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關(guān)于簽訂預(yù)售合同之后是否可以撤銷的事宜，確實(shí)需要具體問(wèn)題具體分析。在如下幾種情形下，我們會(huì)有不同的處理方式：首先，當(dāng)房子預(yù)售合同尚未獲得商品房預(yù)售許可證之前簽訂的那份房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是不合規(guī)的，因?yàn)檫@意味著相關(guān)房產(chǎn)交易并無(wú)法得到法律的認(rèn)可與保護(hù)。這樣的情況下，定金當(dāng)然必須無(wú)條件退還給有權(quán)利要求退回的買(mǎi)家們；其次，如果您作為買(mǎi)方?jīng)]有按照前期承諾的時(shí)間和地點(diǎn)簽署預(yù)售合同的話，那么無(wú)疑您會(huì)被認(rèn)定為違約方，此時(shí)定金將不會(huì)進(jìn)行任何形式的退還。然而，如果該房屋的產(chǎn)權(quán)出售方在約定的時(shí)限內(nèi)私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給了其他人，并因此導(dǎo)致了最終無(wú)法按計(jì)劃簽署正式合同，那我們便認(rèn)為這個(gè)賣(mài)方違反了他們的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買(mǎi)人支付兩倍于定金金額的賠償；再次，若買(mǎi)賣(mài)雙方在規(guī)定的期限內(nèi)正式簽訂了預(yù)售合同，那么定金在賣(mài)家完全履約之后是可以用來(lái)抵扣部分購(gòu)房款項(xiàng)或拿回到手中。當(dāng)然，在雙方共同履約過(guò)程中，一旦有任意一方違反了合同條款，我們將會(huì)按照

2013年，劉先生在平山縣中山世紀(jì)廣場(chǎng)買(mǎi)了一套房子，購(gòu)房方式是按揭。當(dāng)年7月，他向開(kāi)發(fā)商支付了約12萬(wàn)首付，然后于2014年4月在銀行申請(qǐng)貸款。據(jù)劉先生介紹，在購(gòu)房之初，他實(shí)際考察過(guò)樓盤(pán)，所在的2號(hào)樓主體工程基本完工。他覺(jué)得按時(shí)交房應(yīng)該沒(méi)有大問(wèn)題，于是下定決心買(mǎi)房。根據(jù)雙方簽訂的最終采購(gòu)合同，交貨期限定為2015年4月1日。然而，一個(gè)月過(guò)去了，我們?nèi)匀粵](méi)有收到交貨的信息。在雙方簽訂的合同中，對(duì)逾期交貨有這樣一個(gè)約定：逾期超過(guò)30天后，買(mǎi)方有權(quán)終止合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部貨款，并按累計(jì)貨款的0.01%向買(mǎi)受人支付違約金。劉先生說(shuō)，逾期30多天后，他于5月4日到售樓部，要求開(kāi)發(fā)商解除合同并退款。工作人員回答說(shuō)，他已經(jīng)申請(qǐng)了貸款，不能退款。另一方說(shuō)房子可以在六月底前交付，但我擔(dān)心會(huì)再耽擱。其實(shí)，我最想知道的是貸款是否能按合同規(guī)定退還。”一位

（一）在符合條件的情況下，開(kāi)發(fā)商是可以起訴繼續(xù)履行合同的。（二）在實(shí)踐中，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，會(huì)出現(xiàn)一方不履行合同的情況，這時(shí)守約方想繼續(xù)履行合同的，就只能催促對(duì)方履行合同，或通過(guò)法律途徑去要求對(duì)方繼續(xù)履行合同了。一、開(kāi)發(fā)商延期交房購(gòu)房者如何維權(quán)（一）審查相關(guān)證明材料1、交房時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)審查開(kāi)發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收備案證明（即竣工驗(yàn)收備案表）等材料。實(shí)踐中，有部分開(kāi)發(fā)商為避免承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，在房屋實(shí)際尚未達(dá)到入住條件時(shí)，即通知購(gòu)房者入住。2、購(gòu)房者在實(shí)際驗(yàn)收房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意水、電、氣是否開(kāi)通，是否達(dá)到基本入住條件，規(guī)劃是否被擅自更改，同時(shí)應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》等材料。否則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收該房屋，由此所產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。二、開(kāi)發(fā)商延期交房違約金不給怎么辦（一）延期交房，通常在購(gòu)房合同中有明確約定此種情形

