正確行使后履行抗辯權與合同解除權港業(yè)主打贏購房合同官司
來源：法律編輯整理
時間： 2023-06-08 22:54:33
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認為超訴訟時效未起訴
一審判決退房請求無效
一審法院初審認為，李生、吳女士與惠南公司簽訂的《房地產預售契約》和《補充合約》意思表示真實，合法有效，雙方均應切實履行?；菽瞎疚凑鞯美钌?、吳女士的同意擅自變更房屋結構，嚴重影響房屋使用功能，已構成違約，理應承擔違約責任；但李生、吳女士在1999年2月2日發(fā)現上述預售房屋中間有一根方柱后，遲至2001年2月23日才提出要求解除雙方簽訂的《房地產預售契約》和《補充合約》，超過了法律保護的訴訟時效。期間又沒有發(fā)生訴訟時效中斷或中止的事由，故對李生、吳女士要求解除合同并由惠南公司退還已付房款及利息之請求，不予支持。
故一審法院作出如下判決：李生、吳女士應於本判決發(fā)生法律效力之日十日內，一次性支付尾期樓款454885港元給惠南公司；李生、吳女士應於本判決發(fā)生法律效力之日十日內，一次性從1999年1月27日起至實際付款之日止的違約金（按已付房款港幣682332元以每日千分之一計算，但給付總額不應超過總樓價款的5％）給惠南公司；駁回李生、吳女士與惠南公司的其他訴訟請求。
不服一審判決提出上訴
二審支持業(yè)主退房請求
一審判決后，李生、吳女士不服，提出上訴。請求法院：撤銷一審判決；解除雙方簽訂的《房地產預售契約》及《補充合同》；判令惠南公司返還其已付購房款港幣682332元及自其首期付款之日起至惠南公司實際還款之日止的港幣利息，惠南公司并依約向其支付違約金56860.85港元。
李生、吳女士認為，其於1999年2月2日前往收樓時，發(fā)現不符合合同約定的收樓條件而拒絕收樓、拒絕支付尾期款的行為是行使后履行抗辯權的合法行為，而且解除合同的行為不存在時效問題，原審關於超過訴訟時效的認定是錯誤的。由於惠南公司無法按合同約定交付房屋，因此合同繼續(xù)履行已不可能和不必要，而造成合同不能履行的原因在於惠南公司的過錯，被上訴人應承擔全部責任。
二審法院經審理認為，李生、吳女士與惠南公司就百匯廣場15樓14號室房地產買賣自愿簽訂的《房地產預售契約》和《補充合約》是雙方真實意思表示，內容合法，應屬有效，雙方均應全面履行?；菽瞎疚凑鞯美钌桥康耐馍米愿姆课萁Y構，與雙方契約所載平面圖不符，且嚴重影響房屋的使用功能，使李生、吳女士購房的預期目的無法實現，已構成根本違約。李生、吳女士要求解除與惠南公司簽訂的上述預售契約，并要求惠南公司返還已付購房款及該款銀行利息符合有關法律規(guī)定，法院予以支持。
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