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買賣不破租賃租賃物被沒收還可以適用嗎？

來源：法律編輯整理時間： 2024-02-01 13:59:02 144 人看過

一、買賣不破租賃租賃物被沒收還可以適用嗎？

不可以適用，根據(jù)我國法律規(guī)定，在人民法院查封的不動產(chǎn)之上設定的租賃關系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對象的財產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉移或處分的措施，體現(xiàn)了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現(xiàn)債權，不動產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產(chǎn)的處分權。

因此，被查封的財產(chǎn)，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經(jīng)他字第8號復函明確指出，執(zhí)行債務人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現(xiàn)債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。

二、破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中的限制適用

破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財產(chǎn)，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發(fā)生變化；以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，其權屬同樣會發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：

（1）若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，將導致租賃債權的實現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權，甚至這一租賃債權將會得到完全實現(xiàn)或全額清償，這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則；

（2）在許多破產(chǎn)案件中，特別是國有或集體企業(yè)破產(chǎn)案件中，將房屋建筑物結合破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權作為整體轉讓進行變現(xiàn)的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關系，不利于自己的開發(fā)利用，由此影響破產(chǎn)財產(chǎn)的變現(xiàn)。

買成不破租賃是否適用，應當看租賃物的屬性而定，一般來說，只可以對土地、房屋等不動產(chǎn)進行適用，而對于動產(chǎn)、被沒收的、破產(chǎn)的租賃物都是不可以適用的，具體情況下還需要由司法機關根據(jù)實際情況作出合法的認定和處理。

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一、買賣不破租賃抵押在后適用嗎不適用。買賣不破租賃在租賃關系存續(xù)期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。二、哪些情形不適用“買賣不破租賃”知道什么是買賣不破租賃后，我們就可以主張自己的權利，但是買賣不破租賃也有以下例外：1、動產(chǎn)租賃的限制適用。因為動產(chǎn)的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產(chǎn)租賃權以特殊的保護。此外，如果對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，則不利于財產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財產(chǎn)的效用。2、在不動產(chǎn)抵押權之上設定的租賃關系的限制適用。根據(jù)法律的規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押

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不可以適用于查封執(zhí)行房產(chǎn)，在人民法院查封的不動產(chǎn)之上設定的租賃關系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對象的財產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉移或處分的措施，體現(xiàn)了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現(xiàn)債權，不動產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產(chǎn)的處分權。因此，被查封的財產(chǎn)，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經(jīng)他字第8號復函明確指出，執(zhí)行債務人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現(xiàn)債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。一、查封房產(chǎn)貼封條嗎人民法院對查封的房產(chǎn)，肯定是需要都會貼封條的：因為法院貼上查封的封條，基本就是屬于凍結的情況。一般就是用于告知房產(chǎn)權人，以及房產(chǎn)權人

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不可以。買賣不破租賃即在租賃關系存續(xù)期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。一、買賣不破租賃的適用條件(1)存在合法有效的租賃合同要適用該制度，在所有權讓與時，租賃合同應該已經(jīng)成立并且生效，就是租賃關系須有效的存在，換言之，租賃關系的有效存在的準據(jù)時點應確定在所有權讓與時。同時，需要注意的是，根據(jù)我國民法典的規(guī)定，僅有租賃物讓與契約尚不能實現(xiàn)物權變動，對動產(chǎn)來說需要交付，對不動產(chǎn)來說需要登記。(2)出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人租賃物的所有權已經(jīng)讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關系雖然有效存在，但是租賃物的所有權人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過戶手續(xù)，即所有權并未發(fā)生變動，在此情況下，則該制度也沒有適用的余地。(3)租賃物已經(jīng)交付于承租

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一、買賣不破租賃適用于執(zhí)行程序嗎？買賣不破租賃適用于執(zhí)行程序，但是要有明確的條件。一般認為，適用“買賣不破租賃”規(guī)則至少應當具備如下條件：租賃合同有效、所有權的變動發(fā)生在租賃期間內(nèi)及承租人愿意繼續(xù)履行原租賃合同。近年來，在執(zhí)行過程中，租賃關系成為很多被執(zhí)行人用以逃避涉案財物處理的重要手段，少數(shù)被執(zhí)行人不惜以身試法，偽造證據(jù)、捏造事實。法院應從嚴把握審查尺度。對被執(zhí)行人與其他人惡意串通，創(chuàng)造條件對接“買賣不破租賃”的原則進行虛假合同租賃，阻礙執(zhí)行，逃避履行法律文書確定的義務的，人民法院應當認定虛假合同租賃人與被執(zhí)行人共同妨礙法院執(zhí)行，根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任。二、買賣不破租賃在執(zhí)行中存在哪些問題？在涉房產(chǎn)案件執(zhí)行中，發(fā)現(xiàn)部分被執(zhí)行人借“買賣不破租賃”原則對抗執(zhí)行的現(xiàn)象，造成欲購房者望而卻步，法院的拍賣無人竟買。嚴重擾亂了經(jīng)濟秩序，也損害了買受人、承租人的合法利

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