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土地增值稅清算時普通標準住宅怎樣確認

來源：法律編輯整理時間： 2023-11-27 13:06:50 142 人看過

問題：你好：我公司在2000－2002年間所開發(fā)的住宅一直銷售至今，建筑面積大于144平方米的住宅約占95％。在土地增值稅匯算時，1、依據(jù)對大地稅函｛2008｝188號文件及附件1的理解，我認為：在2005年12月31日前所銷售的建筑面積大于144平方米的住宅僅以單價為標準劃分是否普通住宅，不需考慮其他因素。另有說法：建筑面積大于144平方米的住宅從開始就認定為非普通住宅。那種觀點正確？2、如果在2006年1月1日后容積率大于1．0，建筑面積大于144平方米，但單價不夠?qū)壍貥藴视秩绾握J定？

答復：根據(jù)《大連市地方稅務局關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函〔2008〕188號）1999年10月22日至2005年12月31日，土地增值稅普通標準住宅標準為價格標準，并無其他標準。但如你單位開發(fā)的項目是別墅，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，不能視為普通標準住宅。

2006年之后的普通住宅標準為“容積率大于1．0，建筑面積小于144平方米，單價小于價格標準”三項條件同時滿足，如其中有一項或一項以上超過標準，不能視為普通住宅。

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什么是土地增值稅清算，土地增值稅怎么計算

一、什么是土地增值稅清算土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。二、在取得土地使用權(quán)時，繳納的契稅，在土地增值稅清算時，可以稅前扣除嗎？可以．土地增值稅暫行條例＂六條計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，＂土地增值稅暫行條例實施細則＂第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。＂因此契稅可以稅前按規(guī)定扣除．三、土地增值稅怎么計算土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收

2024-04-11

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增值稅
天津開征土地增值稅個人轉(zhuǎn)讓普通住宅免稅

從10月1日起，天津市開始征收土地增值稅，凡在天津市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，將要繳納土地增值稅。對居民個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅。而對居民個人擁有的別墅等非普通住宅，如果未住滿五年轉(zhuǎn)讓，則要征收土地增值稅。據(jù)悉，從2005年10月1日起，天津市對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收土地增值稅。為簡化征管，稅務機關(guān)采取對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售的商品房，按照其取得的收入預征土地增值稅。銷售普通住宅的預征率為0.5%；非普通住宅及高檔寫字樓、公寓、別墅、度假村的預征率為1%。對居民個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅。對轉(zhuǎn)讓非普通住宅，居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。另外，對按照天津市統(tǒng)一標準

2023-06-10

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法律綜合知識
土地增值稅清算時怎么確定銷售收入

【問題】某房地產(chǎn)公司與客戶在2009年12月10日簽訂購房合同，合同總額50萬元。首付20萬元，在2009年12月10日交付；按揭30萬元，在2010年1月20日由銀行發(fā)放。請問在2009年12月31日為截止時間進行土地增值稅清算（已達到銷售85％的清算條件）時，清算收入金額是20萬元，還是50萬元？【解答】關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題?！秶叶悇湛偩株P(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函［2010］220號）規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)公司采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額

2023-12-04

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普通住房轉(zhuǎn)讓免征土地增值稅

個人銷售普通住房免征土地增值稅。因舊城改造而搬遷的納稅人，自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)也可免征土地增值稅。土地增值稅是以納稅人在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅收。目前，普通住房標準為同時滿足以下三個條件的住房：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價低于同級別土地上普通住房平均交易價格1.2倍以下。地稅局表示，居住滿五年或五年以上的非普通住房，也可免征土地增值稅。對于居住不滿五年的非普通住房上市交易，則要繳納土地增值稅。具體規(guī)定是：居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，根據(jù)增值額的大小，稅率分別為30％、40％、50％、60％四檔。地稅局進一步明確，因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢

