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商品房預(yù)售合同，顧名思義，即是由商品房預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，在預(yù)定的期限內(nèi)，由預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方支付相應(yīng)定金或者部分購(gòu)房款項(xiàng)，進(jìn)而獲得預(yù)售方所建造尚未完工的商品房的所有權(quán)，這樣一份具有法律效力的書(shū)面協(xié)議。實(shí)際上，它是我們?nèi)粘Ｉ钪兴佑|到的買(mǎi)賣(mài)合同中的一種具體類型。就商品房預(yù)售合同而言，其有效成立主要需滿足以下三大要素：首先，合同的簽訂主體必須符合法定要求；其次，合同的內(nèi)容必須真實(shí)反映當(dāng)事人的意愿；最后，合同的形式也必須符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。其中，對(duì)于當(dāng)事人的真實(shí)意愿以及合同內(nèi)容是否合法這兩大要素，我們可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的基本原則進(jìn)行判斷。然而，在合同主體資格以及合同形式合法性這兩個(gè)方面，商品房預(yù)售合同卻有著自身獨(dú)特的要求?！睹穹ǖ洹返谖灏倬攀鍡l買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

關(guān)于這兩者之間的差異主要體現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：首先，它們所具備的法律效力存在著顯著的不同之處。商品房預(yù)售合同自簽訂之日起便具有了相應(yīng)的法律效力，其中的條款規(guī)定對(duì)于合同雙方都有著明確的法律約束力。然而，認(rèn)購(gòu)書(shū)僅僅屬于一種預(yù)約性質(zhì)的文件，在本質(zhì)上尚未完全形成合同，因此，它無(wú)法對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生具有強(qiáng)制性的法律約束效應(yīng)。其次，由于二者實(shí)質(zhì)內(nèi)容的不同，導(dǎo)致了它們?cè)诜傻匚簧弦渤尸F(xiàn)出明顯的區(qū)別。商品房預(yù)售合同作為一份本約性質(zhì)的文件，其法律效力與正式的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)異；而預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)則屬于預(yù)約性質(zhì)，并不具備強(qiáng)制性的法律效力。最后，從它們的核心目的來(lái)看，預(yù)售合同主要用于對(duì)房屋的基本信息以及價(jià)格等關(guān)鍵條款進(jìn)行明確的確認(rèn)和約定；而認(rèn)購(gòu)書(shū)則主要是為了對(duì)房屋進(jìn)行初步的確認(rèn)，表達(dá)出購(gòu)買(mǎi)方對(duì)于該房屋的購(gòu)買(mǎi)意愿?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取

1、標(biāo)的物不同：商品房預(yù)售合同是標(biāo)的物為還在建設(shè)中的房屋，具有不可預(yù)見(jiàn)性。商品房買(mǎi)賣(mài)合同是標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出復(fù)雜的形態(tài)。2、合同履行周期不同：商品房預(yù)售合同在商品房預(yù)售交易中，從訂立合同到房屋竣工需要較長(zhǎng)的時(shí)間。商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般買(mǎi)賣(mài)合同成立后，出賣(mài)人即負(fù)有交付買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物及轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同與房屋買(mǎi)賣(mài)定金合同的區(qū)別房屋買(mǎi)賣(mài)合同與房屋買(mǎi)賣(mài)定金合同區(qū)別：1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主要目的是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，而房屋買(mǎi)賣(mài)定金合同的本質(zhì)是以定金作為合同履行的擔(dān)保；2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般自雙方當(dāng)事人均簽訂、蓋章或按指印時(shí)成立生效，而房屋買(mǎi)賣(mài)定金合同自定金交付時(shí)生效。《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十六條買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

不一樣。商品房認(rèn)購(gòu)合同是約定商品房買(mǎi)賣(mài)合同基本事項(xiàng)，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進(jìn)行磋商談判的合同。合同載體包括認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)協(xié)議等文書(shū)。作為購(gòu)房意向書(shū)或者是認(rèn)購(gòu)書(shū)來(lái)說(shuō)，只是雙方就是否購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房屋達(dá)成一種意向性的協(xié)議，對(duì)房屋的一些具體問(wèn)題都沒(méi)有包括進(jìn)去，需要雙方簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同，才能在法律上正式確定一個(gè)房屋的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的成立。認(rèn)購(gòu)合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責(zé)任形式等存在較大區(qū)別，但認(rèn)購(gòu)書(shū)具備一定條件可以認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣(mài)人交付房屋、買(mǎi)受人支付價(jià)款。因此，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)或者房屋認(rèn)購(gòu)合同一般情況下和購(gòu)房合同不一樣，也就是說(shuō)，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)不等于購(gòu)房合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的是約定雙方日后要簽訂購(gòu)房合同，認(rèn)購(gòu)書(shū)是為簽訂正式的購(gòu)房合同做準(zhǔn)備。但是根據(jù)目前的法律規(guī)定，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是完全與購(gòu)房合

