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一、二手房交易必須評(píng)估嗎

房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)如不涉及國(guó)有資產(chǎn)，只是一種民事行為，雙方以約定的價(jià)格為準(zhǔn)，目前二手房交易比較發(fā)達(dá)，買(mǎi)賣(mài)雙方都可以從中介方或有關(guān)部門(mén)公布的交易平均價(jià)中獲知。如還無(wú)法確定，一定要在訂立合現(xiàn)成交前進(jìn)行評(píng)估咨詢(xún)，在只理過(guò)戶(hù)時(shí)跟本沒(méi)有作為，這已是對(duì)合現(xiàn)履行的一部份。

且房地產(chǎn)的價(jià)格是波動(dòng)的，沒(méi)有說(shuō)房地產(chǎn)可以按照評(píng)估的價(jià)格可以要求撤消合同，所以評(píng)估根本不可能保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，而且且相反購(gòu)房方為此付出了一筆不少的評(píng)估費(fèi)到是事實(shí)。

而當(dāng)評(píng)估價(jià)格低于成交價(jià)時(shí)征稅部門(mén)還是按照成交價(jià)，(當(dāng)評(píng)估高于成交價(jià)時(shí)按評(píng)估征稅)，所以沒(méi)有公平可言，評(píng)估也是沒(méi)有必要的。

二、如何準(zhǔn)確評(píng)估二手房?jī)r(jià)格

客觀來(lái)講，二手房的價(jià)格主要是由房屋的區(qū)域因素與個(gè)別因素形成的。而二手房的評(píng)估主要是運(yùn)用市場(chǎng)比較法，所以在評(píng)估過(guò)程中，主要是對(duì)這兩方面的情況進(jìn)行比較修正。

區(qū)域因素在二手房評(píng)估中起到了決定房屋價(jià)格的主要作用。如基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施是否成熟;交通條件如出行是否方便，購(gòu)物、娛樂(lè)是否方便;物業(yè)所在社區(qū)的環(huán)境如小區(qū)的綠化率，物業(yè)管理情況;人文環(huán)境如小區(qū)內(nèi)居民的構(gòu)成結(jié)構(gòu)、人員素質(zhì)如何、周?chē)伟驳葼顩r如何。

個(gè)別因素主要是指物業(yè)的結(jié)構(gòu)、房型等。

具體如：房屋的結(jié)構(gòu)不同，房屋的造價(jià)就不同，使用年限也不同，當(dāng)然就影響房屋的價(jià)格。如房屋朝向、房屋開(kāi)間、面積分配合理性、房間的采光情況，也要考慮小區(qū)幢與幢之間的距離是否開(kāi)闊。此外，還包括房屋已使用年限的長(zhǎng)短及房屋的保養(yǎng)情況，房屋內(nèi)是否有裂縫、滲水等質(zhì)量問(wèn)題。以上列舉的各個(gè)方面情況都會(huì)影響評(píng)估價(jià)格。

三、二手房評(píng)估流程

(一)房地產(chǎn)評(píng)估的流程，如下：

1、三級(jí)市場(chǎng)交易成功，并且買(mǎi)方需向銀行按揭貸款。

2、評(píng)估業(yè)務(wù)員在得知物業(yè)地址后約客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察(查看物業(yè)裝修情況，了解周邊物業(yè)，以及給物業(yè)拍照)。

3、估價(jià)師根據(jù)物業(yè)位置，樓層，以及物業(yè)勘察情況，通過(guò)市場(chǎng)比較法來(lái)確定物業(yè)實(shí)際價(jià)格。

4、在評(píng)估報(bào)告上由估價(jià)師簽名并蓋章，同時(shí)蓋上公司的公章。

(二)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)來(lái)源，如下：

1、銀行;

2、三級(jí)市場(chǎng)的地鋪;

3、法院;

4、政府的舊城改造，道路，橋梁建設(shè)等。