2023-06-07

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住宅區(qū)地下車庫土地增值稅清算政策探討

○王奎陳*貴作為基層稅務人員，近日筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，各地在落實“城市及城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新建民用建筑，必須依法同步建設(shè)防空地下室”規(guī)定時，在土地增值稅成本歸集與分配、扣除上存在政策盲區(qū)，造成土地增值稅稅源流失嚴重。在設(shè)施建設(shè)性質(zhì)上，房地產(chǎn)企業(yè)興建住宅小區(qū)車庫目的，一是為滿足小區(qū)業(yè)主機動車停放需求，二是按照國家有關(guān)人防的要求。在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)界定上，地下車庫因用途相異產(chǎn)權(quán)性質(zhì)有別。對由房地產(chǎn)企業(yè)興建車庫且層高超過2.2米由房管部門發(fā)給產(chǎn)權(quán)證，不足2.2米或只售車位不發(fā)證;對由房地產(chǎn)企業(yè)興建平時用車庫車位戰(zhàn)時用作防空的，其產(chǎn)權(quán)由各級人防主管部門所有即國家所有。在獲取收益權(quán)代價形式上。業(yè)主為獲得車庫或車位使用權(quán)需按與開發(fā)商簽訂合約支付相應價款;而人防主管部門則依據(jù)人防決定及各省政府籌集人防專項資金辦法，由房地產(chǎn)公司無償或適當補助形式獲得對地下車庫所有權(quán)。鑒于以上狀況，在土地增值稅清算時，若依照國家稅務總局

2023-05-05

169人看過
增值稅
廣東：廣州普通住宅土地增值稅預征率調(diào)高

近日從廣州市地稅局獲悉，從今年7月1日起，廣州房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率有所調(diào)整，其中普通住宅由原來的1%調(diào)整為2%，由按季申報改為按月申報，次月15日前須申報。在此之前，廣州執(zhí)行的土地增值稅預征率為：普通住宅為1%，其他商品房為2%。根據(jù)公告，廣州住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預征率為：普通住宅為2%，非普通住宅3%，別墅4%，而生產(chǎn)經(jīng)營類房地產(chǎn)項目則為：寫字樓（辦公用房）2%，商業(yè)營業(yè)用房和車位4%。對符合市政府經(jīng)濟適用住房（含解困房）和限價商品住宅規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不實行預征土地增值稅，待其項目符合清算條件時按規(guī)定進行清算。市地稅局表示，此次預征率調(diào)整執(zhí)行時間自2010年7月1日起至2011年6月30日止，納稅人從7月1日（稅款所屬時期）起，按月申報預繳土地增值稅，申報期為次月15日前。

2023-06-07

113人看過
法律綜合知識
清算后轉(zhuǎn)讓住宅增值率超20％為什么需繳土地增值稅

清算后轉(zhuǎn)讓普通住宅，即便是在土地增值稅清算完成后再進行的普通住宅轉(zhuǎn)讓交易，只要增值率超過20％的，就應繳納土地增值稅。從北京市地稅局獲悉，為進一步加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，從7月1日起，北京市將執(zhí)行新的《土地增值稅清算管理規(guī)程》。土地增值稅，通俗地說，相當于房地產(chǎn)業(yè)的資本利得稅，當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后仍有增值，則需要按照一定比例繳納土地增值稅。新的《管理規(guī)程》中重申，全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目、整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目和納稅人申請注銷稅務登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合這四類情況的，納稅人應到主管稅務機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)。同時，當納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工，且已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視同銷售房地產(chǎn)）占項目全部可轉(zhuǎn)讓建筑面積在85％以上的，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面

2023-12-10

194人看過
增值稅
土地增值稅清算細則出臺要求從嚴清算土地增值稅

國家稅務總局26日公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。專家指出，在新國十條和各地細則均提及要加大土地增值稅清算的情況下，通知的出臺意味著土地增值稅清算從嚴執(zhí)行。通知指出，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認收入。若銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。《通知》還對拆遷安置、舊房轉(zhuǎn)讓等情況下的土地增值稅清算，確定了相關(guān)的標準。同時，在規(guī)定的期限內(nèi)補繳的土地增值稅，不加收滯納金。國務院新國十條指出，稅務部門要嚴格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。隨后，重慶等地陸續(xù)出臺的調(diào)控細則，也紛紛提到要加緊土地

