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假設(shè)發(fā)生了因不可抗力或意外情形導(dǎo)致的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商無(wú)法依照預(yù)先約定的期限完成房屋的交付過(guò)程，那么他們就有必要承擔(dān)支付違約金的義務(wù)。如果該交付延遲未達(dá)60個(gè)自然日，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該以每天萬(wàn)分之三為基數(shù)，基于實(shí)際延期天數(shù)向所有已購(gòu)房屋的業(yè)主進(jìn)行違約賠償款的支付；然而，假如延遲超過(guò)60個(gè)自然日，業(yè)主將擁有自由選擇解除購(gòu)房合同的權(quán)力，與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也必須在接到解約通知之日起的60天之內(nèi)，無(wú)條件地退還業(yè)主已經(jīng)支付的全部購(gòu)房款項(xiàng)，并且還需要額外支付已付款項(xiàng)的百分之五作為對(duì)業(yè)主的補(bǔ)償。除此之外，業(yè)主還有權(quán)選擇要求繼續(xù)履行現(xiàn)有的房產(chǎn)交易協(xié)議，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商就需要每天向業(yè)主支付百分之五的相關(guān)違約金?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸鍡l【違約金】當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事

根據(jù)規(guī)范，購(gòu)房合協(xié)議中明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商如遇不可抗力等特殊情形，可將房屋交付期限延長(zhǎng)至90個(gè)自然日。在此期間，購(gòu)房者無(wú)權(quán)單方面提出解約要求或相關(guān)賠償主張。設(shè)立該條款的主要考量在于保障開(kāi)發(fā)商的合法權(quán)益不受侵害，以免因各種突發(fā)狀況導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法如期履行交房義務(wù)?！睹穹ǖ洹返谖灏倬攀畻l當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。

關(guān)于房屋延期交付問(wèn)題的訴訟程序如下所示：第一步，需要提交一份精準(zhǔn)詳細(xì)的起訴狀；第二步，原告在向法庭提出申訴時(shí)，需遞交相關(guān)資料及充分的證據(jù)作為支持；第三步，立案庭將根據(jù)上述情況做出裁決，決定是否準(zhǔn)許立案；接著，第四步當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自收到受理通知書(shū)之日起七個(gè)工作日內(nèi)，預(yù)先繳納案件受理費(fèi)用與其他訴訟所需的相關(guān)費(fèi)用；最后，在完成立案手續(xù)后，相關(guān)案件將由法院依法安排開(kāi)庭審理?！睹袷略V訟法》第一百一十九條起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能按照合同約定時(shí)間交付房屋，業(yè)主有權(quán)向其發(fā)出書(shū)面形式的催告通知，以期促使開(kāi)發(fā)商盡快履行交房義務(wù)，同時(shí)賠償因逾期所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失；倘若在收到催告通知之后的第三個(gè)月內(nèi)，開(kāi)發(fā)商仍然未能按約交付房屋，且未能提供合理的解釋與證明材料，則業(yè)主可以選擇依法解除購(gòu)房合同，并要求開(kāi)發(fā)商全額退回已經(jīng)支付的購(gòu)房款項(xiàng)以及所應(yīng)收到的利息收益，此外還需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買(mǎi)受人?！睹穹ǖ洹返谖灏倭龡l有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿(mǎn)前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人

關(guān)于交房寬展期無(wú)效這個(gè)條款，實(shí)際上它屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者補(bǔ)充協(xié)議中所包含的免責(zé)條款范疇。換句話(huà)說(shuō)，在格式合同以及格式條款領(lǐng)域中，這種類(lèi)型的免責(zé)條款是普遍存在的。然而，需要明確的是，免責(zé)條款的設(shè)定并非無(wú)限制的，而是必須滿(mǎn)足特定的條件，例如“以合理的方式提醒對(duì)方注意”以及“根據(jù)對(duì)方的需求，對(duì)該條款進(jìn)行詳細(xì)的解釋和說(shuō)明”。若開(kāi)發(fā)商無(wú)法提供充分的證據(jù)證明其已經(jīng)履行了上述義務(wù)，那么依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，我們可以判定此類(lèi)免責(zé)條款為無(wú)效?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第四百九十六條格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解

