我國的土地使用權(quán)如何評(píng)估？
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時(shí)間： 2023-06-03 08:23:52
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一、土地使用權(quán)的評(píng)估程序有哪些?
1、明確土地使用權(quán)評(píng)估的有關(guān)事項(xiàng)，包括委托方、評(píng)估目的、評(píng)估范圍、基準(zhǔn)日、評(píng)估時(shí)間要求等;?
2、根據(jù)土地使用權(quán)評(píng)估范圍，填寫土地使用權(quán)清單表;?
3、檢查土地產(chǎn)權(quán)是否清楚，有無糾紛，土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項(xiàng)權(quán)利等;?
4、調(diào)查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展(包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、主要產(chǎn)品、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、居民收入、社會(huì)投資狀況等)、城市規(guī)劃與城市性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)政策(與估價(jià)對(duì)象相關(guān)類型的產(chǎn)業(yè)分布、產(chǎn)品銷售及有關(guān)優(yōu)惠政策)和稅收政策等?
5、現(xiàn)場查戡待估宗地及周圍地區(qū)的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名稱、建構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)、用途等，周圍交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況等;?
6、調(diào)配待估宗地的基礎(chǔ)設(shè)施條件、開發(fā)費(fèi)用水平;?
7、調(diào)查待估宗地所在市縣的地價(jià)水平、房屋建筑物成本、售價(jià)、租金水平、新建用地的征地水平、有關(guān)稅費(fèi)、基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系、待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)中的土地級(jí)別、交易狀況;?
8、根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，明確土地使用權(quán)評(píng)估思路，選樣合適的評(píng)估方法，進(jìn)行初步測算，并確定最終地價(jià);
二、評(píng)估原則
1.合法公正的原則
土地評(píng)估機(jī)構(gòu)是一種中介服務(wù)結(jié)構(gòu)，具有相應(yīng)的行業(yè)要求。由于其評(píng)估的結(jié)果將直接對(duì)當(dāng)事人起到參照的作用，有時(shí)甚至成為確定土地使用權(quán)價(jià)格的最終依據(jù)。這就要求評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估工作中應(yīng)當(dāng)盡量客觀公正，其評(píng)估的結(jié)果能夠真實(shí)地反映土地使用權(quán)的價(jià)值。否則，土地使用權(quán)評(píng)估也就是喪失了其應(yīng)有的意義，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)也就喪失了其存在的理由。為了保證評(píng)估結(jié)果的客觀公正，土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關(guān)土地管理的法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估的法規(guī)的規(guī)定。其次要力求公正，做到符合客觀實(shí)際，按照科學(xué)的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估方法和程序來評(píng)估。目前土地評(píng)估大量存在的問題就是評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估過程不客觀，過于考慮當(dāng)事人的主觀意愿因素。
2.有利于開發(fā)利用的原則
土地使用權(quán)出讓以及其出讓前的評(píng)估工作，應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下，有利于擴(kuò)大土地開發(fā)、利用的廣度和提高土地開發(fā)、利用的強(qiáng)度，亦即土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估工作要考慮到有利于土地的開發(fā)利用。
3.區(qū)別對(duì)待
土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估，應(yīng)按照不同區(qū)域以及各塊土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區(qū)分為六塊，郊區(qū)分為三塊。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的價(jià)格是由多種因素決定的。土地是不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格當(dāng)然與其所處的地理環(huán)境息息相關(guān)，位于不同地理位置的土地當(dāng)然具有不同的價(jià)格。
4.最大使用效益的原則
同一塊土地由于用途的不同而取得經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)不同，因此應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下，選擇取得“最大使用效益”的用途或者項(xiàng)目評(píng)估其出讓價(jià)格。最大使用效益有時(shí)動(dòng)態(tài)的、發(fā)展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項(xiàng)原則比較難掌握，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)有較豐富的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對(duì)于相關(guān)的信息業(yè)要有很好的了解。
