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購(gòu)房合同的無效情形有：

（1）房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓的。

（2）侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。

（3）因欺詐而轉(zhuǎn)讓商品房的。

（4）商品房預(yù)售違法的。

（5）無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。

一、買民房不能過戶,手續(xù)怎么辦理

1、在合同里備注清楚房子不能過戶一般只是暫時(shí)情況，在雙方簽訂交易合同時(shí)，可以備注這一條，同樣是受到法律保護(hù)，以后過戶如果有問題，可以用合同作為憑證。

2、如果房子不能過戶，那么建議去房管局進(jìn)行抵押登記。

3、公證。如果要交易不能過戶的房子，可以去公證處，進(jìn)行公證。

4、找中介。雖然找房屋中介的花費(fèi)不小，但不得不承認(rèn)使用中介可以為買賣雙方省去不少的麻煩。

5、查清楚不能過戶的原因。這里所說的不能過戶只是暫時(shí)的，盡早去辦理過戶手續(xù)。

農(nóng)村房屋買賣合同什么情況下無效：

(一)產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

(二)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。

(三)侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。

(四)非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓或買賣司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形

二、怎么賠償欺詐商品房?

商品房欺詐進(jìn)行買賣的，雙方簽訂的房屋買賣合同不具有法律效力，購(gòu)房人可以要求賣方退還已經(jīng)支付的購(gòu)房款、利息。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

三、已買二手房什么情況下可退

可退已購(gòu)的二手房的情況：

1、非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的；

2、出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的；

3、因房屋前期開發(fā)建設(shè)及銷售違法無法取得合法產(chǎn)權(quán)的；

4、已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋；

5、出賣已出租的房屋，侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；

6、被依法查封、限制的房屋不能轉(zhuǎn)讓；

7、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房不符合規(guī)定的；

8、出售央產(chǎn)房，未經(jīng)《央產(chǎn)房管理辦公室》批準(zhǔn)的；

9、出售房改房，違反與原房屋產(chǎn)權(quán)單位約定的；

10、農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓未經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)的，轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。農(nóng)村宅基地不屬于二手房的范圍，但是因?yàn)檎剞D(zhuǎn)讓糾紛數(shù)量很多，在此一并提出；

11、公有房屋承租人轉(zhuǎn)讓房屋承租權(quán)，不能辦理承租人變更過戶手續(xù)的。