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買賣不破租賃適用于執(zhí)行程序嗎？

來源：法律編輯整理時間： 2024-02-03 22:03:12 62 人看過

一、買賣不破租賃適用于執(zhí)行程序嗎？

買賣不破租賃適用于執(zhí)行程序，但是要有明確的條件。一般認(rèn)為，適用“買賣不破租賃”規(guī)則至少應(yīng)當(dāng)具備如下條件：租賃合同有效、所有權(quán)的變動發(fā)生在租賃期間內(nèi)及承租人愿意繼續(xù)履行原租賃合同。近年來，在執(zhí)行過程中，租賃關(guān)系成為很多被執(zhí)行人用以逃避涉案財物處理的重要手段，少數(shù)被執(zhí)行人不惜以身試法，偽造證據(jù)、捏造事實(shí)。

法院應(yīng)從嚴(yán)把握審查尺度。對被執(zhí)行人與其他人惡意串通，創(chuàng)造條件對接“買賣不破租賃”的原則進(jìn)行虛假合同租賃，阻礙執(zhí)行，逃避履行法律文書確定的義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定虛假合同租賃人與被執(zhí)行人共同妨礙法院執(zhí)行，根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

二、買賣不破租賃在執(zhí)行中存在哪些問題？

在涉房產(chǎn)案件執(zhí)行中，發(fā)現(xiàn)部分被執(zhí)行人借“買賣不破租賃”原則對抗執(zhí)行的現(xiàn)象，造成欲購房者望而卻步，法院的拍賣無人竟買。嚴(yán)重擾亂了經(jīng)濟(jì)秩序，也損害了買受人、承租人的合法利益。表現(xiàn)為：

1、“善意第三人”以人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示，要求法院確認(rèn)轉(zhuǎn)移物權(quán)效力，“善意第三人”身份真假難辨；

2、被執(zhí)行人惡意簽訂租賃合同對抗執(zhí)行。在執(zhí)行立案后，部分被執(zhí)行人用未抵押的房產(chǎn)與他人簽訂租賃合同，且大多為十年以上長期租賃合同，合同租金一次性交清。不論是考慮到租賃合同的租金已經(jīng)大致等同于拍賣標(biāo)的的價值，以無益拍賣為由撤銷對該房產(chǎn)的拍賣處置，或繼續(xù)拍賣，但在拍賣公告中必須載明買受人欲購買房產(chǎn)必須容忍已設(shè)定的租賃權(quán)，直至十年、二十年方得行使使用、轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，都會造成拍賣房產(chǎn)變現(xiàn)困難，人民法院執(zhí)行陷入困境；

3、被執(zhí)行人與親朋好友等通過倒簽合同的方式，使租賃合同形成于案件發(fā)生前或申請人申請執(zhí)行前，在執(zhí)行過程中，承租人“人間蒸發(fā)”，執(zhí)行法院告知承租人的優(yōu)先購買權(quán)花費(fèi)不少精力，拖延法院執(zhí)行兌現(xiàn)時間。

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買賣不破租賃在執(zhí)行中適用要注意哪些事項?

“買賣不破租賃”原則的立法目的在于保護(hù)承租人合法權(quán)益。該原則所保護(hù)的合法租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)滿足租賃合同真實(shí)有效、承租人實(shí)際占有租賃物在抵押及查封之前等條件。所以要滿足該原則要注意以下幾點(diǎn)：1、租賃合同簽訂時間。房屋租賃應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。在租賃關(guān)系真實(shí)性的審查過程中，承租人無書面合同又主張長期租賃的，一般不認(rèn)可租賃關(guān)系的真實(shí)性。承租人能夠提供書面租賃合同的，應(yīng)當(dāng)審查合同是否符合一般合同習(xí)慣，結(jié)合當(dāng)事人陳述、租金支付時間等判斷合同簽訂時間是否真實(shí)。2、租金支付方式。承租人需提供支付租金的相關(guān)證據(jù)，如轉(zhuǎn)賬憑證、收款收據(jù)等，可以結(jié)合租賃合同約定支付租金方式、民間交易習(xí)慣、租金金額大小、支付憑證等進(jìn)行綜合判斷。3、承租人是否實(shí)際占有租賃物。在審查租賃關(guān)系真實(shí)性時，應(yīng)當(dāng)審查承租人是否實(shí)際占有租賃物，未實(shí)際占有租賃物的，對該租賃關(guān)系不予認(rèn)可。一、租賃合同起止時間是什么時候？租賃合同的租賃期限是租賃合同的主要內(nèi)

