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“人生第一次貸款，什么都不懂怎么辦？”剛買了房的白領(lǐng)小宋最近覺(jué)得很迷茫，面對(duì)房貸犯了難?！拔铱梢再J多少款？究竟該做公積金還是商業(yè)貸款？首付給多點(diǎn)還是月供給多點(diǎn)？貸款時(shí)間長(zhǎng)短多少合適？”馬上就貸款常見(jiàn)的五大問(wèn)題進(jìn)行答疑解惑。

1、可以貸多少款？

建議：商業(yè)貸款看銀行審批，公積金可以先計(jì)算

“最終能貸多少款，要根據(jù)你的個(gè)人情況來(lái)看，最終結(jié)果由銀行審批?！弊畛鯊闹薪樘幍弥饲闆r時(shí)，打算買房的阿花有些納悶，萬(wàn)一貸不到足夠的房款，如何是好？

分析

據(jù)鄭先生介紹，一般來(lái)說(shuō)，如果是商業(yè)貸款，現(xiàn)在首套房規(guī)定首付是3成，貸款7成是上限。最終審批取決于收入、銀行流水、家庭情況、工作單位等，這些因素最終決定銀行是否相信你具備還貸能力。

如果是公積金貸款，則要看公積金繳存額度，公積金一個(gè)人貸款最高額度是50萬(wàn)元，兩人最高是80萬(wàn)元（目前無(wú)錫公積金一個(gè)人貸款最高額度是30萬(wàn)元，兩人最高是50萬(wàn)元）。公積金貸款額度的審批，跟每個(gè)月的公積金額度、年齡、房齡等有關(guān)。

算賬

商業(yè)貸款額度：跟申請(qǐng)貸款人的銀行流水、收入證明等因素相關(guān)，以銀行最終的審批為準(zhǔn)。

公積金貸款額度：根據(jù)住房公積金賬戶內(nèi)存儲(chǔ)余額的倍數(shù)、貸款最高限額和貸款比例三個(gè)條件分別算出的最小值就是借款人最高可貸額度。（暫停發(fā)放繳存職工家庭購(gòu)買第三套及以上的住房公積金貸款。）

按照住房公積金賬戶余額計(jì)算的最高可貸額度

計(jì)算公式為：（公積金賬戶余額＋公積金月繳存額×2×至法定退休月數(shù)）×22．按照貸款最高限額計(jì)算的可貸額度

一人申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額為50萬(wàn)元，兩人或兩人以上購(gòu)買同一住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額為80萬(wàn)元。

3．按照貸款比例計(jì)算的可貸額度對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規(guī)定購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），首付款比例不低于20％；對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30％；對(duì)購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60％，貸款利率按同期同檔次基準(zhǔn)利率的1．1倍執(zhí)行。

2、選公積金貸款還是商業(yè)貸款？

建議：公積金貸款更劃算

“做公積金貸款比較慢，業(yè)主希望早點(diǎn)拿到款項(xiàng)，所以想讓你做商業(yè)貸款?！毙∷卧缏?tīng)說(shuō)公積金貸款利率低，但究竟低多少，卻沒(méi)什么概念。究竟是公積金貸款還是商業(yè)貸款，哪個(gè)更劃算？

分析

現(xiàn)在公積金貸款已經(jīng)成為房貸的首選方式，原因在于公積金貸款首付低，如果是首套房貸，純公積金貸款還可以做到兩成首付。另外，公積金貸款的利率低，住房公積金貸款年利率5年以下的為4．45％，5年以上的為4．9％。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)貸款貸款額度沒(méi)有最高額的限制，主要根據(jù)貸款人情況決定最終的審批結(jié)果，而且辦理快捷。住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)年利率5年以下的平均為6．704％，5年以上的為7．05％。目前廣州部分銀行首套房貸利率還有8．5折優(yōu)惠。

算賬

以購(gòu)買首套房，貸款50萬(wàn)元為例。如果是公積金貸款，貸款10年，月供是5031．42元，利息是103770．4元。如果是商業(yè)貸款，貸款10年，利率8．5折優(yōu)惠，月供是5549．14元，支付利息是165897．05元．

3、首付多點(diǎn)還是月供多點(diǎn)？

建議：余－錢在手上更有主動(dòng)權(quán)

在某樓盤銷售中心，一對(duì)80后的小夫妻很糾結(jié)，他們兩人在最終的付款方式上，有不同意見(jiàn)。在小田看來(lái)，老公是做生意的，收入并不穩(wěn)定。因此有錢最好首付多付一點(diǎn)，這樣月供壓力不會(huì)太大。而她老公卻認(rèn)為，首付三成就可以了，錢拿在手上，就有主動(dòng)權(quán)。以后如果要用錢，再找銀行借錢成本可要高多了。