企業(yè)和個(gè)人在向國家申請(qǐng)土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)土地的使用價(jià)格和土地周邊的配套設(shè)施都十分看重，所以土地使用權(quán)的評(píng)估工作變的尤為重要，同時(shí)也要讓評(píng)估工作做到公平公正公開，確保每位公民的權(quán)益。
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房產(chǎn)交易(1)契稅；90平方米以下首次購房的按1%繳納；90—140平方米按房價(jià)1.5%繳納；140平方米以上按房價(jià)3%繳納(2)營業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價(jià)5.5%繳納。(3)土地增值稅；房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價(jià)1%繳納。(4)所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房價(jià)1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算)(5)房屋交易手續(xù)費(fèi)；按房屋建筑面積6元/平方米交納(6)房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80.00元。(7)房屋評(píng)估費(fèi)；按評(píng)估額0.5%繳納(8)登記費(fèi)和工本費(fèi)；70.00元。(9)土地變更費(fèi)：按土地使用面積0.5元/平方米繳納。一、土地使用證過戶條件在土地證過戶的這個(gè)過程中，對(duì)于辦理者也是有要求的：1、辦理者需要攜帶現(xiàn)任房主身份證、房產(chǎn)證、契稅等以上材料包括原件及復(fù)印件各一份。2、同時(shí)如果是二手房的原房主已經(jīng)辦理土2023-06-27409人看過 -
土地使用權(quán)抵押劃撥土地使用權(quán)抵押評(píng)估在城鎮(zhèn)土地評(píng)估中比較常見。劃撥土地由于沒有使用年限，且土地使用證登記面積一般較大，部分土地由于城市開發(fā)和建設(shè)，規(guī)劃用途和實(shí)際用途都發(fā)生了變化，加上劃撥土地進(jìn)行抵押時(shí)存在著諸多限制條件，使該類型用地的評(píng)估比較復(fù)雜，測算難度也較大。那么，劃撥土地使用權(quán)抵押評(píng)估時(shí)應(yīng)注意哪些問題呢？遵守土地估價(jià)的一般原則土地使用權(quán)抵押屬于二級(jí)市場行為，但劃撥土地沒有經(jīng)過一級(jí)土地市場，因而，當(dāng)它直接進(jìn)入二級(jí)市場后，評(píng)估時(shí)就要充分考慮其特殊性，但必須遵守土地估價(jià)的一般原則。在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可以先將劃撥土地假設(shè)成可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓的土地，并由此確定價(jià)格。只有在此假設(shè)前提之下，評(píng)估時(shí)才能符合替代原則、預(yù)期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等。充分考慮評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)劃撥土地使用權(quán)抵押是一種具有中國特色的土地市場行為。由于劃撥土地屬于國有資產(chǎn)，因此進(jìn)行抵押前必須經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)。抵押人、抵押權(quán)2023-04-22133人看過 -
土地使用權(quán)1、提供專土地使用權(quán)證，房地產(chǎn)證，土地平面位置圖，與無形資產(chǎn)出資有關(guān)的轉(zhuǎn)讓合同，交接證明等。2、填寫無形資產(chǎn)出資驗(yàn)證清單。要求填寫的名稱，有效狀況，作價(jià)等內(nèi)容符合合同，協(xié)議，章程，由企業(yè)簽名或驗(yàn)收簽章，獲得各投資者認(rèn)同，并在清單上簽名。3、無形資產(chǎn)應(yīng)辦理過戶手續(xù)，但在驗(yàn)資時(shí)尚未辦妥的，填寫出資財(cái)產(chǎn)移交表，由擬設(shè)立企業(yè)及其出資者簽署，并承諾在規(guī)定期限內(nèi)辦妥有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；交付方式，交付地點(diǎn)合同，協(xié)議，章程中有規(guī)定的，應(yīng)與合同，協(xié)議，章程相符：“接收方簽章”欄，由全體股東簽字蓋章。4、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估目的，評(píng)估范圍與對(duì)象，評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估假設(shè)等有關(guān)限定條件滿足驗(yàn)資要求的評(píng)估報(bào)告和出資各方對(duì)評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)文件。5、一般無形資產(chǎn)出資最高可達(dá)企業(yè)注冊(cè)資本的70%。6、以劃撥土地使用權(quán)出資的，提供經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門辦理的土地使用權(quán)出讓手續(xù)。一、土地使用權(quán)出讓方式具體有哪幾種1、2023-02-14368人看過 -