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一、買賣不破租賃是否適用次承租人?買賣不破租賃適用次承租人，但前提條件是轉(zhuǎn)租行為是合法的，買賣不破租賃的生效條件包括以下四個條件：(1)租賃合同已成立并生效;(2)租賃物已交付承租人;(3)所有權(quán)發(fā)生變動是在租賃期間;(4)出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。二、租的房子可以轉(zhuǎn)租嗎?房屋可以轉(zhuǎn)租，但是合法的轉(zhuǎn)租需要滿足以下兩個條件：1、轉(zhuǎn)租須經(jīng)房屋所有權(quán)人的同意。轉(zhuǎn)租已不屬于正常使用的范疇，必須經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，否則無效。2、轉(zhuǎn)租的租金不得高于原租金，確實(shí)需合理提高，提高的收入應(yīng)交給房屋所有權(quán)人。租金是房屋的收益，應(yīng)由房屋所有權(quán)人取得。凡未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意而轉(zhuǎn)租的，或謀取租金差價的轉(zhuǎn)租，房屋所有權(quán)人有權(quán)要求追究承租人的違約責(zé)任，并可解除房屋租賃合同，收回出租房屋。三、房屋租賃合同包含哪些內(nèi)容?房屋租賃合同內(nèi)容包括很多，具體而言有幾個方面是必不可少的。(一)雙方當(dāng)事人的情

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買賣合同終止是否適用買賣不破租賃？

不適用，根據(jù)我國法律規(guī)定，買賣不破租賃原則的適用須具備三個條件：其一，原房屋租賃合同仍然有效；其二，租賃物已交付于承租人；其三，出租人將租賃物所有權(quán)讓與第三人。特別是租賃物必須以交付承租人使用，作為租賃產(chǎn)生物權(quán)性質(zhì)之法律后果的公示形式，只有如此，承租人才能據(jù)此對抗租賃物新的所有人，行使其合同權(quán)利。所以買賣合同終止的情況下是不適用于買賣不破租賃的。一、破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中的限制適用破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會發(fā)生變化；以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中，一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：(1)若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實(shí)現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工

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租賃轉(zhuǎn)讓也符合買賣不破租賃的適用條件嗎？

一、租賃轉(zhuǎn)讓也符合買賣不破租賃的適用條件嗎?符合，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。買賣不破租賃原則的出現(xiàn)，突破了嚴(yán)格的合同相對性原則，確定了合同外第三人對合同內(nèi)容的繼受義務(wù)。買賣不破租賃的適用，勢必產(chǎn)生一定的法律效果，這種法律效果因當(dāng)事人在法律關(guān)系中地位不同而區(qū)別。出租人與受讓人除發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)人地位的改變，受讓人也能取得出租人的地位，對于租賃合同中的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行概括承受，而出租人與承租人之間的租賃關(guān)系雖不終止，但發(fā)生合同主體的變更，即在原租賃合同上發(fā)生受讓人與承租人之間的法律關(guān)系。二、受讓人的下義務(wù)是什么?①保持租賃物使用狀態(tài)的義務(wù)。租賃合同中，出租人的義務(wù)在于將物交給承租人使用收益，且并非僅以消極的不妨害承租人使用收益辦條件，而須在租賃期限內(nèi)積極地使承租人使用

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“買賣不破租賃”是否適用于有抵押的房屋

律師解答：視具體情況而定。視具體情況而定。如果抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，那么是適用的。如果抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，那么買賣不破租賃是不適用的?！吨腥A人民共和國民法典》第四百零五條抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

2024-05-07

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被查封的房屋適用買賣不破租賃嗎？

一、被查封的房屋適用買賣不破租賃嗎?查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不動產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對不動產(chǎn)的處分權(quán)。因此，被查封的財產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風(fēng)險只能由他自己承受。二、買賣不破租賃的構(gòu)成要件有哪些?法律設(shè)立這一制度的本意旨在通過維持原租賃合同的效力來保障承租人對房屋繼續(xù)使用的權(quán)利。其構(gòu)成要件通常被認(rèn)為應(yīng)當(dāng)包括：房屋租賃合同和買賣合同均合法有效;房屋的所有人或出租人在租賃合同期內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人;房屋已經(jīng)交付承租人使用，即房屋買賣行為發(fā)生在出租行為之后。從租賃行為的效力分析，其生效的前提之一應(yīng)當(dāng)是房屋應(yīng)當(dāng)交付給承租人居住使用。三、買賣不破