1、商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書(shū)面協(xié)議。2、房產(chǎn)證是指購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。3、房屋預(yù)售合同是開(kāi)發(fā)商提供的買(mǎi)賣(mài)憑證，房產(chǎn)證是房產(chǎn)局頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。房產(chǎn)證需要拿預(yù)售合同到房產(chǎn)局辦理?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第10條商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。

房屋預(yù)售合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同是不一樣的。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向社會(huì)出售已完成的房屋，并將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)賣(mài)人，買(mǎi)賣(mài)人支付價(jià)款的合同。房屋預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，將正在建設(shè)的商品房出售給承購(gòu)人，承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)的合同。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的商品房出售給買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)的行為。所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的商品房預(yù)售給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付定金或房?jī)r(jià)的行為。房屋預(yù)售合同與買(mǎi)賣(mài)合同的區(qū)別簡(jiǎn)單地說(shuō)，政府按不同的房屋狀況出臺(tái)了三種合同示范模板－－預(yù)售合同、出售合同、買(mǎi)賣(mài)合同。前兩個(gè)對(duì)應(yīng)的是購(gòu)房人從開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)一手房所需簽訂的合同。第三種是購(gòu)房人從已經(jīng)取得了房產(chǎn)證的個(gè)人（這人的房屋取得也是從開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)的一手房）買(mǎi)二手房簽署的合同。在房屋建設(shè)工程還未竣工

商品房買(mǎi)賣(mài)合同以及商品房預(yù)售合同雖然都具有買(mǎi)賣(mài)性質(zhì)，然而兩者卻存在著顯著的差異性。詳盡地說(shuō)，商品房預(yù)售合同是商品房預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方依照雙方約定而達(dá)成的，預(yù)售方承諾在約定的期限內(nèi)向預(yù)購(gòu)方轉(zhuǎn)讓已經(jīng)完工的建筑樓宇的所有權(quán)，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付一定金額的保證金或者部分購(gòu)房款項(xiàng)，并且按照約定的日期接受這批建筑物的書(shū)面協(xié)議。特別需要指出的是，商品房預(yù)售合同是以尚未建成的房屋為交易標(biāo)的物所訂立的，它是購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)合同中的一種重要形式?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百九十五條買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條本解釋所稱的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

一、簽訂房屋預(yù)購(gòu)合同需要什么材料購(gòu)房時(shí)，都不是直接購(gòu)買(mǎi)，需要簽訂預(yù)購(gòu)合同，因此簽訂房屋預(yù)購(gòu)合同需要的材料如下：（1）登記申請(qǐng)書(shū)原件（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）已登記備案的商品房預(yù)售合同原件；（4）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件；（5）預(yù)購(gòu)人單方申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人在商品房預(yù)售合同中對(duì)預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料；（6）設(shè)定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押權(quán)人同意房屋買(mǎi)賣(mài)的證明材料。二、簽訂房屋預(yù)購(gòu)合同需要注意什么1、簽房屋預(yù)售合同要注意明確約定逾期交房的違約責(zé)任2、明確約定面積差異的處理方式3、明確約定公攤建筑面積4、明確約定房產(chǎn)證的辦理期限5、明確約定房屋質(zhì)量6、明確約定物業(yè)方面的有關(guān)情況7、簽房屋預(yù)售合同要注意明確約定逾期交房的違約責(zé)任；法律依據(jù)：《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理

房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同不等于購(gòu)房合同。兩者的區(qū)別在于：1、買(mǎi)賣(mài)合同只有少數(shù)雙方，中介合同是買(mǎi)賣(mài)雙方和中介三方；2、買(mǎi)賣(mài)合同是買(mǎi)受人與買(mǎi)受人直接就房屋買(mǎi)賣(mài)達(dá)成協(xié)議，無(wú)論是簽訂合同還是支付購(gòu)房款，都在雙方之間完成；中介合同是中介人根據(jù)委托人的意思代替委托人完成合同的履行，不需要當(dāng)事人自己完成；3、房屋買(mǎi)賣(mài)中介協(xié)議只表示有購(gòu)房意向，房屋買(mǎi)賣(mài)合同直接就房屋買(mǎi)賣(mài)達(dá)成協(xié)議。買(mǎi)賣(mài)合同未簽訂的，中介協(xié)議自然解除。房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同如何算違約1、房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同，一般是中介及買(mǎi)賣(mài)雙方約定購(gòu)房事宜的三方協(xié)議，三方中任何一方未履行合同義務(wù)的都屬于違約。各方根據(jù)自己的違約情況，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，有約定的按照約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，沒(méi)有約定的應(yīng)賠償守約方的實(shí)際損失，三方合同中，各方的基本義務(wù)包括如下：（1）出賣(mài)方應(yīng)如實(shí)向中介說(shuō)明房屋狀況；（2）中介應(yīng)審查出賣(mài)方房屋的全面真實(shí)情況，并審查購(gòu)買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)和購(gòu)買(mǎi)能力；（3）購(gòu)買(mǎi)方應(yīng)

