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估價報告是確定被征收人獲得補(bǔ)償高低的尚方寶劍。

對于被征收人來說，應(yīng)該是既熟悉又陌生，既渴望又無奈的。

熟悉的是估價報告大家都看過，而且評估的是自己的房子；陌生的是，即使對于估價報告不服，除了流于形式的復(fù)核、重新評估，好像別無他法。

渴望的是估價機(jī)構(gòu)能夠公正、公平評估，讓自己獲得合理補(bǔ)償；無奈的是估價的結(jié)果往往不盡如人意……本文，在明拆遷律師將通過對估價報告的民事可訴性分析來揭開大家的疑惑。

一、評估報告不具有行政可訴性最高法已經(jīng)認(rèn)定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，既非國家行政機(jī)關(guān)，亦非法律、法規(guī)、規(guī)章授權(quán)的組織，其接受房屋征收部門的委托對被征收房屋的價值進(jìn)行評估，但其所作的分戶評估結(jié)果報告、復(fù)核評估回復(fù)系基于其專業(yè)知識所形成的專業(yè)意見，并非行使行政職權(quán)的行為，不屬于行政行為。

在我國涉及拆遷、征收的案件中，如果被拆遷人對房屋評估報告不服，一般的處理原則是對拆遷行政裁決提起訴訟（2011年以前啟動的城市拆遷項(xiàng)目）；如果被征收人對房屋評估報告不服，一般的救濟(jì)原則是對征收補(bǔ)償決定提起訴訟。

二、估價機(jī)構(gòu)的違法行為具有民事可訴性《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱“新條例”）及《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》明確了房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或有重大差錯的評估報告的行政、民事及刑事責(zé)任，尤其是規(guī)定了評估機(jī)構(gòu)的民事賠償責(zé)任，這對于維護(hù)被征收人的利益是有進(jìn)步意義的。

首先，新條例賦予當(dāng)事人民事索賠的權(quán)利，建立相應(yīng)的追責(zé)機(jī)制，不僅有利于維護(hù)評估機(jī)構(gòu)評估的獨(dú)立性，還可以使評估報告的客觀性、真實(shí)性得以全面體現(xiàn)。

其次，有利于保護(hù)被征收人的合法權(quán)益。

房屋評估機(jī)構(gòu)是按照當(dāng)事人或者利害關(guān)系人的委托，對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行評估作出估價報告。

如果評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)評估師出具虛假或有重大差誤的評估報告，且已經(jīng)或者可能對當(dāng)事人或者利害關(guān)系人造成不利后果，應(yīng)該賦予當(dāng)事人或者利害關(guān)系人要求撤銷評估報告的權(quán)利，如果造成實(shí)際損害了，還可以追訴其賠償責(zé)任。

最后，暢通了被征收人對評估報告不服時的救濟(jì)途徑。

新條例第三十四條明確規(guī)定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

三、對估價報告提起民事訴訟時應(yīng)適用舉證責(zé)任倒置原則按照《民事訴訟法》第64條“誰主張、誰舉證”的規(guī)定，被征收人提起民事訴訟要求評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任時，應(yīng)當(dāng)提交證實(shí)如下事實(shí)的證據(jù)：評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告存在虛假或者重大差錯、評估機(jī)構(gòu)或者評估師存在主觀過錯、給被征收人造成了損害，且損害事實(shí)和前述過錯行為存在因果關(guān)系。

評估報告專業(yè)性極強(qiáng)，被征收人想看懂都很難，更不要說舉證證明評估報告存在問題了。

如果把舉證責(zé)任歸到被征收人身上，無疑增加了被征收人維權(quán)的難度。

因此舉證責(zé)任應(yīng)該由評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

具體理由如下：1．舉證責(zé)任倒置是實(shí)現(xiàn)《民事訴訟法》任務(wù)的體現(xiàn)證明責(zé)任的分配要服務(wù)于《民事訴訟法》所規(guī)定的任務(wù)。

“保護(hù)當(dāng)事人行使訴訟權(quán)利”是《民事訴訟法》第二條規(guī)定的首要和核心任務(wù)。

因此，在評估報告之訴中通過舉證責(zé)任倒置的證據(jù)分配方式可以使法院更好、更快的查明案件事實(shí)；也可以使處于弱勢地位的原告一方的權(quán)利能得到及時的保護(hù)；更有利于被告加強(qiáng)自我監(jiān)督，對其在工作中的缺陷和不足自覺加以糾正。

2．舉證責(zé)任倒置能夠?qū)崿F(xiàn)當(dāng)事人訴訟地位實(shí)質(zhì)的平等在現(xiàn)實(shí)社會中，在部分特殊案件中，一些當(dāng)事人無論在經(jīng)濟(jì)條件，還是在收集證據(jù)的能力上都處于弱勢地位。

此時，如果法律強(qiáng)加給他們與可能的加害方相等的舉證責(zé)任，勢必與平等保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的立法宗旨相背離。

在評估報告之訴中，評估機(jī)構(gòu)無論從專業(yè)角度還是經(jīng)濟(jì)角度上都處于相對的強(qiáng)勢地位，完全具有收集證據(jù)的能力，因此，適用舉證責(zé)任倒置有利于保護(hù)當(dāng)事人訴訟地位實(shí)質(zhì)的平等。

3．評估機(jī)構(gòu)具有舉證優(yōu)勢，舉證能力強(qiáng)于被征收人，應(yīng)該承擔(dān)舉證責(zé)任

最高院發(fā)布的《證據(jù)解釋》第7條規(guī)定，人民法院可以根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則綜合當(dāng)事人舉證能力等因素確定舉證責(zé)任的承擔(dān)。

被訴評估機(jī)構(gòu)是具有專業(yè)知識者，其舉證能力更大一些。

在針對評估報告的訴訟中，被訴的加害人比提出訴訟的受害人要更加了解評估報告，或者說更有條件與可能予以判定。

因此，讓有舉證優(yōu)勢的一方負(fù)舉證責(zé)任，不僅公平，而且還更加有效率，更加節(jié)省舉證成本，舉證不能的機(jī)率也大大減少。

在明拆遷律師最后想指出的是，評估報告是征收過程中很重要的一個環(huán)節(jié)，只有評估報告實(shí)現(xiàn)了科學(xué)性、合法性、客觀真實(shí)性，才能真正的保護(hù)征收當(dāng)事人尤其是被征收人的合法補(bǔ)償權(quán)益，也才能保證建設(shè)項(xiàng)目順利的進(jìn)行。

故針對評估報告的維權(quán)救濟(jì)措施，是一個需要被征收人重點(diǎn)關(guān)注并了解學(xué)習(xí)的法律點(diǎn)。