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房屋拆遷評(píng)估中，房屋面積和宅基地面積的認(rèn)定不準(zhǔn)確，應(yīng)注意什么。

一般以產(chǎn)權(quán)證記載的面積為準(zhǔn)。

2。根據(jù)《北京市住宅用地房屋拆遷補(bǔ)償辦法》第四條規(guī)定，住宅用地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格按以下公式計(jì)算：住宅用地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋置換新均價(jià)）×年平均安置面積/平均居住用地面積。地方普通住房指導(dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)期、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房平均價(jià)格、城市規(guī)劃確定，等，評(píng)估機(jī)構(gòu)未按上述規(guī)定確定當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌闹笇?dǎo)價(jià)，參考周邊普通商品住宅的均價(jià)，住宅用地面積補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低，嚴(yán)重?fù)p害了合法權(quán)益搬遷群眾的利益。

3。根據(jù)《城市房屋拆遷評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》第十三條規(guī)定，市、縣人民政府或其授權(quán)部門(mén)應(yīng)當(dāng)每年至少公布一次不同地區(qū)各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的成交價(jià)格，有不同的用途和不同的建筑結(jié)構(gòu)。第十四條規(guī)定，拆遷評(píng)估是指同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，并結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)情況進(jìn)行。

評(píng)估機(jī)構(gòu)不采用市場(chǎng)價(jià)格法，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格嚴(yán)重偏低。

4。選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)是違法的?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第六條第二款規(guī)定：“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)透明，采取被拆遷人投票或者被拆遷人抽簽的方式?！?。但在實(shí)踐中，被拆遷人單方面選擇鑒定機(jī)構(gòu)，沒(méi)有征求被拆遷人的任何意見(jiàn)，更沒(méi)有被拆遷人投票或被拆遷人抽簽，這嚴(yán)重違反了上述法律規(guī)定。沒(méi)有現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查程序。

根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十五條規(guī)定，拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，做好實(shí)地調(diào)查記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的圖像?，F(xiàn)場(chǎng)勘察記錄由鑒定人、拆遷人和被拆遷人簽字認(rèn)可。但在實(shí)際操作中，拆遷評(píng)估人員并沒(méi)有對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘察，而是拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的圖像?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄沒(méi)有被拆遷人簽字。

6?！冻鞘蟹课莶疬w行政裁決工作程序》第十條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，未經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)專家鑒定委員會(huì)鑒定的，由房屋拆遷行政主管部門(mén)委托專家評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行評(píng)審，并以評(píng)審后的評(píng)審結(jié)果為依據(jù)進(jìn)行裁決。在實(shí)踐中，房屋拆遷管理部門(mén)往往不經(jīng)過(guò)鑒定程序就做出決定。

7。評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有提供完整的評(píng)估報(bào)告。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第8條的規(guī)定，估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：1。全面性：應(yīng)充分反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結(jié)論，正文和附件材料應(yīng)完整、完整；第二條第八款規(guī)定估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括以下部分：1。掩護(hù)；2。目錄；3。給客戶的信；4。估價(jià)人員聲明；4；5。評(píng)估的假設(shè)和限制條件。評(píng)估結(jié)果報(bào)告。評(píng)估技術(shù)報(bào)告。附錄。但在實(shí)踐中，評(píng)估機(jī)構(gòu)只提供評(píng)估結(jié)果報(bào)告，不提供完整的評(píng)估報(bào)告。這是嚴(yán)重的違法行為。

8。未依法出具住戶評(píng)估報(bào)告的。按照法律規(guī)定，拆遷小區(qū)應(yīng)當(dāng)出具整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，但在實(shí)際操作中，一些拆遷人只出具整體評(píng)估報(bào)告，卻不出具分戶評(píng)估報(bào)告，這是嚴(yán)重違法行為。即使個(gè)別出具評(píng)估報(bào)告，內(nèi)容也極不完整。通常只有一種形式，非常簡(jiǎn)單。未依法對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行裝修評(píng)估。法律明確規(guī)定，被拆遷房屋的裝修價(jià)值補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，否則應(yīng)當(dāng)另行評(píng)估。在實(shí)踐中，拆遷人不進(jìn)行裝修是一種嚴(yán)重的違法行為。

10。未依法交付拆遷評(píng)估報(bào)告的。

根據(jù)法律，評(píng)估報(bào)告應(yīng)依法交付，一般直接交付。被拆遷人拒絕的，應(yīng)當(dāng)交付保留金，見(jiàn)證人應(yīng)當(dāng)?shù)綀?chǎng)并記錄。只有在特殊情況下，才能通過(guò)郵寄或公告的方式送達(dá)。在實(shí)踐中，拆遷人張貼在門(mén)上是違法的。