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一、土地使用權(quán)限

通過建設(shè)用地使用權(quán)的出讓取得建設(shè)用地使用權(quán)的,依照《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定,依據(jù)土地的不同的用途,土地的使用權(quán)出讓較高年限為:

1.居住用地70年;

2.工業(yè)用地50年;

3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

5.綜合或者其他用地50年。

每一塊土地的實(shí)際使用年限,在較高年限內(nèi),由出讓方和受讓方雙方商定。根據(jù)我國民法典的規(guī)定,建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。合同的期限由當(dāng)事人約定,但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

二、房屋產(chǎn)權(quán)年限

電梯公寓屬于居住用地，所以其產(chǎn)權(quán)是70年。

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二百一十二條土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

(一)居住用地70年;

(二)工業(yè)用地50年;

(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

(五)綜合或者其他用地50年。

三、如何計(jì)算土地使用權(quán)年限

土地使用權(quán)年期修正：

1．實(shí)質(zhì)

土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長短，直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價(jià)格也會(huì)因此提高。因此，通過土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。

2．修正方法

計(jì)算使用年期修正系數(shù)，年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：

K=1-1／(1+r)m/[1-1/（1+r）n]式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù)；r——土地還原率；m——待估宗地的使用權(quán)年期；n——比較案例的使用權(quán)年期。利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正，即有：年期修正后地價(jià)＝比較案例價(jià)格×K。