分析

一般來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有很好的投資方式，把手頭的錢全部交給首付，月供低一點(diǎn)當(dāng)然也無(wú)可厚非。只不過(guò)，這樣就手頭沒(méi)錢了。我們從利率的角度來(lái)分析，假如房子成交是100萬(wàn)元，可以貸款70萬(wàn)元，但實(shí)際貸款50萬(wàn)元就夠了。如果是存銀行，5年的定期利率是5．5％，公積金貸款利率5年以上是4．9％，就是說(shuō)，如果把這余－錢存定期到銀行，采用公積金貸款，一年利率還可以賺0．6％。商業(yè)貸款利率是5年以上的為7．05％，當(dāng)然定期存款利率就不夠支付商業(yè)貸款成本了，但如果有其他的投資回報(bào)，還是可以考慮的。并且利率也是變化的，加上通貨膨脹等因素，余－錢在手上短期內(nèi)還可以發(fā)揮更大的效益。

算賬

如果總房?jī)r(jià)是100萬(wàn)元，首付是三成，如果手頭有房款50萬(wàn)元，貸款20年，以公積金貸款為例：

如果支付五成首付，那么月供是3272．22元，支付利息是285332．86元。

如果支付三成首付，那么月供是4581．11元，支付利息是399466元。剩下來(lái)的20萬(wàn)元，如果存入銀行，假定利率不發(fā)生變化，如果每五年利息計(jì)入每五年的定期存款額，那20年后的利息總額是328531．33元。

那么，少付兩成產(chǎn)生的最終收益＝20萬(wàn)元存銀行產(chǎn)生的收益－多貸銀行兩成首付產(chǎn)生的利息＝214398．19元。

4、哪一種還款方式更劃算？

建議：適合自己的就是最好的

“等額本金還款好，還是等額本息還款好呢？”前段時(shí)間小蟈在濱江東貸款買了一套二手房，總價(jià)80萬(wàn)元。小蟈最終選擇了等額本金還款法，“這種還款方式，第一個(gè)月還款額最高，以后會(huì)逐漸減少。這樣以后壓力就會(huì)越來(lái)越小?！辈贿^(guò)，有朋友卻說(shuō)這是一種“先苦后甜”傳統(tǒng)的思維方式，根本不符合現(xiàn)代環(huán)境了。

分析

等額本金還款法。這種方法第一個(gè)月還款額最高，以后逐月減少，所以這種方法常被稱為“遞減法”。實(shí)際每個(gè)月的本金是一樣的，只是利息不一樣，由高到低。等額本息還款法。這種還款法是按照貸款期限把貸款本息分成若干個(gè)等份，每個(gè)月還款額度相同，所以這種方法常被稱為“等額法”。而等額本金還款法看似利息更少，但正是因?yàn)橛薪桢X才產(chǎn)生更多的利息，這一點(diǎn)跟上述的首付款多少有點(diǎn)類似，如果有更好的投資渠道，不妨采取等額本息還款法，如果有還款能力，沒(méi)有其他投資渠道，等額本金還款法則更合適。

算賬

以商業(yè)貸款貸100萬(wàn)元為例，貸款30年，利率為基準(zhǔn)，那么，如果是等額本金還款法，月供第一個(gè)月最高位8652．78元，到第360個(gè)月最少為2794．1元，支付利息為1060437．5元。

那么，如果是等額本息還款法，月供為6686．64元，支付利息為1407189．89元。

5、貸款時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)還是短一點(diǎn)？

建議：當(dāng)然越長(zhǎng)越有利

“想到自己這輩子接下來(lái)的30年，都要還房貸，多么悲催?。　币虼?，小宋想，如果貸款20年，要是月供壓力不太大，不如只做20年的“房奴”。不過(guò)，在銀行工作的朋友卻告訴他，雖然貸款30年，利息會(huì)更高，但要考慮到通貨膨脹等因素，越往后，同樣數(shù)字的錢，其價(jià)值是不斷縮水的。因此，選擇貸款時(shí)間越長(zhǎng)越好。

分析

因?yàn)橥ㄘ浥蛎浀囊蛩?，?shí)際找銀行借錢，本金不變，而利息是變化的。同樣是70萬(wàn)元，每一年的支付能力是不一樣的。就好像20年前欠銀行5萬(wàn)元貸款，每個(gè)月幾百元的按揭覺(jué)得壓力很大，但到現(xiàn)在可能就是一餐飯而已。因此，還款時(shí)限越長(zhǎng)越好。

不過(guò)，也有人認(rèn)為如果沒(méi)有好的投資渠道，在房貸利率較高的情況下，貸款時(shí)間太長(zhǎng)，支付的利息也很高，還不如貸款時(shí)間短一點(diǎn)，平時(shí)咬咬牙也就過(guò)去了。值得一提的是，還款的前幾年，主要在還利息，如果有提前還貸的打算，還是選等額本金還款的方式劃算，可以多省點(diǎn)利息。

算賬

以商業(yè)貸款貸100萬(wàn)元為例，利率為基準(zhǔn)，如果貸款20年，那么月供7783．03，支付利息為867927．29元。

如果貸款30年，那么月供6686．64元，支付利息為1407189．89元。