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如果在房屋買賣合同中對(duì)違約金作出了規(guī)定，或者法律對(duì)違約金作出了直接規(guī)定，那么開(kāi)發(fā)商就需要承擔(dān)違約金。但是如果想知道開(kāi)發(fā)商違約金的具體計(jì)算方式，則可以由商品房買賣合同約定，沒(méi)有約定時(shí)，按照法律規(guī)定確定。

房屋買賣糾紛與其他買賣糾紛一樣，購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商要求支付違約金時(shí)，需要有證明開(kāi)發(fā)商存在違約的證據(jù)，還需要是證明其實(shí)際的損失的證據(jù)，否則就可能得不到違約金，或者得到的違約金不足以彌補(bǔ)損失。

開(kāi)發(fā)商違約有哪些情形？

（一）逾期交付房屋

逾期交房是指開(kāi)發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間未交付房屋，這是目前存在的最普遍問(wèn)題。很多購(gòu)房者雖然明知開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋，并且沒(méi)有任何免責(zé)事由，但因?yàn)榭梢砸蟮倪`約金很少或因?yàn)檫`約時(shí)間不是很長(zhǎng)就沒(méi)有主張，這實(shí)際是對(duì)開(kāi)發(fā)商違約行為的一種縱容。

（二）開(kāi)發(fā)商一房二賣

開(kāi)發(fā)商一房二賣是指開(kāi)發(fā)商先后以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人，給購(gòu)房者造成了嚴(yán)重的損害的違約行為。在一房二賣中可能出現(xiàn)兩種情形：

1、兩個(gè)買受人中，有一個(gè)買受人已取得房屋所有權(quán)證。

2、兩個(gè)買受人都沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證。

（三）開(kāi)發(fā)商交付的房屋質(zhì)量存在問(wèn)題

開(kāi)發(fā)商建筑的房屋質(zhì)量問(wèn)題可以分為一般質(zhì)量問(wèn)題和嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。一般質(zhì)量問(wèn)題包括：裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等；嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題包括竣工驗(yàn)收不合格。常見(jiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題有如下幾種：

1、樓梯不穩(wěn)定。

2、裂縫。

3、滲漏。

4、樓體空，墻皮脫落。

5、隔音、隔熱效果差。

6、門(mén)窗密閉性差，變形。

7、水、電、暖氣的設(shè)計(jì)位置不合理。

8、公用設(shè)施設(shè)計(jì)不合理，質(zhì)量不過(guò)關(guān)。

（四）開(kāi)發(fā)商交付的精裝房存在質(zhì)量問(wèn)題或與樣板間不同

購(gòu)房者購(gòu)買精裝修房，通常價(jià)格要比清水房多付房款，但在房屋交付后卻發(fā)現(xiàn)交付的精裝房與開(kāi)發(fā)商展示的樣板房有很大的差距。一般購(gòu)房者因缺乏專業(yè)知識(shí)，無(wú)法判斷其潛在的質(zhì)量缺陷，比如設(shè)計(jì)缺陷、材料缺陷、施工缺陷等。

（五）開(kāi)發(fā)商未按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶

開(kāi)發(fā)商往往借口辦理產(chǎn)權(quán)登記的資料不齊，房管部門(mén)不給辦理初始登記，才造成業(yè)主辦理不了產(chǎn)權(quán)證，但開(kāi)發(fā)商以商品房買賣合同中沒(méi)有約定逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金來(lái)推卸責(zé)任。

（六）變更規(guī)劃設(shè)計(jì)

具體來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商變更小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的行為有：

1、開(kāi)發(fā)商不按批準(zhǔn)用途開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。

2、未經(jīng)業(yè)主同意，擅自改變?cè)瓉?lái)規(guī)劃的樓層高度和房屋用途，破壞規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，致使原業(yè)主生活方便、或采光、通風(fēng)、寧?kù)o的環(huán)境、空氣質(zhì)量等受到破壞。

3、擅自改變承諾的容積率、綠化率等，導(dǎo)致小區(qū)容積率增大、綠化率縮小、小區(qū)公建減少。

4、開(kāi)發(fā)商違反規(guī)劃設(shè)計(jì)變更告知義務(wù)。

（七）逾期辦理產(chǎn)權(quán)證

（八）開(kāi)發(fā)商新型隱性違約

1、物業(yè)硬件環(huán)境承諾僅作為廣告噱頭而未納入預(yù)售合同條款內(nèi)容；

2、物業(yè)軟件配套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)欠缺可操作性而淪為空頭支票；

3、概念化物業(yè)環(huán)境設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)試圖偷工減料蒙混過(guò)關(guān)。

從上文的介紹中，可以了解到其實(shí)在購(gòu)房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商可能出現(xiàn)的違約情況是比較多的，而這是購(gòu)房者需要特別注意的地方。若是開(kāi)發(fā)商的違約行為比較嚴(yán)重，導(dǎo)致購(gòu)房目的并不能實(shí)現(xiàn)的話，那么購(gòu)房者可以要求退房，退還之前已經(jīng)支付的購(gòu)房定金。除此之外，還可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，對(duì)造成購(gòu)房者損失的，也可以要求其作出賠償。