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售后返租可能涉及多方主體，如開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、擔(dān)保人、投資者、商鋪實(shí)際使用者等等，因此售后返租中包含了多層的法律關(guān)系，主要有如下幾種：

（一）房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系

開(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)分割為小單元對(duì)外出售，投資者與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雙方建立房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系是售后返租的基礎(chǔ)法律關(guān)系，其他法律關(guān)系均基于此。

（二）房屋租賃合同關(guān)系

開(kāi)發(fā)商在投資者購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)后，自行或指定另外的經(jīng)營(yíng)管理公司與投資者簽訂租賃合同，約定投資者將所購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)地產(chǎn)出租給開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)管理公司。開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)管理公司通過(guò)返租的方式從所有投資者手上獲得商業(yè)地產(chǎn)的整體承租權(quán)，并對(duì)外進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)。

（三）其他法律關(guān)系

售后返租中還存在其他的法律關(guān)系，如物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、開(kāi)發(fā)商與經(jīng)營(yíng)管理公司之間的委托關(guān)系、承包經(jīng)營(yíng)等。

一、售后包租有哪些表現(xiàn)形式？

1、總款返租。

京云房產(chǎn)律師團(tuán)了解到，是將商鋪虛擬分割，銷(xiāo)售給業(yè)主，每年承諾一定比例的回報(bào)，再將商鋪整體包租給大商家。商家的租金是比較低的，主要依靠商戶(hù)的自由資金組成，構(gòu)成虛擬回報(bào)。有按每年返租金的，也有將幾年的租金一次性支付的。

2、首付款返租。

為了降低商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻而采取的返租方式，比如把一個(gè)商鋪分割成若干小商鋪出售給業(yè)主，從業(yè)主的首付款里扣除5％至10％的回報(bào)。

3、代租抽成。

首先開(kāi)發(fā)商將商鋪賣(mài)給業(yè)主，然后由開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)管理公司與業(yè)主簽訂租賃管理協(xié)議，約定由商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)招商，并與商家簽訂房屋租賃協(xié)議。對(duì)于租金，商業(yè)管理公司與業(yè)主按一定的比例分成。商業(yè)管理公司一般要求業(yè)主前幾年免租，幾年后開(kāi)始對(duì)租金分成。

二、隱名股東資格確認(rèn)的司法邏輯

隱名股東資格如何確認(rèn)？尋找其司法邏輯是首當(dāng)其沖的問(wèn)題。綜合理論界和實(shí)務(wù)界的認(rèn)識(shí)，主要有三種觀點(diǎn)。

一是實(shí)質(zhì)說(shuō)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，公司是資本企業(yè)，出資為取得股東資格的對(duì)價(jià)，實(shí)際出資人有與公司建立股東關(guān)系的真實(shí)意思表示，因此，按照出資取得股東資格原則，實(shí)際出資人應(yīng)確認(rèn)為公司法律股東，應(yīng)確認(rèn)隱名投資者的股東資格。

二是形式說(shuō)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，為了保護(hù)交易安全和交易效率，商法尤其注重外觀性，名義出資人經(jīng)公司章程、股東名冊(cè)和公司登記的記載，符合法律規(guī)范意義的形式特征，應(yīng)否認(rèn)實(shí)際出資人即隱名投資者的股東資格而認(rèn)定名義出資人為法律股東。

三是相對(duì)性的觀點(diǎn)。相對(duì)性的觀點(diǎn)可視為實(shí)質(zhì)說(shuō)和形式說(shuō)的折中，其要旨在于既保障公司資本性質(zhì)和保護(hù)投資者積極性，又維護(hù)公司公示公信原則及交易安全兩者的平衡之中尋求務(wù)實(shí)和靈活的解決方式，以恰當(dāng)處理隱名投資人的股東資格問(wèn)題。

