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一、土地出讓金如何抵扣增值稅？

由于政府出讓土地沒(méi)有征收增值稅，所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無(wú)法取得增值稅的專用發(fā)票作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。為了解決這一特殊問(wèn)題，給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)減稅，在36號(hào)文中關(guān)于土地出讓金的成本扣除，采用了常規(guī)抵扣法以外的另一手段——差額計(jì)稅法。顯然，差額計(jì)稅并非是通過(guò)發(fā)票認(rèn)證、抵扣的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)成本的扣除，而是在銷項(xiàng)中，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售收入中扣除土地出讓金來(lái)實(shí)現(xiàn)土地成本的扣除，當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給建筑施工企業(yè)的工程款等依然采用抵扣法。

具體操作而言，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額，也就是在銷項(xiàng)采用差額計(jì)稅的方法來(lái)扣除土地出讓金。

二、土地出讓金的的返還流程

土地在具備出讓條件后，由國(guó)土評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地招拍掛的基價(jià)進(jìn)行評(píng)估確定，以價(jià)高者得的原則進(jìn)行招拍掛，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地受讓方憑市國(guó)土資源管理局開(kāi)具的“國(guó)有土地資金繳款通知單”按規(guī)定的時(shí)間將土地出讓金直接交市財(cái)政局收費(fèi)中心。市財(cái)政局收費(fèi)中心在征收款項(xiàng)的同時(shí)，向土地受讓方開(kāi)具“土地出讓金專用收據(jù)”。市國(guó)土資源管理局憑“土地出讓金專用收據(jù)”辦理土地使用權(quán)證。市財(cái)政局收費(fèi)中心將土地出讓金劃轉(zhuǎn)到“財(cái)政局土地出讓金專戶”。

三、土地出讓金的征收標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定是什么

各地規(guī)定土地出讓金的征收標(biāo)準(zhǔn)不一，現(xiàn)在國(guó)家沒(méi)有具體的標(biāo)準(zhǔn)。各地政府參考《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十八條，《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十五條等規(guī)定制定當(dāng)?shù)氐恼魇昭a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2019修正）：第四章　房地產(chǎn)交易 第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押　　第四十八條　依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。\n　　以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。