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土地使用權(quán)抵押劃撥土地由于沒有使用年限，且土地使用證登記面積一般較大，部分土地由于城市開發(fā)和建設(shè)，規(guī)劃用途和實(shí)際用途都發(fā)生了變化，加上劃撥土地進(jìn)行抵押時(shí)存在著諸多限制條件，使該類型用地的評(píng)估比較復(fù)雜，測算難度也較大。一、遵守土地估價(jià)的一般原則土地使用權(quán)抵押屬于二級(jí)市場行為，但劃撥土地沒有經(jīng)過一級(jí)土地市場，因而，當(dāng)它直接進(jìn)入二級(jí)市場后，評(píng)估時(shí)就要充分考慮其特殊性，但必須遵守土地估價(jià)的一般原則。在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可以先將劃撥土地假設(shè)成可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓的土地，并由此確定價(jià)格。只有在此假設(shè)前提之下，評(píng)估時(shí)才能符合替代原則、預(yù)期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等。二、充分考慮評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)劃撥土地使用權(quán)抵押是一種具有中國特色的土地市場行為。由于劃撥土地屬于國有資產(chǎn)，因此進(jìn)行抵押前必須經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)。抵押人、抵押權(quán)人還需要與土地管理部門簽定有關(guān)核定土地出讓金的協(xié)議，其評(píng)估價(jià)格并不等同于土地的預(yù)期價(jià)格，2023-05-04198人看過 -
土地使用權(quán)在當(dāng)今社會(huì)租賃土地使用權(quán)評(píng)估的問題越來越吸引人的眼球，那么租憑土地使用牽扯到什么，租憑土地使用權(quán)評(píng)估有對(duì)其他的房屋買賣有什么聯(lián)系，眾所周知租憑土地使用權(quán)評(píng)估影響著房屋買賣和其它的使用權(quán)買賣，租憑土地對(duì)于大家又是一個(gè)什么概念呢？那么今天給大家詳細(xì)介紹一下對(duì)于租賃土地使用權(quán)評(píng)估是什么？租賃土地使用權(quán)如何進(jìn)行估價(jià)1、估價(jià)依據(jù)：租賃土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估除應(yīng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》外，還應(yīng)執(zhí)行地方關(guān)于土地租賃的管理規(guī)定。2、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：租賃土地使用權(quán)的價(jià)值實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)在租賃期限內(nèi)年租金的貼現(xiàn)之和，但要考慮地方對(duì)租賃期限內(nèi)土地使用權(quán)的限制。3、估價(jià)方法：(1)市場比較法。若租賃期限內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利與出讓土地使用權(quán)相同，則可以正常情況下的出讓或市場交易實(shí)例為比較案例，采用市場比較法評(píng)估，但要進(jìn)行年期修正。(2)收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原2023-06-03388人看過 -
土地使用權(quán)土地使用權(quán)的使用年限為七十年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年，土地期限屆滿后，依法經(jīng)過申請(qǐng)審批的可以繼續(xù)享有土地的使用權(quán)，我國土地的使用權(quán)制度是所有權(quán)與使用權(quán)分離的政策，使用土地一定要依照法律的相關(guān)規(guī)定。一、土地使用權(quán)多少年土地使用權(quán)多少年有以下規(guī)定：住宅用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年；工業(yè)用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年；綜合或者其他用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。土地使用權(quán)是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。二、我國的土地使用權(quán)制度我國的土地使用權(quán)制度有以下規(guī)定：土地使用權(quán)出讓：指國家以土地所有者的身份2023-06-05159人看過
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國有土地上企業(yè)進(jìn)行拆遷時(shí)，由被拆遷人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，如果被拆遷人只有一家企業(yè)單位時(shí)，由企業(yè)單位指定評(píng)估機(jī)構(gòu)，該評(píng)估機(jī)構(gòu)必須具備房地產(chǎn)評(píng)估的相應(yīng)資質(zhì)。如果被拆遷人不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，則由房屋征收部門組織被征收人投票決定或者通過搖號(hào)等方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)評(píng)估法則評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。一、拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的拆遷賠償多少應(yīng)視具體情況而定，因征收房屋造成拆遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付拆遷費(fèi)。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。二、土地回收怎么補(bǔ)償國家征用土地賠償標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)刈鞒稣魇盏娜嗣裾_定，根據(jù)我國《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房2023-02-26387人看過 -
