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（一）據(jù)了解，返租式商鋪業(yè)務(wù)并不符合法律法規(guī)。該模式下，開(kāi)發(fā)商會(huì)把一處商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分割成許多規(guī)模較小的產(chǎn)權(quán)商鋪銷(xiāo)售給私人業(yè)主，同時(shí)，還需與這些小業(yè)主簽訂返租協(xié)議，保證在約定的期限內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商自行負(fù)責(zé)商鋪的整體運(yùn)營(yíng)管理，并按照商定的日期向小業(yè)主支付固定的租金收益。（二）從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，返租式商鋪能夠幫助他們迅速回收資金；而對(duì)于普通投資者而言，這種商鋪返租模式無(wú)疑是一塊誘人的大蛋糕，因?yàn)槊磕甓寄塬@得相當(dāng)可觀的投資回報(bào)，相較于投資住宅或?qū)懽謽堑绕渌飿I(yè)類(lèi)型，其回報(bào)率要高出很多。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第11條規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房。

關(guān)于返租式商鋪是否合法的問(wèn)題，它是由開(kāi)發(fā)商將一大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分割成多個(gè)小型產(chǎn)權(quán)店鋪銷(xiāo)售給小業(yè)主的現(xiàn)象，在此基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)與這些小業(yè)主簽署返租協(xié)議，約定在特定時(shí)期內(nèi)，商鋪將由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)和管理，而作為回報(bào)，開(kāi)發(fā)商需要按照事先約定的日期向小業(yè)主支付相應(yīng)的固定租金。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

關(guān)于商鋪的返租現(xiàn)象，實(shí)際上并不符合法律規(guī)定。所謂商鋪返租，即是由開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)一處商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，首先將其劃分為眾多微型產(chǎn)權(quán)商鋪，再將這些商鋪售賣(mài)給廣大的小業(yè)主們。為了保障雙方的利益，開(kāi)發(fā)商會(huì)與小業(yè)主簽訂相應(yīng)的返租合同，以確保在約定的期限內(nèi)，商鋪能夠得到開(kāi)發(fā)商的統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)，并且按照事先約定的時(shí)間，向小業(yè)主支付固定的租金收益。然而，值得注意的是，我國(guó)政府已經(jīng)明確禁止了這種被稱(chēng)為“售后返租”的獨(dú)特商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

商鋪返租的做法并非完全合法。所謂商鋪返租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以整體商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分割，分出眾多較小的產(chǎn)權(quán)店鋪出售予眾多購(gòu)買(mǎi)者——通常被稱(chēng)為小業(yè)主，同時(shí)，這些購(gòu)買(mǎi)者還需簽署一份返租合同，根據(jù)該合同規(guī)定，在一段預(yù)先設(shè)定的期限之內(nèi)，這些商鋪將由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)全面運(yùn)營(yíng)管理，并按照約定時(shí)間向購(gòu)買(mǎi)者支付相應(yīng)的定額租金?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

關(guān)于返租商鋪是否合法性的問(wèn)題。所謂“返租商鋪”，即是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將其所開(kāi)發(fā)的大型商業(yè)項(xiàng)目劃分為多個(gè)較小的產(chǎn)權(quán)店鋪，以銷(xiāo)售方式賣(mài)給各小業(yè)主。在此過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商還須與每個(gè)小業(yè)主簽訂返租協(xié)議，即保證在規(guī)定期限之內(nèi)，該商鋪將交由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行集中經(jīng)營(yíng)管理。而作為回報(bào)，開(kāi)發(fā)商將按照事先約定的時(shí)間向每位小業(yè)主支付固定的租金收益?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

