一、業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)被盜的情形
1、業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)被盜,此時業(yè)主應(yīng)當對如下事項承擔舉證責任:
(1)將車停放在車位或車庫的事實;
(2)盡到了該盡的防范義務(wù),如車門鎖、報警裝置的完好性等;
(3)車輛的價值。
2、物業(yè)公司應(yīng)承擔的舉證責任是:
(1)小區(qū)內(nèi)治安狀況的總體情況??傮w情況良好,可以證明物業(yè)公司在履行安保義務(wù)上是沒有過錯的。如果總體情況不好,正如前文所述,經(jīng)常有打架斗毆,失竊失盜現(xiàn)象發(fā)生,就可以認定物業(yè)公司有過錯。
(2)各種制度是否健全及遵守情況。
(3)必要的設(shè)施、措施及配備的相關(guān)人員的情況。比如,小區(qū)與外界通道是否設(shè)置了門衛(wèi)及值班記錄,值班記錄主要用以證明有人值守。從常理講,要求門衛(wèi)對所有進出人員進行登記是不可能的。
(4)在主通道及統(tǒng)一停車車位或車庫周圍設(shè)置的防范措施是否符合合同約定,如夜間巡邏、電子監(jiān)控設(shè)施、單獨的值班室及值班人員等等。防范程度應(yīng)當與業(yè)主支付的服務(wù)費對等。正如你不能要求豪華賓館與一般招待所對住宿顧客的人身、財物的安保注意義務(wù)是一樣的。
二、小區(qū)內(nèi)發(fā)生入室盜竊、搶劫,造成業(yè)主人身傷害、財產(chǎn)受損的情形
此時物業(yè)公司一般應(yīng)從以下幾面舉證證明已履行合同約定的安保義務(wù):
(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì);
(2)從事保安服務(wù)的人員按國家有關(guān)規(guī)定具備職業(yè)資格;
(3)健全的保安服務(wù)制度;
(4)按制度履行注意義務(wù)的記錄或證明,如值班日志、重大事故報告記錄等;
(5)為履行安保義務(wù)所采取的措施、配備的設(shè)施及必要的宣傳等。
三、業(yè)主無過錯、物業(yè)公司無違約無過錯的情形的處理
小區(qū)內(nèi)車輛被盜、業(yè)主人身被傷害、居家內(nèi)財物被盜被搶,很多情況下,業(yè)主本身沒有過錯,而物業(yè)公司也能證明按合同全面履行了注意義務(wù),也無明顯過錯。此時,業(yè)主訴訟到法院要求物業(yè)公司賠償,是很難勝訴的。
面對此種情形,法院也不能簡單駁回了事,多做做法律宣傳和調(diào)解工作,達到業(yè)主撤訴或雙方調(diào)解而息訴的目的。對物業(yè)公司是不是可以不收或少收物業(yè)服務(wù)費。
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