一、鄭州小產(chǎn)權(quán)房交易流程1.鄭州的職工購(gòu)買(mǎi)公有住宅，在鄭州規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。職工購(gòu)房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購(gòu)買(mǎi)5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。2.小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)狹義概念，通過(guò)鄭州政府批準(zhǔn)有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的新民居是合法的，可以長(zhǎng)久擁有居住。對(duì)在鄭州沒(méi)有合法建設(shè)手續(xù)的房屋，不要去買(mǎi)這個(gè)才是真正的小產(chǎn)權(quán)，它不合法隨時(shí)會(huì)被強(qiáng)制拆除。小產(chǎn)權(quán)房這種由下而上的變革，在當(dāng)今注重人權(quán)及人性化大的國(guó)際環(huán)境下，將是中國(guó)法規(guī)制定的準(zhǔn)則。二、鄭州小產(chǎn)權(quán)房能出售嗎1.鄭州的小產(chǎn)權(quán)房原本就不受法律保護(hù)，所謂的買(mǎi)賣(mài)，其實(shí)就是使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。據(jù)規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。所以，不管是買(mǎi)什么性質(zhì)的房產(chǎn)，首先要看的就是房產(chǎn)證，只有有房產(chǎn)證的房屋才有合法上市交易的權(quán)力。2.購(gòu)買(mǎi)鄭州的

延遲交付房產(chǎn)的業(yè)主能否選擇退房，需根據(jù)實(shí)際狀況進(jìn)行判斷考量：（1）若交房日期超出了預(yù)設(shè)期限三個(gè)月內(nèi)的范圍，那么通常情況下并不符合退房條件；（2）延期交房已在催告通知之后長(zhǎng)達(dá)三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未得到妥善處理，此時(shí)業(yè)主則可依法行使退房權(quán)利。針對(duì)延遲交付房產(chǎn)的問(wèn)題，業(yè)主可采取以下措施加以處理應(yīng)對(duì)：1、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)商溝通。若業(yè)主認(rèn)定延遲交房現(xiàn)象系由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所導(dǎo)致，可優(yōu)先考慮與該企業(yè)展開(kāi)協(xié)商，此舉無(wú)疑是最為便捷且高效的解決方案之一；2、向消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)組織投訴反映。若與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的談判未能取得預(yù)期效果，業(yè)主可進(jìn)一步尋求幫助，例如向房屋所在地區(qū)的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)組織進(jìn)行投訴，并向其提供詳盡的書(shū)面資料或相關(guān)證據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿(mǎn)前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不

對(duì)于延遲交付房產(chǎn)的情況，是有法律規(guī)定可以得到相應(yīng)賠償?shù)?。根?jù)相關(guān)法規(guī)，開(kāi)發(fā)商需要按照已支付房款總金額乘以同期銀行貸款利率以及逾期時(shí)間來(lái)計(jì)算賠償金。如果在購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有明確約定了延遲交付房產(chǎn)的違約金金額，那么就應(yīng)該按照該約定金額進(jìn)行賠償?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸臈l當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。第五百八十五條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

對(duì)于商品房的延期交付問(wèn)題，首先應(yīng)當(dāng)嘗試與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通洽談。此類(lèi)業(yè)主可考慮聯(lián)手其它同類(lèi)業(yè)主以共同的權(quán)益訴求，與開(kāi)發(fā)商展開(kāi)有針對(duì)性的商討。在此過(guò)程中，務(wù)必注重維權(quán)手法的合法性，避免采用任何過(guò)于激動(dòng)或可能影響公共秩序的行動(dòng)方式。其次，如果與開(kāi)發(fā)商的談話(huà)并未達(dá)成共識(shí)，亦可行使法律武器，向法院提出針對(duì)開(kāi)發(fā)商的訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求法院判令其對(duì)自身所遭受的損失予以賠償。在這一環(huán)節(jié)中，需提交購(gòu)房合同以及相關(guān)的發(fā)票憑證作為證據(jù)支持。此外，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)，商品房的延期交付可分為兩種類(lèi)型：正常延期交付及非正常延期交付。1．正常延期交付。正常延期交付通常是由施工進(jìn)度延遲、相關(guān)政府審批手續(xù)滯后、市政配套設(shè)施建設(shè)遲緩等原因造成的房屋逾期交付現(xiàn)象。此種情況下，購(gòu)房者應(yīng)給予開(kāi)發(fā)商一定的寬限期，待相關(guān)事項(xiàng)得到妥善解決之后，便可順利完成收房流程。2．非正常延期交付。非正常延期交付則主要源于開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足、相關(guān)政

