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不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立，以登記為生效要件。因此，無論將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)單獨抵押還是分別抵押，只要辦理了相應(yīng)的抵押登記，其抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)為有效。只要在實現(xiàn)抵押權(quán)時，土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)歸屬同一競買人或者買受人，就與我國現(xiàn)行法律規(guī)定的一體化原則并不相悖。

一、辦理房屋抵押貸款需要哪些條件

首先，書面抵押合同是必不可少的，抵押人應(yīng)當(dāng)與抵押權(quán)人簽訂抵押合同，約定抵押的房屋具體位置、抵押的額度、債務(wù)人履行債務(wù)的期限、抵押擔(dān)保的范圍、抵押權(quán)實現(xiàn)方式、違約責(zé)任等條款;

其次，不動產(chǎn)的抵押以登記為生效要件，所以簽訂抵押合同之后，必須要到當(dāng)?shù)胤课莨芾硇姓块T辦理房屋抵押登記，那么辦理房屋抵押登記就攜帶本人所有的房屋的房產(chǎn)證、國土證或者是不動產(chǎn)權(quán)屬證書、本人身份證、證明房屋價值的材料(比如購房合同、房產(chǎn)評估報告)以及房屋管理行政部門要求的其他材料到房屋管理行政部門辦理就可以了;需要注意，如果是使用他人的房子作為抵押的話，辦理抵押登記時一般是需要房屋的所有權(quán)人本人到現(xiàn)場的。

二、起抵押權(quán)的設(shè)立自什么時候起生效

抵押權(quán)設(shè)立生效時間是：

（１）以建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；或者正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

（２）以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；交通運輸工具；或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

（３）企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品等動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

三、民法典出現(xiàn)抵押權(quán)人能否約定清償順序？

同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規(guī)定清償：

(1)抵押合同登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。如果當(dāng)事人同一天在不同的法定登記部門辦理抵押物登記的，視為順序相同。因登記部門的原因?qū)е碌盅何镞M行了連續(xù)登記的，以第一次登記的時間為準確定抵押順序。

(2)順序在先的抵押權(quán)與該財產(chǎn)的所有權(quán)歸屬一人時，該財產(chǎn)的所有權(quán)人可以以其抵押權(quán)對抗順序在后的抵押權(quán)。

(3)抵押合同自簽訂之日起生效的，按照下列原則清償：登記的優(yōu)先于未登記的受償;都登記的，按照登記的先后順序清償;均未登記的，按照債權(quán)比例清償。

(4)順序在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價值超出順序在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償。