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依據(jù)國家有關(guān)征收拆遷的法律規(guī)定，企業(yè)作為被拆遷人能夠獲得哪些補償呢？

作為企業(yè)面臨拆遷時能夠獲得的補償主要有：被征收土地、房屋價值的補償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償；裝修附屬物的補償；因征收房屋造成的搬遷費用、搬遷損失的補償?shù)取?/p>

（一）土地、房屋的價值補償

對于企業(yè)而言，土地資源是最基本也是目前最難獲得的資源，在當(dāng)下城市化建設(shè)的大潮之中，城市及其周邊的土地越來越緊俏，土地價格節(jié)節(jié)攀升，企業(yè)在用地上的支出越來越高，因此，企業(yè)在與拆遷方就土地進行補償談判時，大多都希望能夠獲得足夠多的貨幣補償便于重新選址或者采取土地置換的方式更便利地獲取新的經(jīng)營場地。

因此在企業(yè)拆遷補償的談判中，關(guān)于土地、房屋的貨幣補償或土地置換也就成為企業(yè)拆遷補償中的重中之重。既然土地、房屋的補償這么重要，而且結(jié)合現(xiàn)有法律規(guī)定及以往的維權(quán)經(jīng)驗，在企業(yè)拆遷補償中，企業(yè)有權(quán)利就其土地、房屋的市場價值獲得補償，二者數(shù)額的確定方法如下：

1、我國的土地性質(zhì)分為國有土地和集體土地，換言之，我國的土地的所有權(quán)不會掌握在個人或企業(yè)手中，所以在面臨拆遷時，拆遷方給予的土地方面的補償是對土地使用權(quán)的補償，即以被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值——主要是土地所在的區(qū)位及用途來確定土地補償款的數(shù)額。

2、依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。這就說明，企業(yè)在面臨征收拆遷時，房屋的補償應(yīng)該以同類型房屋的市場價格來確定，該條也是《國有土地上房屋征收與補償條例》的亮點之一。

（二）停產(chǎn)停業(yè)損失的補償

企業(yè)因為拆遷活動的進行，會在一段時間內(nèi)不能正常經(jīng)營，從而受有損失，這就是停產(chǎn)停業(yè)損失?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十三條中規(guī)定：對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。基于上述法律的規(guī)定，企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失依據(jù)企業(yè)自身效益的不同、停產(chǎn)停業(yè)期限進行計算，但在實踐中對于停產(chǎn)停業(yè)損失的計算一直沒有統(tǒng)一標準，所以這項損失的計算有一個較大的浮動的。常見的停產(chǎn)停業(yè)損失計算方法有如下幾個：

1、按照企業(yè)的整個生產(chǎn)經(jīng)營面積一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償

這種方法計算起來非常簡單，一般是由區(qū)一級或區(qū)一級以上的政府確定一個標準，然后按照企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營面積給予一次性的停產(chǎn)停業(yè)損失補償，只要能確定企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營面積，就可以計算出準確數(shù)值。但這種計算方式對于企業(yè)自身情況并沒有細致的考慮，對于企業(yè)規(guī)模的大小、盈利的多少、土地房屋的使用性質(zhì)等均不做區(qū)別，這就有可能導(dǎo)致大企業(yè)補償?shù)汀⒅行∑髽I(yè)補償高的不符合實際現(xiàn)象出現(xiàn)。

2、根據(jù)企業(yè)納稅情況或者營業(yè)執(zhí)照等營業(yè)注冊信息中的營業(yè)面積計算

由于我國稅務(wù)征收和監(jiān)管方面的不完善，企業(yè)的納稅情況并不能準確反映出企業(yè)的經(jīng)營狀況，因此，這種計算方式的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)有可能不真實，會導(dǎo)致最終計算得出的停產(chǎn)停業(yè)損失與真實情況有較大出入。

按照營業(yè)執(zhí)照以及營業(yè)注冊信息中標注的營業(yè)面積計算的情況，我國的營業(yè)信息中標注的營業(yè)面積往往是針對個體工商戶或者簡單的商業(yè)性用房，通過注冊信息可以推算出基本的經(jīng)營面積。但實踐中許多企業(yè)的營業(yè)信息中標注的面積和實際使用面積有較大差距，而且我國的營業(yè)注冊和營業(yè)年檢在這方面也存在疏漏，所以說，這種計算方法同樣存在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不真實的情況。