商品房預(yù)售契約乃是商品房預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方以契約方式進(jìn)行約定，即在約定期限內(nèi)，由預(yù)售方向預(yù)購(gòu)方轉(zhuǎn)移未建設(shè)完成之商品房的所有權(quán)；同時(shí)，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方支付定金或者部分房款，按照預(yù)定的期限接收商品房的書(shū)面協(xié)定。預(yù)售契約主要應(yīng)用于商品房預(yù)售階段，待到房屋竣工之后交付使用，預(yù)購(gòu)方只需支付完畢全部購(gòu)房款項(xiàng)，即可直接辦理房地產(chǎn)權(quán)屬的變更手續(xù)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

關(guān)于簽署《房屋預(yù)售合同》，需特別留意以下幾點(diǎn)具體內(nèi)容：首先，確保所簽署的預(yù)售合同具備法律效力是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)；其次，合同中所明確的標(biāo)的物，即尚未竣工的商品房必須處于實(shí)質(zhì)性的施工建設(shè)階段；此外，還需獲得銀行方面的批準(zhǔn)和許可；在簽署合同時(shí)，務(wù)必通知開(kāi)發(fā)商相關(guān)事宜；最后，預(yù)購(gòu)方與后續(xù)購(gòu)買(mǎi)者之間應(yīng)簽訂相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓合同并完成所有必要的手續(xù)辦理。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的明確規(guī)定，當(dāng)房屋面積出現(xiàn)偏差達(dá)3％或以上的情況時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者有權(quán)獲得相應(yīng)的賠償金。然而，若偏差未超過(guò)3％，應(yīng)依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行房?jī)r(jià)款的結(jié)算。反之，若偏差超過(guò)了3％，那么購(gòu)買(mǎi)者可基于自己的考慮采取兩種不同的處理方案：即選擇書(shū)面形式解除該份買(mǎi)賣(mài)合同，要求賣(mài)家退還其已經(jīng)支付的購(gòu)房款以及對(duì)應(yīng)的利息；或者選擇保留這份合同并繼續(xù)執(zhí)行，此時(shí)需要根據(jù)面積誤差的具體比例以及事先約定的價(jià)格來(lái)確定是由購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)行補(bǔ)充、賣(mài)家獨(dú)自承擔(dān)責(zé)任，抑或是由賣(mài)家進(jìn)行退還以及雙倍返還。在涉及到以套內(nèi)建筑面積或建筑面積為計(jì)價(jià)單位的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，雙方當(dāng)事人必須在合同中明確注明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積之間可能存在的誤差處理方式。如若合同中并無(wú)此類約定，則需遵循以下原則進(jìn)行處理：（一）當(dāng)面積誤差比的絕對(duì)值在3％以內(nèi)時(shí)，應(yīng)依照實(shí)際情況進(jìn)行房?jī)r(jià)款的結(jié)算；（二）當(dāng)面積誤差比的絕對(duì)值超過(guò)3％時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者有權(quán)選擇解除合同，同時(shí)賣(mài)家也

如何處理房屋面積與合同面積之差實(shí)測(cè)房屋面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，經(jīng)有關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，對(duì)建筑物進(jìn)行實(shí)地勘察、繪圖和計(jì)算所獲得的面積，開(kāi)發(fā)商根據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)，參照?qǐng)D紙、預(yù)測(cè)資料和國(guó)家測(cè)繪規(guī)范的規(guī)定。它是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，也是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。然而，在簽訂預(yù)售合同購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房屋時(shí)，房屋的預(yù)計(jì)面積往往會(huì)記錄在合同中。房屋預(yù)測(cè)面積，是指根據(jù)施工圖紙、現(xiàn)場(chǎng)勘查和國(guó)家計(jì)量規(guī)范，對(duì)尚未建成、竣工的房屋面積進(jìn)行預(yù)測(cè)算，經(jīng)房地產(chǎn)主管部門(mén)認(rèn)定具有測(cè)量資質(zhì)的行為并按國(guó)家規(guī)定測(cè)繪在售商品房（依法取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目）的面積依據(jù)，依法銷售。對(duì)于實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積不一致的，下發(fā)的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)房屋面積與合同約定不一致的處理有明確規(guī)定高級(jí)人民法院與建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：出賣(mài)人交付使用的房屋建筑面積

如若雙方在簽署合同時(shí)有所商定，則須依照約定條款予以執(zhí)行；反之，若無(wú)任何約定或約定不明晰，當(dāng)房屋實(shí)際面積與約定面積之間的誤差比例在百分之三（含）之內(nèi)時(shí)，應(yīng)按照合同所規(guī)定的價(jià)格進(jìn)行實(shí)際結(jié)算，而對(duì)于買(mǎi)受方提出的解除合同的要求，將不會(huì)得到支持；然而，如果誤差比例超過(guò)了百分之三，那么買(mǎi)受方有權(quán)提出解除合同并要求退還已經(jīng)支付的購(gòu)房款項(xiàng)以及相應(yīng)的利息。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積；或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。