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一個(gè)體量固定的魚塘,所放養(yǎng)的魚量決定了魚兒的舒適度有多高;一塊面積固定的住宅用地，容積率的高低同樣與居住的舒適度密切相關(guān)。然而，現(xiàn)實(shí)中很多購房者無法領(lǐng)會(huì)到容積率的玄機(jī)所在，針對購房者因弄不明白容積率在購房過程中遭遇的一系列問題，日前本報(bào)記者專門走訪了部分建筑專家，旨在幫助更多購房者對此了然于胸，從而買到更加舒適的物業(yè)。

現(xiàn)實(shí)遭遇

NO.1

容積率不高，咋感覺住得那么密?

專家提醒：一般說來，開發(fā)商贈(zèng)送面積越大、贈(zèng)送空間越多，實(shí)際容積率也就相應(yīng)提高，這會(huì)在一定程度上影響居住的舒適度。對于首次購房的年輕消費(fèi)者而言，選擇這樣的戶型可能更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。

最近，城南某樓盤的業(yè)主劉小姐在收房時(shí)很不爽：小區(qū)內(nèi)的建筑密度極高，與當(dāng)初買房時(shí)置業(yè)顧問介紹時(shí)所述“視野開闊”差別極大。她不知道這是不是就是該盤當(dāng)初規(guī)劃中宣稱的4.0容積率。與劉小姐一樣，由于缺乏相關(guān)常識(shí)而深感郁悶的購房者不在少數(shù)。記者了解到，尤其是最近半年來，房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，開發(fā)商在宣傳攻勢中著重強(qiáng)調(diào)贈(zèng)送面積，大面積贈(zèng)送成為了當(dāng)前開發(fā)商有效搶奪更多客戶群的殺手锏。

譬如，城南某樓盤推出了一批戶型面積為140~270平方米的江景豪宅，宣稱項(xiàng)目得房率普遍高達(dá)140%。從具體情況來看，部分開發(fā)商將陽臺(tái)設(shè)計(jì)成了可以改造為次臥室的半贈(zèng)送空間，比如城東某盤將建筑面積90平方米的戶型加上贈(zèng)送面積后，實(shí)得面積可達(dá)到150平方米以上，并做到四房兩廳雙衛(wèi)帶花園的居住格局;有的開發(fā)商在建筑設(shè)計(jì)上甚至采取“買一送一”方式，得房率高達(dá)200%。然而絕大多數(shù)購房者都沒有意識(shí)到的是，正是看似“劃算”的大面積贈(zèng)送，導(dǎo)致了部分項(xiàng)目最終的實(shí)際效果與本身的容積率規(guī)劃大相徑庭。

中國建筑西南設(shè)計(jì)院資深建筑專家告訴記者，由于缺乏相關(guān)建筑常識(shí)，很多購房者并不知道開發(fā)商贈(zèng)送面積越大、贈(zèng)送空間越多，實(shí)際容積率也就越高。常規(guī)條件下，得房率增加了多少，實(shí)際容積率也會(huì)相應(yīng)增加，從而變相提高了容積率，降低了居住舒適度。

NO.2

得房率越高，是不是越劃算?

專家提醒：一般說來，得房率較高的樓盤，購房者可在相應(yīng)的房屋總價(jià)內(nèi)獲得更多的室內(nèi)使用面積，在某種意義上看比較實(shí)用，但這有可能是建立在影響整個(gè)小區(qū)空間尺度的基礎(chǔ)上;對于追求居住舒適度的購房者而言，則不一定要把這種得房率較高的房子看得很重，可根據(jù)居住品質(zhì)進(jìn)行取舍。