若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者未能按期完成房屋所有權(quán)證書(shū)的交付，購(gòu)買(mǎi)方有權(quán)撤銷購(gòu)買(mǎi)合同，且理應(yīng)向開(kāi)發(fā)商提出賠償請(qǐng)求，以彌補(bǔ)因遲延導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《民法典》的明確規(guī)定，當(dāng)一方當(dāng)事人未能履行合同約定的義務(wù)或在履行過(guò)程中存在瑕疵時(shí)，需對(duì)由此產(chǎn)生的損失承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，包括但不限于繼續(xù)履行合同義務(wù)、采取補(bǔ)救措施以及賠償損失等?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。

讀者江先生：我去年底在惠州買(mǎi)了一套新房，交了定金，后來(lái)又交了首期款，但是今年年初的時(shí)候開(kāi)發(fā)商說(shuō)我的首期款交晚了，要把錢(qián)退給我房也不賣(mài)了。我想知道這合不合理。當(dāng)時(shí)房子并沒(méi)有拿到預(yù)售許可證，所以沒(méi)有簽訂合同。黃金樓市：開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有拿到預(yù)售許可證，即便雙方簽訂了合同，也屬于無(wú)效合同，這樣的房屋不能銷售，江先生可以要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還已付房款。如果是拿到了預(yù)售許可證的房屋，開(kāi)發(fā)商以買(mǎi)方晚交首付款為由要求他退房，則要看合同的約定，如果合同約定晚交首期款多少天，開(kāi)發(fā)商可以解除合同，則開(kāi)發(fā)商可以不賣(mài)房給他。消費(fèi)者付清房款開(kāi)發(fā)商應(yīng)出具發(fā)票讀者梁先生：我去年購(gòu)買(mǎi)了布吉的新房，買(mǎi)的時(shí)候沒(méi)有給我開(kāi)發(fā)票，開(kāi)發(fā)商稱入伙時(shí)再開(kāi)，但是現(xiàn)在已經(jīng)入伙了，開(kāi)發(fā)商至今還沒(méi)有給我發(fā)票，我該怎么辦?黃金樓市：廣東星辰律師事務(wù)所柳立輝律師指出，深圳市國(guó)土局對(duì)于開(kāi)發(fā)商開(kāi)具發(fā)票的時(shí)間沒(méi)有明確條文規(guī)定。正常情況下，購(gòu)房者在付清房款時(shí)開(kāi)發(fā)商就

合同無(wú)法履行情形有四種，分別是：1、已被第三人善意取得；2、合同標(biāo)的物已滅失；3、已被政府征收；4、合同無(wú)效等情形。以上情形的共同點(diǎn)就是合同失去意義，即使繼續(xù)履行，也不可能得到有效執(zhí)行。例如：甲方與乙方簽訂了小黃牛合同，5天后交付，但第四天小黃牛都死完了，甲公司沒(méi)有其它小黃牛出售了，該買(mǎi)賣(mài)合同則為合同無(wú)法履行。勞動(dòng)合同中止履行情形有哪些中止履行：指在合同義務(wù)履行之前或履行的過(guò)程中，由于某種客觀情況的出現(xiàn)，使得當(dāng)事人不能履行合同義務(wù)而只能暫時(shí)停止的情況。第六十八條應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。當(dāng)事人沒(méi)有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第七十條債權(quán)人分立、合并或者變更住所沒(méi)有通知債務(wù)人，致使履行債務(wù)發(fā)生困難的，債務(wù)人