審閱合約中的詳細(xì)條款，以確認(rèn)其中是否明確規(guī)定了違約金的金額以及其具體的計(jì)算規(guī)則，并依據(jù)這些具體內(nèi)容來(lái)提出索賠要求。在評(píng)估合約中約定的違約金是否公正、合理時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)予以細(xì)致審查，若發(fā)現(xiàn)存在不合理之處，有權(quán)申請(qǐng)?zhí)岣呋驕p少相應(yīng)的違約金比例。倘若在合約文本中并未設(shè)定違約賠償?shù)木唧w準(zhǔn)則，便需按照現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)范進(jìn)行索賠?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第二十二條不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

一、安置房安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶(hù)進(jìn)行安置所建的房屋。即因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行，這時(shí)的過(guò)戶(hù)交易與一般的房屋沒(méi)有任何區(qū)別之處。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶(hù)，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶(hù)。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿(mǎn)足拆遷戶(hù)的需求已迫在眉睫。二、鄭州安置房如何交易流程先給該安置房辦理房產(chǎn)證，然后才可以進(jìn)行過(guò)戶(hù)，辦理房產(chǎn)證的條件是房產(chǎn)住滿(mǎn)5年。辦理房產(chǎn)證后可以按照正常的流程進(jìn)行過(guò)戶(hù)，流程如下：先簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買(mǎi)到)，在合同里面都寫(xiě)明雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買(mǎi)賣(mài)合同首付給3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過(guò)戶(hù)，過(guò)戶(hù)當(dāng)日付6成，等拿到產(chǎn)證后給最后的1成。過(guò)

若原定交付日期超過(guò)90個(gè)自然日未能準(zhǔn)時(shí)完成，則視為逾期交付。在此情況下，如果業(yè)主經(jīng)過(guò)有效催告后的90日內(nèi)得以順利進(jìn)行，那么業(yè)主雖然無(wú)法終止購(gòu)房協(xié)議，但是有權(quán)向開(kāi)發(fā)商提出索賠要求；然而，如果業(yè)主在上述90天的期限內(nèi)仍然未能得到妥善解決，并且開(kāi)發(fā)商也未能提供合理的解釋和說(shuō)明，那么業(yè)主便有權(quán)利選擇終止購(gòu)房協(xié)議?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿(mǎn)前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履

一、開(kāi)發(fā)商違約不退定金怎么辦在遇有開(kāi)發(fā)商拒退訂金的情況時(shí)，首先應(yīng)考慮通過(guò)友好協(xié)商來(lái)尋求解決方案；與此同時(shí)，也可選擇申請(qǐng)仲裁或向相關(guān)法律機(jī)構(gòu)提交訴訟請(qǐng)求。在此需要明確指出的是，訂金乃是購(gòu)房者在確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)意向前向賣(mài)家所支付的一種款項(xiàng)，若其按照合同規(guī)定依約履行，則該筆訂金將被視為購(gòu)買(mǎi)房屋的部分價(jià)錢(qián)。倘若賣(mài)方違約導(dǎo)致買(mǎi)方無(wú)法達(dá)成預(yù)定的購(gòu)買(mǎi)愿望，那么買(mǎi)方有權(quán)依照規(guī)定懇請(qǐng)對(duì)方賠償訂金金額雙倍之款額?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸邨l債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。第五百八十八條當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過(guò)定金數(shù)額的損

當(dāng)賣(mài)方未能按照合同規(guī)定的時(shí)間交付房產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)方有權(quán)向開(kāi)發(fā)商提出請(qǐng)求，要求其繼續(xù)依照房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行義務(wù)，并且支付相應(yīng)的違約金。同時(shí)，買(mǎi)方也有權(quán)利向法院申請(qǐng)解除該份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，要求開(kāi)發(fā)商為其行為承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于處理此糾紛的具體程序如下：首先，當(dāng)事人應(yīng)向法院提交正式的起訴狀文件；其次，作為原告在向法院進(jìn)行訴訟時(shí)，需要提供與之相關(guān)的各種資料及有力證據(jù)；接著，立案庭將對(duì)原告的申請(qǐng)進(jìn)行審查，決定是否予以立案；然后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自收到法院發(fā)出的受理通知書(shū)之日起七日內(nèi)，預(yù)先繳納案件受理費(fèi)以及其他訴訟所需的各項(xiàng)費(fèi)用；最后，在完成上述所有步驟之后，案件將由法院根據(jù)排期安排進(jìn)行公開(kāi)審理?！吨腥A人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條起訴條件起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