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預售商品房抵押權(quán)預告登記是指購房人以預購的商品房期房做抵押，向金融機構(gòu)申請購房貸款。同樣，由于是處于期房階段，它暫時還不能辦“其他權(quán)利登記”，所以，就先辦該登記。意義：預先申明，該房屋已經(jīng)先抵押給銀行了，別人不能再主張抵押權(quán)了，防止購房人再將該房抵押給別人。登記申請人是金融機構(gòu)（銀行）和購房人。

所謂預告登記，就是為保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進行的登記。他將債權(quán)請求權(quán)予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)。

根據(jù)《民法典》第221條：＂當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。＂＂預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起90天內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。＂

一、申請預購商品房抵押權(quán)預告登記應提交哪些材料

申請預購商品房抵押權(quán)預告登記，應當提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）抵押合同；

（四）主債權(quán)合同；

（五）預購商品房預告登記證明；

（六）當事人關(guān)于預告登記的約定；

（七）其他必要材料。

二、抵押權(quán)預告登記具有什么法律效力

（一）預告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)效力，對后來發(fā)生的與該請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對抗效力。立法機關(guān)的立法理由為：“預告登記的功能是限制房地產(chǎn)開發(fā)商等債務人處分其權(quán)利，……以保障債權(quán)人將來實現(xiàn)債權(quán)。……這些處分行為既包括一房二賣，也包括在已出售的房屋上設(shè)定抵押權(quán)等行為。即該規(guī)定是為保護購房者的利益，解決商品房預售中出現(xiàn)的開發(fā)商一房二賣，或者對已銷售給購房者的期房私自設(shè)定抵押等損害消費者利益的問題而規(guī)定的，其實質(zhì)是為了限制開發(fā)商對預購商品房的處分。

（二）預購商品房抵押權(quán)預告登記的權(quán)利性質(zhì)可視為是一種準物權(quán)，或稱之為“次抵押權(quán)”，其效力弱于抵押、保證、質(zhì)押、留置、定金等擔保物權(quán)，但優(yōu)于債權(quán)。理由為：

1、預購商品房貸款抵押合同成立之時，貸款銀行已經(jīng)按照預購商品房買賣合同的約定，一次性將全部貸款劃轉(zhuǎn)到開發(fā)商指定的銀行賬戶，即權(quán)利人已經(jīng)為獲得物權(quán)保護而先期支付了對價；

2、預購商品房雖無權(quán)屬證書，但具有商品房預售資格的開發(fā)商前期已投入了25％以上的工程建設(shè)總投資，并且已交付了全部土地出讓金，獲得了土地使用權(quán)證書。即期房及其附著的土地是具有財產(chǎn)價值的，是一項尚有待法律明確其權(quán)利邊界的財產(chǎn)；

3、根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，預告登記，房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載后，向登記權(quán)利人發(fā)放登記證明，即該登記權(quán)利已經(jīng)履行向社會公眾公示的程序。

（三）預告登記沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，只有對抗第三人的效力。抵押預告登記作為一種臨時性登記行為，既不是行政部門對期房交易的監(jiān)管行為，也不能等同于直接產(chǎn)生支配效力的抵押登記，其設(shè)立目的在于期房買賣中，債權(quán)行為的成立和不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記之間常常因房屋建造等各種原因而導致相當長時間的間隔，為平衡不動產(chǎn)交易中各方利益，維護交易安全，法律賦予了抵押預告登記能夠?qū)沟谌说奈餀?quán)效力，但鑒于不動產(chǎn)物權(quán)尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，故不產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男Я?/p>

（四）抵押權(quán)預告登記的目的僅是為了保障將來能對享有抵押權(quán)，即權(quán)利人依據(jù)預告登記享有優(yōu)先設(shè)立抵押權(quán)的權(quán)利，在抵押權(quán)辦理登記生效之前，權(quán)利人并不直接享有抵押權(quán)，亦不能據(jù)此主張享有抵押權(quán)。