開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后業(yè)主是否有權(quán)要求退房，要分情況來(lái)看：1、房屋已交付，未辦理房產(chǎn)證的開(kāi)發(fā)商此時(shí)破產(chǎn)的，優(yōu)先保護(hù)已支付全款的業(yè)主利益；2、如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法辦理房產(chǎn)證，業(yè)主可以要求退房。因?yàn)榉孔右呀?jīng)交了，房款已經(jīng)全部交了，但是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，無(wú)法產(chǎn)生物權(quán)變更的效力，合同尚未履行；3、如果剛剛支付了首付，但還沒(méi)有時(shí)間申請(qǐng)抵押貸款，開(kāi)發(fā)商此時(shí)破產(chǎn)，簽訂的商品房銷售合同仍然有效。4、因開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)而無(wú)法繼續(xù)履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同退還首付，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商要求退房的主要情形有哪些要求開(kāi)發(fā)商退房的情形有：開(kāi)發(fā)商逾期交房超過(guò)一定期限的；開(kāi)發(fā)商提供的房屋質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的；開(kāi)發(fā)商提供的房屋面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3％的；開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)的；開(kāi)發(fā)商不能依約取得房屋所有權(quán)證書(shū)的；雙方協(xié)商一致解除的?！吨腥A人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第七條債務(wù)人有本法第二條規(guī)定的情形，可以向人民法院提出

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)，任何沒(méi)有獲得預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都屬于非法銷售活動(dòng)，購(gòu)買(mǎi)者享有選擇是否繼續(xù)履行合同的權(quán)利。原因在于，預(yù)售許可證乃是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法房產(chǎn)銷售的必須具備條件，而未獲取此證件的銷售行為明顯違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》以及《商品房銷售管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定。在此種情況之下，購(gòu)買(mǎi)者與其所簽訂之合同將可能被認(rèn)定為無(wú)效，并有權(quán)請(qǐng)求返還其已經(jīng)支付的所有款項(xiàng)?！渡唐贩夸N售管理辦法》第二十二條不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

案件回放買(mǎi)了一套新房，住了不到兩年，墻上出現(xiàn)了細(xì)小的寬裂縫事情將從2010年開(kāi)始。2010年7月下旬，吳女士在江蘇常州冠敦化苑社區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，該商品房由一家投資開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)，吳女士入住不到兩年，就開(kāi)始發(fā)現(xiàn)房屋墻體多處出現(xiàn)裂縫。在一些地方，有像她的小指一樣寬的裂縫。尤其是雨天，水經(jīng)常滲入房間，這讓吳女士在買(mǎi)了新房后非常苦惱。發(fā)生糾紛時(shí)，雙方簽訂了協(xié)議，但開(kāi)發(fā)商承諾賠償，但沒(méi)有到位，吳女士曾多次與開(kāi)發(fā)商協(xié)商墻體開(kāi)裂問(wèn)題。2012年8月底，吳女士與官墩花園開(kāi)發(fā)商就此事達(dá)成雙邊協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，開(kāi)發(fā)商將在9月底前給予吳女士一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償6萬(wàn)元。如果她違約，她將每月支付2000元的違約金。之后，吳女士將自行修補(bǔ)墻體裂縫。

律師解答：協(xié)商，協(xié)商不成起訴。違約責(zé)任取決于合同約定和法律規(guī)定，且約定優(yōu)先。所以，合同中約定違約責(zé)任并明確違約金具體數(shù)額的，從其約定；如果沒(méi)有約定，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，按照各自過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可以要求違約方按對(duì)方所受損失進(jìn)行賠償；違約金過(guò)高的也可以請(qǐng)求減少賠償金額?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤邨l當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