法律綜合知識(shí)一、什么是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)評(píng)估？土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，也可以與地上建筑物一起作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并進(jìn)行評(píng)估。二、土地使用權(quán)評(píng)估的類型是什么？1、公司制改造土地使用權(quán)評(píng)估公司制改造分為改造為國有企業(yè)的土地使用權(quán)評(píng)估和改造為非國有企業(yè)的土地使用權(quán)評(píng)估是指企業(yè)進(jìn)行公司制改造，組建有限責(zé)任公司、股份有限公司、集團(tuán)公司國有企業(yè)間合兼并或與非國有企業(yè)合兼并成國有企業(yè)等，改制后的企業(yè)仍為國有企業(yè)或者國有控股企業(yè)，土地資產(chǎn)處置仍是以劃撥方式進(jìn)入企業(yè)，這時(shí)的評(píng)估價(jià)格實(shí)際上是劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，而改造為非國有企業(yè)的土地使用權(quán)評(píng)估是指企業(yè)改造后，國家和政府不再是土地資產(chǎn)的主體，如企業(yè)破產(chǎn)，企業(yè)上市，非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)，國有企業(yè)出售或租賃，土地處置方式為出讓2024-02-0188人看過
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土地使用權(quán)是國有土地使用權(quán)中的一種，是國家向土地使用者發(fā)放的，用于開發(fā)、經(jīng)營、使用土地的一種特有權(quán)利。 這種權(quán)利可以是由土地使用者自行使用土地，也可以是將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租給他人，甚至是進(jìn)行抵押貸款。 在法律規(guī)定的期限內(nèi)，土地使用者可以對(duì)... 更多>
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想轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在我國土地使用權(quán)是如何的黑龍江在線咨詢 2023-03-27①土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓有拍賣、招標(biāo)和協(xié)議三種方式。 ②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，如出售、交換、贈(zèng)與等。土地使用權(quán)的出讓構(gòu)成土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的一級(jí)市場，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓構(gòu)成土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的二級(jí)市場。集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，目前 -
集體土地使用權(quán)商業(yè)性質(zhì)房地產(chǎn)如何評(píng)估?安徽在線咨詢 2022-10-20參照《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》之規(guī)定，按照市場法進(jìn)行評(píng)估。r即對(duì)于房屋價(jià)值的補(bǔ)償按照不低于征收決定公告日周邊類似房地產(chǎn)的市場價(jià)。這個(gè)類似房地產(chǎn)指的是同用途、同區(qū)位新建商品房。 -
土地使用權(quán)評(píng)估入賬怎么做浙江在線咨詢 2022-06-27目前，一些單位為了在賬面上做大資產(chǎn)總額，將土地使用權(quán)評(píng)估后再入賬，這種做法是錯(cuò)誤的。因?yàn)閱挝坏馁~面資產(chǎn)只有在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，才能以評(píng)估價(jià)值入賬。其評(píng)估目的是為了改變劃撥土地原批準(zhǔn)的用途，如改制為股份有限公司、企業(yè)兼并及作價(jià)出資（入股）等。在這種情況下，必須報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)和繳納土地出讓金并取得國有土地出讓使用權(quán)證時(shí)，才能作為“無形資產(chǎn)”核算。 賬務(wù)處理應(yīng)借記無形資產(chǎn)———××土地使用權(quán)，貸記銀行 -
可用土地使用權(quán)的評(píng)估程序有哪些福建在線咨詢 2023-02-15評(píng)估土地的基本程序有以下幾個(gè)步驟： 1、明確土地使用權(quán)評(píng)估的有關(guān)事項(xiàng); 2、根據(jù)土地使用權(quán)評(píng)估范圍，填寫土地使用權(quán)清單表; 3、檢查土地產(chǎn)權(quán)是否清楚，有無糾紛，土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項(xiàng)權(quán)利等; 4、調(diào)查待估宗地所在市縣的自然條件、行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃與城市性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)政策(與估價(jià)對(duì)象相關(guān)類型的產(chǎn)業(yè)分布、產(chǎn)品銷售及有關(guān)優(yōu)惠政策)和稅收政策等; 5 -
土地使用權(quán)評(píng)估的原則包括哪些遼寧在線咨詢 2022-08-10土地使用權(quán)評(píng)估有效使用原則 土地使用權(quán)（LandUseRights）是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。土地使用權(quán)與土地所有權(quán)是土地法規(guī)中最基本最重要的概念。土地使用權(quán)是中國土地使用制度在法律