目前，實(shí)務(wù)界大多采取相對(duì)性的觀點(diǎn)來(lái)處理案件。本文贊同相對(duì)性的觀點(diǎn)。實(shí)質(zhì)說(shuō)強(qiáng)調(diào)股東資格的實(shí)質(zhì)條件，以股東實(shí)質(zhì)｝｝｛資作為認(rèn)定股東資格的充分必要條件，但在現(xiàn)代公司法授權(quán)資本制下，股東資格的取得并不以出資為前提條件，如我國(guó)《公司法》第26條、第81條規(guī)定了授權(quán)資本制，股東可以在公司成立后的～定期限內(nèi)繳足出資。實(shí)質(zhì)說(shuō)將公司章程、股東名冊(cè)和公司登記記載的公示公信效力輕描淡寫(xiě)，有違商法強(qiáng)調(diào)外觀性的原則，不利于維護(hù)交易安全和提高交易效率。形式說(shuō)則強(qiáng)調(diào)公司登記的公示公信的外觀效力，但忽視了股東出資的質(zhì)條件，遠(yuǎn)離我國(guó)的現(xiàn)實(shí)生活。在當(dāng)事人有明確約定，且并無(wú)規(guī)避法律強(qiáng)制性規(guī)范的情況下，概否定隱名投資協(xié)議的效力，有違契約自由、意思自治的原則上述兩種觀點(diǎn)均難于周全。相對(duì)性的觀點(diǎn)則開(kāi)了一付辨證而治的中藥方，它以雙重標(biāo)準(zhǔn)，有別為基本原則，在處理公司內(nèi)部關(guān)系引發(fā)的糾紛時(shí)，原則上遵循契約自由、意思自治的原則，選擇個(gè)人法調(diào)整。在處理公司外部法律關(guān)系時(shí)，遵循公示主義和外觀主義原則，維護(hù)交易穩(wěn)定交易安全，選擇團(tuán)體法調(diào)整

第一，按照實(shí)際出資人與名義出資人之問(wèn)的協(xié)議約定來(lái)處理。原則上按照雙方的約定來(lái)確認(rèn)隱名股東的資格并確定股權(quán)歸屬，同時(shí)考慮實(shí)際出資人實(shí)際行使股權(quán)的表征證據(jù)：如無(wú)約定或約定無(wú)效，也無(wú)其他實(shí)際出資人行使股權(quán)的表征證據(jù)，則不應(yīng)認(rèn)定實(shí)際出資人的股東資格。

第二，按照隱名原因劃分標(biāo)準(zhǔn)來(lái)處理。如隱名投資規(guī)避法律的，可根據(jù)違法的性質(zhì)和情節(jié)，原則上對(duì)實(shí)際出資人請(qǐng)求確認(rèn)股東資格和行使股權(quán)的主張不予支持，也可基于維持交易事實(shí)關(guān)系的考慮，責(zé)令限期改正，重新安排出資關(guān)系。如隱名投資屬于其他合法原因的，則尊重當(dāng)事人意思自治，根據(jù)具體情況予以認(rèn)定。

第三，按照公司內(nèi)部關(guān)系與外部關(guān)系有區(qū)別的原則來(lái)處理。這與《公司法》第33條內(nèi)含的立法精神是吻合的。對(duì)于公司內(nèi)部關(guān)系，即股東之間及股東與公司之問(wèn)的關(guān)系，應(yīng)審查隱名股東與顯名股東之間達(dá)成的協(xié)議約定、隱名股東有無(wú)行使實(shí)際股權(quán)或以股東身份參與公司經(jīng)營(yíng)管理的事實(shí)。如果協(xié)議不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議約定隱名股東行使股東權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，并且該約定已經(jīng)以一定方式告知公司或有理由相信公司已經(jīng)知道，或者雖無(wú)協(xié)議，但隱名股東向公司行使股權(quán)，或者以股東身份參與公司經(jīng)營(yíng)管理，公司對(duì)此知情且無(wú)異議的，應(yīng)確認(rèn)隱名股東的法律股東資格。

如果協(xié)議未約定實(shí)際出資人作為股東或行使股東權(quán)利并承擔(dān)股東義務(wù)，或無(wú)實(shí)際行使股權(quán)或參與公司經(jīng)營(yíng)管理等表征股東身份或權(quán)利的，則不應(yīng)認(rèn)定實(shí)際出資人的股東資格。對(duì)于公司外部關(guān)系，包括向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，對(duì)外承擔(dān)責(zé)任等，應(yīng)當(dāng)遵循公示主義原則和外觀主義原則。顯名股東在公司章程、股東名冊(cè)和工商登記上，對(duì)外彰顯了其股東資格的形式特征，在處理股東與公司外第三人的關(guān)系時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定顯名股東的法律資格，以保護(hù)善意第三人的信賴(lài)?yán)?，維護(hù)交易安全、提高交易效率。