雖然如上述所說對于企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的計算沒有統(tǒng)一的標準，但是在實踐中普遍認同的做法是由評估機構(gòu)對企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估確認，再由被拆遷人認可后，拆遷方基于評估報告確定的數(shù)額對被拆遷人進行補償。其中評估機構(gòu)的確認需要經(jīng)過拆遷雙方的一致同意方可選定，這種方式保證了對停產(chǎn)停業(yè)損失確定的合法性與科學(xué)性。

（三）裝修附屬物的補償

企業(yè)為了合理利用自身的土地、房屋進行生產(chǎn)、生活、經(jīng)營活動，需要在土地、房屋上進行必要的裝修、裝飾，包括但不限于上下水設(shè)施、取暖設(shè)施、制冷設(shè)施、照明設(shè)施、用電設(shè)施等，一旦面臨拆遷，上述的裝修附屬物部分能夠拆卸的，企業(yè)可以拆卸后再安裝到新的營業(yè)場所，但是對于不可拆卸的固定裝修附屬物，拆遷方應(yīng)當(dāng)給予補償。針對這項補償?shù)挠嬎惴椒ㄖ饕且罁?jù)裝修附屬物的市場價值及折舊費用綜合考慮予以計算。

（四）搬遷費用及搬遷損失的補償

企業(yè)在面臨拆遷時，搬遷費除了將企業(yè)所有的機器設(shè)備、各項生產(chǎn)資料、辦公用品從舊址搬到新址所產(chǎn)生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設(shè)備、生產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設(shè)備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失建議委托專門的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。

縱觀上述有關(guān)企業(yè)拆遷補償?shù)膬?nèi)容，我們會發(fā)現(xiàn)實踐中對于企業(yè)的拆遷補償多是有關(guān)企業(yè)實體物的補償，而企業(yè)因拆遷所導(dǎo)致的如特許經(jīng)營權(quán)、人員流失、當(dāng)?shù)厥袌鲇绊懥Φ葻o形資產(chǎn)的損失卻沒有涉及。

造成這個問題的原因在于，針對上述實體物的補償清晰可見，因為有實體承載物的存在，便于拆遷雙方及評估機構(gòu)確定損失數(shù)額。但是無形資產(chǎn)的損失卻沒有實體物的承載，不易為人察覺，法律上也沒有一種指導(dǎo)性的計算方法，又因為不同地域不同行業(yè)不同企業(yè)這部分的損失都有著很大的出入，損失數(shù)額更是無法統(tǒng)一確定。再加上現(xiàn)階段我國拆遷法律中也并未規(guī)定針對無形資產(chǎn)的損失有所補償，這就導(dǎo)致在拆遷評估當(dāng)中各方對無形資產(chǎn)的評估不予重視，甚至是忽視對無形資產(chǎn)的評估。但我們應(yīng)該明白，只要是因為拆遷引起的損失，不管是有形的還是無形的，都應(yīng)當(dāng)獲得補償，不能僅僅因為評估工作操作的困難就因噎廢食，讓被拆遷企業(yè)因為拆遷受有損失卻得不到補償。

如果說企業(yè)在拆遷中無形資產(chǎn)的損失得不到補償?shù)恼系K是于法無據(jù)的話，那么在實踐中有法律支持卻仍然對被拆遷人獲得補償造成巨大阻礙的就是下述兩方的原因了：

1、土地、房屋的出租人私自與拆遷方接洽，造成承租企業(yè)損失得不到補償。

在針對承租企業(yè)的補償當(dāng)中，分別涉及到屬于出租人的土地使用權(quán)補償、房屋本身的價值補償?shù)群蛯儆诔凶馊说那笆鏊捻椫饕难a償，雖然最終的補償是分別給予出租人和承租人兩方的，但是補償?shù)目傤~卻包含兩方在內(nèi)。換句話說，雙方要想獲得滿意的補償，就應(yīng)該共同與拆遷方談判，將補償總額盡可能的做大，這樣雙方在一整個大蛋糕的范圍內(nèi)進行分割才能利益最大化。

但是，本應(yīng)作為承租企業(yè)堅實盟友的出租人，在實踐中卻往往采取一種極其自私的做法，就是甩開承租人直接與拆遷方接洽。他們可能以為這樣就可以最大限度地滿足自身利益，殊不知這是一種愚蠢的行為。這種行為不僅不會獲得最大限度的利益，反而會將自己置于拆遷方和承租人的矛盾之中。一旦承租人不能獲得合理的補償，就會將矛盾指向出租人，往往事情的解決也是以承租人從出租人獲得的補償中分走一部分，以此作為本屬于承租人的補償。事實上如果出租人、承租人兩方站在一起和拆遷方談判的話，本該屬于承租人的補償就會全部由拆遷方承擔(dān)，出租人的補償款也就無需被承租人分割出去一部分，這才是雙贏的局面。

