久久免费的精品国产v∧,精品国产一区二区三区四区色,久久国产视频,国内精品久久久久影院日本,黄色视频在线观看免费

購(gòu)房者不可能只買房子而不買房子所依附土地的使用權(quán)，所以房產(chǎn)和地產(chǎn)總是被作為一個(gè)整體來(lái)對(duì)待。實(shí)踐生活中的商品房，其相應(yīng)的土地使用權(quán)大多是由國(guó)家通過(guò)出讓方式轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商的，即開(kāi)發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓金，取得土地的使用權(quán)，然后購(gòu)房者在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)把房產(chǎn)費(fèi)和相應(yīng)的土地使用費(fèi)交給開(kāi)發(fā)商，成為房產(chǎn)所有者和相應(yīng)的土地使用權(quán)人。

房產(chǎn)之所以涉及“年限”，并不是因?yàn)榉慨a(chǎn)的質(zhì)量問(wèn)題，而是相應(yīng)的土地使用權(quán)的年限決定的。我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)不同用途的土地使用權(quán)年限做出了明確規(guī)定，而房產(chǎn)與其所依附的土地又是一個(gè)整體，因此才有了所謂“房產(chǎn)年限”問(wèn)題。

我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年;(二)工業(yè)用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年?！币虼?，實(shí)踐中土地管理部門根據(jù)法律規(guī)定，在與受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí)根據(jù)不同用途確定不同的使用年限。

一般用于住宅的商品房，其土地使用權(quán)年限為70年，這一點(diǎn)很容易了解。這里主要提出在認(rèn)定幾種特殊房產(chǎn)的期限時(shí)所應(yīng)注意的問(wèn)題：

1、經(jīng)濟(jì)適用房：經(jīng)濟(jì)適用房因其土地使用權(quán)由劃撥方式取得，在土地使用權(quán)上沒(méi)有明確的年限。但是在出租和轉(zhuǎn)讓時(shí)須注意以下幾個(gè)方面：

(1)關(guān)于出售，我國(guó)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十六條的規(guī)定，“經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售;出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納收益。具體年限和比例由市、縣人民政府確定?！?/p>

(2)關(guān)于出租經(jīng)營(yíng)，個(gè)人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房在未向政府補(bǔ)繳收益前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。

2、二手房：(1)二手商品房，即原來(lái)就屬于商品房，已經(jīng)取得了土地使用權(quán)的，此類二手房的購(gòu)買者實(shí)際取得的使用年限為土地使用證上所載明的年限減去已經(jīng)過(guò)的年限。(2)通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)所建成的房產(chǎn)，如：?jiǎn)挝患Y房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，房產(chǎn)和地產(chǎn)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓，而且只有國(guó)家出讓的土地使用權(quán)才可以依法轉(zhuǎn)讓，但是這些房產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)是通過(guò)劃撥形式取得的，所以不能轉(zhuǎn)讓。因此，通常這些房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓包括一個(gè)土地使用權(quán)的更改程序，即將土地使用權(quán)的取得由劃撥改為出讓，表現(xiàn)為購(gòu)買人在購(gòu)買房產(chǎn)的同時(shí)向國(guó)家交納土地使用費(fèi)，由此取得土地使用權(quán)。

3、商住房：按照上述《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，居住用地最高年限70年，商業(yè)用地最高年限40年，混合用地最高年限50年。目前，對(duì)商住用地的性質(zhì)尚未有統(tǒng)一認(rèn)定，實(shí)踐中有的開(kāi)發(fā)商在報(bào)批土地時(shí)報(bào)為住宅，取得的是70年的使用年限，有的開(kāi)發(fā)商可能報(bào)的商用，得到40年的使用年限，也有開(kāi)發(fā)商報(bào)為綜合用地，取得50年使用年限的。因此，購(gòu)房者一定要看清楚土地使用證上所標(biāo)注的土地用途和年限，在簽訂合同時(shí)做出相關(guān)的違約責(zé)任約定。因?yàn)椴煌哪晗抟约胺慨a(chǎn)性質(zhì)的不同直接決定著房產(chǎn)價(jià)格的高低以及購(gòu)房者將來(lái)的利益。實(shí)踐中，也有開(kāi)發(fā)商交付了70年的土地使用費(fèi)，后因土地用途的改變變更為50年或40年的，這種情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將實(shí)情通知給購(gòu)房者，同時(shí)開(kāi)發(fā)商也有權(quán)要求土地管理部門變更土地出讓合同，要求退回多交的土地使用費(fèi)。

此外，前述我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)出讓土地年限的規(guī)定，其70年、50年或40年都是關(guān)于最高年限的規(guī)定，實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商實(shí)際報(bào)批和取得的使用年限可能低于該最高年限。還有一種情況就是，從開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)到購(gòu)房者得到房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)了很長(zhǎng)時(shí)間，購(gòu)房者實(shí)際取得的房產(chǎn)年限則實(shí)際低于土地使用證所標(biāo)明的年限。這些都是購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)所應(yīng)該注意到的問(wèn)題。

最后，關(guān)于土地使用權(quán)年限屆滿后房產(chǎn)的歸屬。我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照該條例的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。因目前尚未有土地使用權(quán)年限屆滿的情況出現(xiàn)，因此上述法律的規(guī)定，而實(shí)踐中尚無(wú)具體的執(zhí)行政策。