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買賣不破租賃沒有辦理過戶適用嗎

一、買賣不破租賃沒有辦理過戶適用嗎適用。買賣不破租賃的條件是存在合法合同、租賃物已經(jīng)交付或者所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給第三人等。私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。承租人提出要求繼續(xù)租賃的要求是合法的，承租人的利益應(yīng)該受到法律的保護(hù)。二、買賣不破租賃的條件是什么1、存在合法有效的租賃合同要適用該制度，在所有權(quán)讓與時，租賃合同應(yīng)該已經(jīng)成立并且生效，就是租賃關(guān)系須有效的存在，換言之，租賃關(guān)系的有效存在的準(zhǔn)據(jù)時點(diǎn)應(yīng)確定在所有權(quán)讓與時。同時，需要注意的是，根據(jù)我國民法典的規(guī)定，僅有租賃物讓與契約尚不能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動，對動產(chǎn)來說需要交付，對不動產(chǎn)來說需要登記。2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人租賃物的所有權(quán)已經(jīng)讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關(guān)系雖然有效存在，但是租賃物的所有權(quán)人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理

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一、汽車適用買賣不破租賃嗎？不適用，從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動產(chǎn)租賃。對于我國民法典第七百二十五條的規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)適用于動產(chǎn)呢？筆者認(rèn)為，動產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用該原則，其理由如下：第一，動產(chǎn)的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。第二，對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財產(chǎn)利用原則。第三，租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷，而且會導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來，即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產(chǎn)實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化。二、破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中的限制適用破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會發(fā)生變化；以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得

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不適用。因?yàn)槲覈梢?guī)定上明確說過：土地權(quán)是屬于國家或者農(nóng)村集體所有的，個人無法取得土地所有權(quán)。既然個人無法擁有土地所有權(quán)，那么就談不上租賃或是買賣了。一般房屋才適用于買賣不破租賃。一、買賣不破租賃的客體范疇從語義來看，買賣不破租賃的客體是租賃物，但是，租賃物指的是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，在審判實(shí)踐中存在爭議。有以下三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為既可以是不動產(chǎn)也可以是動產(chǎn)，但動產(chǎn)應(yīng)為不可替代的非消耗物，或者以可消耗物為租賃物的，只能用于為特定目的的使用，例如用于展覽。第二種觀點(diǎn)是既包括不動產(chǎn)也包括動產(chǎn)，不對租賃物做限制。第三種觀點(diǎn)是只能是不動產(chǎn)，例如房屋、船舶、土地使用權(quán)等。其中，土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權(quán)，根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。縱觀各

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合法轉(zhuǎn)租中買賣不破租賃是適用的，即使所有權(quán)人將租賃物轉(zhuǎn)讓他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。具體規(guī)定可見于《民法典》229條。我國民法典第七百二十五條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。即在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，租賃合同對新所有權(quán)人仍然有效，新所有權(quán)人不履行租賃義務(wù)時，承租人得以租賃權(quán)對抗新所有權(quán)人，這在法理學(xué)上稱之為“買賣不破租賃”。租戶是否具有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，取決于租戶與房東的具體約定，建議自己再仔細(xì)審閱合同中關(guān)于是否允許轉(zhuǎn)租的具體條款。買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。司法解釋第四百七十八條規(guī)定：“租

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能否以買賣不破租賃對抗執(zhí)行破產(chǎn)？

一、能否以買賣不破租賃對抗執(zhí)行破產(chǎn)？不能對抗破產(chǎn)程序，破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣或變賣，所有權(quán)肯定會發(fā)生變化；以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中，一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：（1）若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實(shí)現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動保險費(fèi)用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán)，甚至這一租賃債權(quán)將會得到完全實(shí)現(xiàn)或全額清償，這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則；（2）在許多破產(chǎn)案件中，特別是國有或集體企業(yè)破產(chǎn)案件中，將房屋建筑物結(jié)合破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)作為整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行變現(xiàn)的情形較多。若適

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土地承包
承包經(jīng)營權(quán)可以適用買賣不破租賃嗎

一、承包經(jīng)營權(quán)可以適用買賣不破租賃嗎不可以適用，買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。買賣不破租賃的生效條件包括以下四個條件：（一）租賃合同已成立并生效；（二）租賃物已交付承租人；（三）所有權(quán)發(fā)生變動是在租賃期間；（四）出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。二、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)的期限根據(jù)我國關(guān)于土地方面的法律規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)的期限為30年，如果土地承包經(jīng)營權(quán)人已經(jīng)使用了土地10年，那么他的土地在進(jìn)行流轉(zhuǎn)的時候，所簽訂的期限就不得超過20年。流轉(zhuǎn)期限超過土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限的，超過部分無效。土地承包經(jīng)營權(quán)的30年期限是對于耕地來說的，其他如草地的承包期限是30年至50年，林地的承包期限則會更長，30年至70年。不論是什么性質(zhì)的土地流

2023-04-14

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