2023-06-05

207人看過

增值稅
普通住宅土地增值稅納稅申報表如何寫？交到哪里

一、普通住宅土地增值稅納稅申報表如何寫1、新的《增值稅納稅申報表》(一般納稅人用)分淺綠和米黃兩種顏色，淺綠色適用于增值稅A類企業(yè)，米黃色適用于增值稅B類企業(yè)。三個附表則統(tǒng)一為白色。2、新的《增值稅納稅申報表》(一般納稅人用)從1996年1月1日起啟用。在沒有認定增稅A類企業(yè)之前，增值稅一般納稅人均使用米黃色申報表。3、新申報辦法主要調(diào)整內(nèi)容1、不改主表格式，通過重新設(shè)計、調(diào)整或增加附表的方式，實現(xiàn)營改增的相關(guān)政策，不影響地方收入。4、按貨物勞務與應稅服務銷項稅額比例直接劃分應納稅額、從而間接劃分本期應補退稅額的方法，實現(xiàn)會統(tǒng)部門的稅款分別開票、分別入庫需要。5、調(diào)整的內(nèi)容充分滿足營改增業(yè)務申報的實際需要。6、試點地區(qū)增值稅納稅人均按新的增值稅納稅申報辦法進行納稅申報。7、附表一、二相關(guān)欄次的填報不再實行報稅系統(tǒng)，認證信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)直接導入，必須由企業(yè)自己填報。二、普通住宅土地增值稅申報表交

2023-05-20

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法律綜合知識
住宅土地增值稅如何征收

土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和《土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定的稅率計算征收?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第七條規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

2024-04-13

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增值稅
財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知

財稅[2006]141號各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務局：為貫徹落實《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)精神，進一步促進調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，增加中小套型、中低價位普通商品住房供應，現(xiàn)將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標準住宅”的認定問題通知如下：“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定的“普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。請遵照執(zhí)行。財政部國家稅務總局二○○六年十月二十日

2023-06-10

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增值稅
清算土地增值稅時應提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關(guān)需要了解的其他情況。（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務機關(guān)需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。（四）納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。一、個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)評估，是股權(quán)轉(zhuǎn)讓中必不可少的股價前置程序，交易雙方根據(jù)資產(chǎn)評估合理確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，進行后續(xù)轉(zhuǎn)讓事宜，主管稅務機關(guān)則通過納稅人提供的具有法定資質(zhì)的中介機構(gòu)出具的資產(chǎn)

2023-06-24

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增值稅
土地增值稅征收標準是什么土地增值稅如何計算

一般規(guī)定（1）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅。（2）土地增值稅不僅征收轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為，還征收轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。（3）土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，不征稅。不征收土地增值稅的行為主要有房地產(chǎn)所有者、土地使用者將房地產(chǎn)、土地使用權(quán)贈送給直系親屬或直接贍養(yǎng)義務者兩種。房地產(chǎn)所有者、土地使用者通過中國國內(nèi)非營利社會團體，國家機關(guān)將房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。特殊規(guī)定（1）以房地產(chǎn)投資聯(lián)營為房地產(chǎn)投資聯(lián)營者以土地價格投資或作為聯(lián)營條件，免征土地增值稅。其中，投資共同經(jīng)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其建設(shè)的商社進行投資共同經(jīng)營的暫時免稅。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

2023-08-18

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增值稅
?？诘囟愐?guī)范土地增值稅清算

?？诘囟惥指鶕?jù)相關(guān)通知的要求，對土地增值稅清算工作實行一級清算、審管分離并成立相應清算小組和辦公室。據(jù)悉，該局在清算業(yè)務操作過程中，正在編制相關(guān)清算提綱，作為指導審核工作的重要文書，逐步完善每項審核內(nèi)容的審核辦法。在對房地產(chǎn)項目性質(zhì)的內(nèi)容進行審核時，重點審核是否有建設(shè)工程規(guī)劃(臨時)許可證，確認房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃(臨時)許可證》為單位進行清算，確認該項目是否屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，以否享受財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)優(yōu)惠。

2023-06-05

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