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土地出讓金返還稅包括企業(yè)所得稅（企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門和其他部門取得的應計入收入，計算應納稅所得額時從總收入中扣除）、營業(yè)稅（由返還款和拆遷房屋營業(yè)稅確定）、土地增值稅（按同一地區(qū)、同一年度價格確定）。

土地出讓金返還稅收有哪些

一、營業(yè)稅

在政府主導拆遷中，由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅，屬于銷售回遷房行為。鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款營業(yè)稅的計稅依據(jù)上，應區(qū)分以下三種情形：

1、返還款相當于回遷房營業(yè)稅組成計稅價格確認收入部分。

2、返還款人于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。

3、返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。

二、企業(yè)所得稅

由政府部門將土地出讓金部分返還予開發(fā)企業(yè)，該款項是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應當并入所得計征企業(yè)所得稅。關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金返還款是否屬于不征稅收入問題：財稅［2011］70號關于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知對此進行明確“企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的土地款返還實為一種補貼收入，按照上述政策規(guī)定不屬于不征稅的財政性資金，應當作為收入計算繳納企業(yè)所得稅。

三、土地增值稅

返還款相當于回遷房土地增值稅確認收入的部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

1、按企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2、由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

1、《中華人民共和國增值稅暫行條例》

第一條在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務（以下簡稱勞務），銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。

2、《企業(yè)所得稅法》

第五條企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。第六條企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：

（一）銷售貨物收入：

（二）提供勞務收入；

（三）轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入；

（四）股息、紅利等權(quán)益性投資收益；

（五）利息收入；

（六）租金收入；

（七）特許權(quán)使用費收入；

（八）接受捐贈收入；

（九）其他收入。

3、《土地增值稅暫行條例》

第四條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。第六條計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。