租賃是指在租賃合同有效期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。此外，承租人在租賃期間屆滿前，對該租賃物還享有在同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)。買賣不破租賃的法律效力1、“買賣不破租賃”的概念及對抗效力通俗地講，“買賣不破租賃”，是指房屋有租賃約定的情況下，租賃期限內(nèi)，買賣關(guān)系不能打破租賃關(guān)系，新房主無法行使房屋的使用權(quán)，此時，租賃權(quán)的效力大于轉(zhuǎn)讓效力。只有當(dāng)租賃約定到期時，新房主才可以行使房屋的使用權(quán)。在實(shí)踐中，“買賣不破租賃”主要有兩個層面的含義：第一，承租人基于租賃權(quán)對于第三人主張排除妨害請求權(quán)及損害賠償請求權(quán)。第二，承租人的租賃權(quán)可以對抗租賃物的新所有人，承租人與出租人原來在租賃合同中所做的其他約定，租賃物新的所有權(quán)人也一并遵循。2、受讓人與承租人之間的法律關(guān)系受讓人從出租人（原所有人）處購買了租賃2023-07-28463人看過
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優(yōu)先購買權(quán)該段內(nèi)容講述了買賣不破租賃的例外情形，包括出租人和承租人在租賃合同中明確約定排除了“買賣不破租賃”原則，抵押權(quán)在設(shè)立時具有優(yōu)先性，以及在人民法院查封的不動產(chǎn)上設(shè)定的租賃合同關(guān)系不適用“買賣不破租賃”規(guī)則。買賣不破租賃的例外情形包括以下幾種情況：1.如果出租人和承租人在租賃合同中明確約定排除了“買賣不破租賃”原則，那么按照約定處理；2.如果抵押權(quán)在設(shè)立時具有優(yōu)先性，那么在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，受讓人不受租賃合同的約束；3.對于在人民法院查封的不動產(chǎn)上設(shè)定的租賃合同關(guān)系，不適用“買賣不破租賃”規(guī)則。 買賣不破租賃的適用范圍：抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，受讓人是否受到租賃合同的約束？根據(jù)我國《民法典》第七百二十五條規(guī)定，買賣不破租賃的適用范圍包括房屋等不動產(chǎn)租賃合同。然而，該條規(guī)定并未明確抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，受讓人是否受到租賃合同的約束。因此，在買賣不破租賃的情況下，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，受讓人可以主張租賃合同的解除，但前提是受讓2023-08-25112人看過 -
優(yōu)先購買權(quán)一、買賣不破租賃和優(yōu)先購買權(quán)是哪些1、買賣不破租賃是指租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。2、優(yōu)先購買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。3、法律依據(jù)：《民法典》第七百二十五條，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。第七百二十六條，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。二、哪些房屋租賃合同無效1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;3、以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;4、違2023-06-1256人看過 -
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車牌租賃合同不具有法律效力，車牌不是個人財產(chǎn)，嚴(yán)格來說車牌只是國家行政管理的一種手段，不能作為合同的標(biāo)的。車牌租賃有許多潛在的風(fēng)險，它不僅對市場的管理是一種危害，對自身權(quán)益的保障也是無益的，尤其是發(fā)生交通事故時，車牌所有人將會依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。一、車牌租賃合同有法律效力嗎車牌租賃合同沒有法律效力，依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定，車牌不具有商品屬性，不能作為租賃合同的標(biāo)的物，所以租賃車牌的行為屬于違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，因而車牌租賃合同是無效的。法律依據(jù)：《中華人民共和國機(jī)動車登記辦法》第六十四條任何單位和個人不得有下列行為：(一)偽造機(jī)動車號牌、《機(jī)動車行駛證》或者《機(jī)動車登記證書》；(二)使用偽造的機(jī)動車號牌、《機(jī)動車行駛證》或者《機(jī)動車登記證書》；(三)轉(zhuǎn)借、挪用、涂改機(jī)動車號牌、《機(jī)動車行駛證》或者《機(jī)動車登記證書》；(四)以機(jī)動車號牌、《機(jī)動車行駛證》、《機(jī)動車登記證書》滅失或者丟失為由，騙2023-06-05180人看過 -
