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一、不是政府征地而是開發(fā)商征地建樓房，這種商業(yè)拆遷怎樣提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)？

開發(fā)商征地補(bǔ)償不能低于居民原有的生活保障，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可參照《土地管理法》第四十七條：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。

二、選擇安置房屋

優(yōu)勢：

1．房屋升值空間大：雖然近期中國房地產(chǎn)市場銷售增速和投資增速均有放緩，國家對于房地產(chǎn)的管控增強(qiáng)，但是未來一段時間內(nèi)，房價上升仍是趨勢。即使是三四線的城市或者城鎮(zhèn)，現(xiàn)在房價一般都在幾千元以上。因此，選擇房屋置換的方式，對于普通民眾來說是一項(xiàng)穩(wěn)定的投資。

2．鄰里守望親情濃：很多地方的拆遷都是大片區(qū)域拆遷，俗語講：遠(yuǎn)親不如近鄰，很多人之所以不想被拆遷，是因?yàn)楣释岭y離，而在選擇房屋置換以后，大多數(shù)以前的老鄰居還能居住在一個區(qū)域內(nèi)，閑暇之余，仍然可以坐在一起聊家常，使得回不去的鄉(xiāng)愁漸漸消減。

劣勢：

1．由于很多地方都奉行“先拆后建”，在大規(guī)模拆遷中，并沒有妥善的安置計劃，被拆遷戶簽了協(xié)議，拆了幾年以后安置房仍沒有蹤影，嚴(yán)重降低了被拆遷人的居住生活水平。

2．即便交了房，很多地方不給辦理權(quán)屬證件，或者明確告知是小產(chǎn)權(quán)房或者是經(jīng)濟(jì)適用房，使得被拆遷戶只有居住權(quán)，沒有處置權(quán)，交易受到限制；

3．建設(shè)安置房，開發(fā)商的利潤偏小，很容易是“豆腐渣工程”，房屋質(zhì)量無法保證，使得大家住的也不放心。

三、選擇貨幣補(bǔ)償

優(yōu)勢：

1．履行期短，免去后顧之憂：選擇貨幣補(bǔ)償，過渡期限短，一般拆遷方都會履行約定按期打錢，由于貨幣是種類物，不會發(fā)生履行約定不能的風(fēng)險。

2．選擇自由，不受他人約束：拿到拆遷款以后，被拆遷戶可以自由支配該補(bǔ)償，可以選擇自己心儀的商品房，或者用作其他用途，不受他人的約束。

劣勢：

貨幣補(bǔ)償最大的缺點(diǎn)是，雖然法律規(guī)定，被拆遷房屋的價值由拆遷方與被拆遷方協(xié)商選擇評估的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。但是現(xiàn)實(shí)情況是，評估以后的貨幣補(bǔ)償?shù)膬r格往往偏低，降低了被拆遷戶原有居住水平。

在簽安置補(bǔ)償協(xié)議之前，被拆遷戶應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況，全面分析考慮如何選擇安置能夠使得自己的利益最大化。若是選擇房屋安置，協(xié)議要寫的越具體越好，約定違約責(zé)任，降低風(fēng)險的發(fā)生；選擇貨幣安置，就要提高警惕，覺得評估結(jié)果或者補(bǔ)償數(shù)額不合理，就不要輕易簽署協(xié)議。

四、償數(shù)額不合理不可簽字

在簽補(bǔ)償協(xié)議之前，被拆遷人一定要確保補(bǔ)償?shù)臄?shù)額是合理的！根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，以被征收人房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。兩個常見的計算公式：

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

房屋拆遷，計算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償＝被拆遷房屋價值＋裝修費(fèi)＋搬遷費(fèi)＋獎勵費(fèi)。

相關(guān)規(guī)定：根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政

案件若干問題的規(guī)定》中就土地征收補(bǔ)償適用問題的規(guī)定，“征收集體土地上房屋的補(bǔ)償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，但可以參照《國有土地

上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償”從中我們可以看出，我國征收補(bǔ)償必須達(dá)到市場價格這一合理標(biāo)準(zhǔn)，地方不能隨意偏離。

在開發(fā)商征地時一定要商議好補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對補(bǔ)償不滿意可以再與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，在沒經(jīng)過被征收人同意的情況下，開發(fā)商是不能對其進(jìn)行強(qiáng)制拆遷的，被征收人可對周圍房屋進(jìn)行一個評估，來大致確認(rèn)一下補(bǔ)償范圍。

《中華人民共和國土地管理法》（2019修正）：第四章　房地產(chǎn)交易 第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押　　第四十七條　房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。