2、作為拆遷方的政府利用公權(quán)力以違法手段迫使承租企業(yè)以低價簽訂補償協(xié)議。

依據(jù)2011年施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條的規(guī)定：市、縣級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。也就是說，當(dāng)?shù)卣钦魇詹疬w行為的主體。如此規(guī)定就是為了解決2011年之前由開發(fā)商負責(zé)拆遷而引發(fā)的各種社會亂象，法律明確規(guī)定由政府負責(zé)拆遷，勢必會更加規(guī)范、合理。但是拆遷的巨大利益讓本應(yīng)合法、合理拆遷的政府也做出了某些不合法也不合理的行為，對被拆遷人的合法權(quán)益造成侵害。

被拆遷人無論是大型企業(yè)還是個體商戶，相對于拆遷主體的政府來說都是處于絕對弱勢的群體，所以當(dāng)被拆遷企業(yè)和政府進行拆遷補償談判時，必然是困難重重。在實踐當(dāng)中，我們遇到過政府通過自己的強勢地位以政策壓人；以拆除違章建筑為由拆除房屋；以政府部門的名義查詢企業(yè)違法記錄等等手段來極力壓低給予企業(yè)的補償。但我們一定要清楚，上述的政府行為都是不合法也不合理的。

首先，試問什么是政策？哪個部門頒布的政策？政策經(jīng)過了哪個部門的批準？政策實施的依據(jù)是什么？政策是否和國家的相關(guān)規(guī)定沖突？這些都是有著嚴格的程序規(guī)定的，不是政府領(lǐng)導(dǎo)個人可以決定的。而且，在實踐中，最終的補償數(shù)額與政策總是有著不小的出入，政府也只是以政策為借口罷了。

其次，以拆除違章為由拆除房屋也是政府比較常用的手段，是對被拆遷企業(yè)最有效的手段之一。之前論述過作為企業(yè)，生產(chǎn)、生活、經(jīng)營用房是企業(yè)正常運作的必備資源，一旦房屋被認定為違章建筑，并且有政府部門組織人員設(shè)備強拆的跡象，企業(yè)的壓力將變得很大。但是，依據(jù)國家法律的規(guī)定，認定建筑為違章，需要經(jīng)過規(guī)劃部門的審查，在強行拆除前也應(yīng)當(dāng)告知房屋所有人相應(yīng)的訴權(quán)，最重要的是強拆執(zhí)行權(quán)現(xiàn)在只有人民法院擁有，除法院自身及其委托機關(guān)的強制拆除行為外，其他各種名義的強制拆除行為都是違法的。

再次，以企業(yè)自身的違法記錄作為突破口讓被拆遷企業(yè)理虧，不愿過多糾纏，以低價草率簽訂補償協(xié)議后搬離，這種做法也很常見。這是政府利用自身的行政權(quán)力對企業(yè)的違法記錄進行處罰，雖然企業(yè)確實存在這些違法行為，但是政府之前為什么不履行監(jiān)管職責(zé)，偏偏在拆遷項目開始后才以此為由給予被拆遷企業(yè)壓力，迫使企業(yè)讓步。所以，細究這些問題存在的原因，不單單有企業(yè)自身的責(zé)任，也有政府監(jiān)管失職的責(zé)任。

綜上所述，企業(yè)在面臨拆遷項目時，應(yīng)當(dāng)首先明確自身可以獲得補償?shù)膬?nèi)容，如果自己沒有能力確定具體的損失數(shù)額，可以委托有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)對自身因拆遷造成的損失進行初步的評估，以此作為與政府就拆遷補償進行談判的基礎(chǔ)，做到心中有底。如果政府利用自身的強勢地位做出了上述行為，企業(yè)也要明確上述政府行為的違法性，并就上述行為進行合法、合理的抗爭，不能輕易放棄，那是對自身合法權(quán)益的拋棄。

拆遷終究是一場重大的利益之爭，無論是受有損失的企業(yè)、主持拆遷的政府還是在拆遷中想要分一杯羹的其他主體，都會傾盡所能的維護自己的利益，作為處于弱勢的企業(yè)，一定要站穩(wěn)腳跟，做到知己知彼，抱著維權(quán)到底的決心，最終才能獲得滿意的補償。

《國有土地上房屋征收與補償條例》：第一章 總 則 第四條 市、縣級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。\n市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。\n市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。