誤區(qū)1用侵權(quán)手段維權(quán)在維權(quán)過(guò)程中常常發(fā)生這樣的情況：堵塞小區(qū)出入通道，甚至堵塞公共交通，對(duì)其他業(yè)主的通行權(quán)利甚至對(duì)其公共利益造成侵害。去年底某時(shí)代小區(qū)的一些業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)地下停車位定價(jià)過(guò)高，協(xié)商未果，就用汽車堵塞了小區(qū)北門(mén)，給其他業(yè)主生活造成了影響。北京漢卓律師事務(wù)所楊曙光律師指出，這種維權(quán)往往導(dǎo)致在和一個(gè)對(duì)手維權(quán)時(shí)，卻造成對(duì)其他業(yè)主權(quán)益損害和正常生活的侵?jǐn)_。這種維權(quán)的結(jié)果，使得維權(quán)者顧此失彼，甚至可能因小失大。誤區(qū)2用雙敗方式維權(quán)北京仁和律師事務(wù)所孟憲生律師指出，為了達(dá)到維權(quán)目的，業(yè)主們常常在小區(qū)內(nèi)部刷標(biāo)語(yǔ)，貼大字報(bào)，在售樓處?kù)o坐等待行為。業(yè)主們希望以這種方式告訴前來(lái)看房買(mǎi)房者：這小區(qū)有問(wèn)題。從而影響開(kāi)發(fā)商賣(mài)房，迫使開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，滿足業(yè)主們的維權(quán)要求。該種狀況的直接后果，是以維權(quán)為由拒交物業(yè)管理費(fèi)，管理費(fèi)的缺失必然導(dǎo)致物業(yè)管理活動(dòng)的缺失，造成生活質(zhì)量下降。結(jié)果往往是影響了項(xiàng)目的美譽(yù)度，造

一、開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售合同能否進(jìn)行房屋銷售根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，未獲得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得開(kāi)展任何形式的銷售活動(dòng)。開(kāi)發(fā)商需確保其所持有的商品房預(yù)售許可證是合法且有效力的，若開(kāi)發(fā)商在預(yù)售過(guò)程中未能出示該證件，則此類行為將被視為違法，在此情況下與購(gòu)房者簽訂的商品房預(yù)售合同也將被判定為無(wú)效。然而，如果開(kāi)發(fā)商能夠在提出訴訟之前成功取得合法且有效力的預(yù)售許可證，則該商品房預(yù)售合同可被視為有效。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！渡唐贩夸N售管理辦法》第六條商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》

一、無(wú)預(yù)售證交了錢(qián)開(kāi)發(fā)商不退款如何辦首先，您應(yīng)當(dāng)主動(dòng)與該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商取得聯(lián)系，努力尋求雙方能達(dá)成和解的方式，協(xié)商處理您所購(gòu)買(mǎi)房屋的購(gòu)房款退換事宜。倘若經(jīng)過(guò)多輪談判后，依然無(wú)法達(dá)成對(duì)令您滿意的結(jié)果，那么我建議您著手進(jìn)行必要的準(zhǔn)備工作，例如整理并搜集有關(guān)您支付款項(xiàng)的單據(jù)資料以及與開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員的通信函電等等，以此作為充足的依據(jù)來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。接著，您便可以前去當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者是相應(yīng)的政府職能部門(mén)進(jìn)行投訴反應(yīng)，訴說(shuō)該開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下即先行開(kāi)始銷售業(yè)務(wù)的違法行徑。這些相關(guān)部門(mén)會(huì)立即介入展開(kāi)調(diào)查，進(jìn)而有可能采取適當(dāng)且有力的行政手段進(jìn)行干預(yù)調(diào)節(jié)。若上述兩種方法均未達(dá)到預(yù)期效果，您同樣可選擇尋求法律手段以解決此項(xiàng)紛爭(zhēng)。在這種情況下，您需要聽(tīng)取專業(yè)律帥的意見(jiàn)，了解詳細(xì)的法律法規(guī)條文，并權(quán)衡利弊得失后再?zèng)Q定是否發(fā)起對(duì)開(kāi)發(fā)商的訴訟。在整個(gè)訴訟流程中，您需要盡力提供所有能夠支持

1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不受法律保護(hù)，業(yè)主是不能要求繼續(xù)履行合同的，如果賣(mài)方收了購(gòu)房款的，要退還給業(yè)主。合同無(wú)效造成一方損失的，過(guò)錯(cuò)方要進(jìn)行賠償?；蛘咭彩强梢粤硇泻炗喓戏ㄓ行У暮贤?。2、法律規(guī)定：《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十七條【民事法律行為無(wú)效、被撤銷或確定不發(fā)生效力的法律后果】民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。一、購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些(一)產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，購(gòu)房合同無(wú)效。出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人的房屋時(shí)，須提交共有人的同意證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。(二)房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。由于房屋是建筑