“容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高?！背啥际薪ㄎ嘘P(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，對于同樣的樓層結(jié)構(gòu)，如果建造層數(shù)多一點(diǎn)則戶數(shù)增加，相應(yīng)的公攤面積就少些，房屋得房率高所帶來的好處是顯而易見的。但得房率越高，容積率變大，居住的人更多，相當(dāng)于在一個(gè)原本只有一定數(shù)量的魚塘里放入了更多的魚，使居住舒適度大打折扣，因此容積率指標(biāo)直接左右(論壇新聞)著居住的舒適度。對購房者來說，贈(zèng)送面積并不一定真的“劃算”，因?yàn)樵谑覂?nèi)居住空間得到拓展的同時(shí)，小區(qū)的室外空間環(huán)境會(huì)因容積率的變大而受影響。

事實(shí)上，多數(shù)業(yè)主在收房時(shí)關(guān)注更多的是得房率———即所購房屋所得面積，而對容積率等影響生活品質(zhì)的規(guī)劃指標(biāo)卻往往忽視，導(dǎo)致室外驗(yàn)收成為很多業(yè)主的維權(quán)空白。一方面，容積率是多是少，業(yè)主很難有具體的感受，畢竟業(yè)主也沒有能力完成對整體容積率的檢驗(yàn)，這方面的確缺乏統(tǒng)一驗(yàn)收的機(jī)制;另一方面，規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙上的噴泉池、亭臺(tái)、綠地(論壇新聞)尺寸是否與實(shí)際情況一致，容積率是否有所調(diào)整，大多數(shù)業(yè)主無法知情，更多的注意力都放在了產(chǎn)權(quán)面積、社區(qū)環(huán)境等其它方面。

容積率還有更多“變臉”

內(nèi)幕披露

業(yè)內(nèi)知情人士透露，隨著業(yè)主維權(quán)意識(shí)的提高，開發(fā)商在提高容積率的手法上更加“高明”。由于容積率的高低直接決定可建的房屋大小和可回收資金的多少，很多開發(fā)商不在得房率、套內(nèi)面積等方面做文章，更容易出現(xiàn)的情況是通過減少綠地面積來提高容積率。如果改變居住小區(qū)的容積率，將容積率提高0.1或0.2，獲得規(guī)劃批文是不違法的。容積率有一定的浮動(dòng)范圍，在此范圍內(nèi)開發(fā)商不承擔(dān)增加面積所受的罰款。容積率提高了，無形中會(huì)導(dǎo)致房屋貶值，最終利益受損的還是業(yè)主。

律師支招

將容積率與贈(zèng)送面積寫進(jìn)合同

四川華蓋律師事務(wù)所主任律師徐華表示，目前購多樓盤的容積率都沒有正式寫入購房合同中，一般都是在選房階段由售樓人員口頭允諾，即便出現(xiàn)問題業(yè)主也無法主張自己的權(quán)利。

購房者一定要重視合同的約定，將涉及切身利益的條款約定都加入到補(bǔ)充合同中，做到有據(jù)可查。更值得提高注意的是，贈(zèng)送面積很難受到法律法規(guī)的保護(hù)，購買這類房屋最好將贈(zèng)送面積在購房合同中一并約定。

名詞解釋

★容積率概念：

是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。在主城區(qū)，良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3。由于受土地成本限制，很多樓盤的容積率實(shí)際上比規(guī)劃上的指標(biāo)要高得多。

★計(jì)算公式：

容積率=總建筑面積÷總用地面積。

★內(nèi)涵及特性：

容積率分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許地上總建筑面積與宗地面積的比值，其具有如下特性：

(1)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。

(2)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間密切相關(guān)。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者間關(guān)系可表示為：R=C·H。房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi);樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率。

(3)提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大會(huì)帶來建筑環(huán)境的惡化，降低使用的舒適度。

★對地價(jià)的影響規(guī)律：

雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同，但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個(gè)方面：一是通過影響土地收益來影響地價(jià);二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。

★“低容積率”的標(biāo)準(zhǔn)：

別墅、獨(dú)棟住宅不高于0.4;疊拼、聯(lián)排住宅在0.95左右;多層板樓在1.2~1.3;小高層要求在2.1以下;高層不超過3.5