抵押不破租賃抵押不破租賃和買賣不破租賃的區(qū)別在于抵押不破先租賃原則：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。租賃權(quán)與抵押權(quán)順位關(guān)系存在雙重標(biāo)準(zhǔn)，即抵押不破先租賃原則和抵押破后租賃原則。抵押不破先租賃原則：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。1.租賃權(quán)先于抵押權(quán)以訂立抵押合同為時間標(biāo)準(zhǔn)：抵押財產(chǎn)出租時間在抵押合同訂立時間前;2.租賃權(quán)先于抵押合同的租賃權(quán)不受抵押權(quán)影響：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。一、抵押在先租賃在后的法律規(guī)定抵押在先租賃在后的法律規(guī)定如下：1、抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響；2、債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益2023-02-24248人看過
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證據(jù)收集是指司法機(jī)關(guān)為了查明案情，取得處理案件的依據(jù)或憑據(jù)，在立案受理前，依法向有關(guān)單位和公民調(diào)查取證的行為。為確保收集證據(jù)的合法性、真實(shí)性和客觀性，您可以考慮以下方法： 1、詢問當(dāng)事人：通過直接與涉案人對話，獲取事實(shí)真相。 2、收集書證：... 更多>
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不破租賃的買賣場合有哪些澳門在線咨詢 2022-08-151、動產(chǎn)租賃的限制適用。因?yàn)閯赢a(chǎn)的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。此外，如果對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，則不利于財產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財產(chǎn)的效用。 2、在不動產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用。根據(jù)法律的規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面 -
現(xiàn)階段在法律上哪些買賣不破租賃陜西在線咨詢 2022-07-21在這種先抵押后出租的情況下，依據(jù)該條款規(guī)定，抵押權(quán)優(yōu)先于承租權(quán)。這樣一來，抵押權(quán)人在債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)時，將抵押物變賣，購得該抵押物的買受人不受原租賃合同的約束。因此，只要買受人不愿履行原租賃合同的，承租人就不得以租賃關(guān)系的存在來對抗買受人。本案中，李某不受原租賃合同約束，其有權(quán)要求何某騰房，法院的判決是正確的。 因承租人搬出房屋將面臨如下幾種損失： (1)對租賃物的裝修費(fèi)用損失； (2)租金損失； ( -
買賣不破租賃是否拍賣破租賃陜西在線咨詢 2022-10-14拍賣財產(chǎn)不適用于買賣不破租賃，買賣不破租賃的例外： 1、動產(chǎn)租賃的限制適用 從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動產(chǎn)租賃。 2、在不動產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用 最高人民法院關(guān)于適用相關(guān)規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租
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限制不破租賃買賣的主要法律責(zé)任有哪些?香港在線咨詢 2023-10-091、承租人與出租人之間簽訂的租房合同是合法并且有效的。 2、出租房屋的所有權(quán)被出租人或者房屋所有人轉(zhuǎn)讓給了其他第三人。 3、出租的房屋實(shí)際已經(jīng)交付給了承租人。 4、所出租的房屋發(fā)生所有權(quán)的變動是在房屋租賃期間內(nèi)。 -
買賣不破租賃租賃的租賃合同可以適用買賣不破租賃嗎浙江在線咨詢 2022-03-12可以的。只要具備以下兩種情形之一就可以適用買賣不破租賃原則： 1、經(jīng)過登記的租賃合同可以適用買賣不破租賃原則，原租賃合同繼續(xù)有效。 2、租賃合同雖然未經(jīng)過登記，但該合同約定有買賣不破租賃條款并且該條款的內(nèi)容已由出租人（租賃物原所有權(quán)人）以適當(dāng)方式告知租賃物的買受人（新所有權(quán)人）的，原租賃合同繼續(xù)有效。
