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不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立，以登記為生效要件。因此，無論將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)單獨(dú)抵押還是分別抵押，只要辦理了相應(yīng)的抵押登記，其抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)為有效。只要在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)歸屬同一競買人或者買受人，就與我國現(xiàn)行法律規(guī)定的一體化原則并不相悖。

一、簽抵押合同要注意哪些問題？

(一)抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立房屋抵押合同，在合同中應(yīng)明確：被擔(dān)保人的主債權(quán)種類、數(shù)額；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；抵押房屋的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；抵押擔(dān)保的范圍；其他需約定事項(xiàng)，如由抵押權(quán)人代管房產(chǎn)證等；

(二)抵押人只能對其所有或依法有權(quán)處分的房屋和其他地上定著物設(shè)立房屋抵押、所有權(quán)、使用權(quán)有爭議的房屋及依法被扣押、查封、監(jiān)管的房屋不能作抵押；

(三)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占有范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押；以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物作抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押；

(四)要考慮擬抵押的房屋是否有重復(fù)抵押的情形，如有重復(fù)抵押只能在已抵押后剩余的價(jià)值范圍內(nèi)決定是否接受抵押；

(五)房屋抵押必須到當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行登記，從而使抵押權(quán)能有效對抗第三人，確保抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)；

(六)抵押權(quán)人如接受房屋抵押，還必須要求抵押人辦理有關(guān)保險(xiǎn)，并且要做好科學(xué)評估，防止不足額抵押出現(xiàn)，防范抵押風(fēng)險(xiǎn)。

二、動產(chǎn)抵押生效要件如何規(guī)定

首先，不動產(chǎn)抵押登記具有設(shè)定抵押權(quán)的效力。如當(dāng)事人只訂立不動產(chǎn)抵押協(xié)議，未辦理抵押登記的，不動產(chǎn)抵押權(quán)未設(shè)立。

其次，動產(chǎn)抵押登記具有確定抵押權(quán)優(yōu)先的效力。動產(chǎn)抵押的，在設(shè)立抵押合同后，抵押權(quán)即設(shè)立。是否辦理抵押登記，不影響抵押權(quán)的設(shè)立。但對于已經(jīng)辦理抵押登記的抵押權(quán)，在以抵押物的變現(xiàn)受償時(shí)具有優(yōu)先效力。

再次，《中華人民共和國民法典》第三百九十五條債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設(shè)用地使用權(quán)；

（三）海域使用權(quán)；

（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通運(yùn)輸工具；

（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。