對(duì)于商鋪返租行為是否符合相關(guān)法律法規(guī)之問(wèn)題，首先需得以明確定義何為＂商鋪返租＂。實(shí)際上，所謂＂商鋪返租＂乃是開(kāi)發(fā)商針對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致的分割，從而形成數(shù)個(gè)面積較小的產(chǎn)權(quán)商鋪出售給購(gòu)房者（在我國(guó)境內(nèi)，此類(lèi)購(gòu)買(mǎi)者常被稱(chēng)為＂小業(yè)主＂）。隨后，買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)簽訂返租協(xié)議，協(xié)議中明確規(guī)定在特定的期限內(nèi)，該商鋪將由開(kāi)發(fā)商獨(dú)自經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)亦約定了按期向小業(yè)主支付一定數(shù)額的租金?！吨腥A人民共和國(guó)商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房。

依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，商鋪返租行為并不被視為合法操作方式之一。（一）就此而言，商鋪返租無(wú)疑被劃歸為非法范疇之內(nèi)。這種方式主要涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將某商業(yè)項(xiàng)目拆分成多個(gè)規(guī)模較小的產(chǎn)權(quán)商鋪，然后向小業(yè)主進(jìn)行銷(xiāo)售，在此過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主簽署返租協(xié)議并承諾在特定期限內(nèi)，商鋪將由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)，同時(shí)按照約定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)向小業(yè)主支付固定的租金收益。（二）從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，商鋪返租無(wú)疑是一種能夠迅速回收資金的有效手段；而對(duì)于廣大普通投資者而言，商鋪返租則如同一塊誘人的蛋糕，每年都能獲得相當(dāng)可觀的投資回報(bào)，相較于投資住宅或?qū)懽謽堑绕渌飿I(yè)類(lèi)型，其回報(bào)率顯然更為優(yōu)越?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第11條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房。

依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，若商鋪?zhàn)赓U合同的任一當(dāng)事方在以下三種特定狀況下，有權(quán)不經(jīng)對(duì)方書(shū)面認(rèn)可直接解除該份合同且免于承擔(dān)任何違約責(zé)任：首先，未經(jīng)租賃合同相對(duì)方書(shū)面批準(zhǔn)私自將已經(jīng)租賃的商鋪設(shè)定為次級(jí)租賃對(duì)象的行為；其次，無(wú)法按期全額繳付租金的情況；最后，承租人未依照租賃條約中明確規(guī)定的方式或者期限對(duì)租賃物件進(jìn)行合法、合理的使用，進(jìn)而導(dǎo)致租賃物件遭受?chē)?yán)重?fù)p害的狀況。然而，除此之外，除非出現(xiàn)上述特殊情況，否則提前終止商鋪?zhàn)赓U協(xié)議的行為均需向出租人支付相應(yīng)的違約金作為補(bǔ)償。然而，若租賃合同中并未明確約定違約金的具體金額，則無(wú)需向出租人支付任何形式的違約金。盡管如此，仍有義務(wù)賠償出租方因提前解除租賃合同而產(chǎn)生的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百六十二條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商鋪返租行為并不被認(rèn)可為合法途徑。首先，商鋪返租本身即具備違法性質(zhì)。商鋪返租，是開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金，將一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目劃分為諸多規(guī)模較小的產(chǎn)權(quán)商鋪銷(xiāo)售予眾多小型投資者，同時(shí)與這些投資者簽署返租協(xié)議，承諾在特定期限內(nèi)，商鋪將由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并按照約定的時(shí)間向投資者支付固定的租金收益。其次，商鋪返租對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，確實(shí)能夠迅速回收資金；然而，對(duì)于廣大普通投資者而言，商鋪返租無(wú)疑是一塊誘人的大蛋糕，每年都能獲得相當(dāng)可觀的投資回報(bào)，相較于投資住宅或?qū)懽謽撬塬@取的回報(bào)，其優(yōu)勢(shì)明顯。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第11條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工的商品房。

通常情況下，返還式租賃商鋪并不被視為合法行為。所謂返還式租賃商鋪，即開(kāi)發(fā)商將大型商業(yè)項(xiàng)目劃分成若干個(gè)面積較小的產(chǎn)權(quán)店鋪售予小業(yè)主們，并與他們簽署返租協(xié)議，明確規(guī)定在一段特定時(shí)期內(nèi)，該等商鋪將由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行全面統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，并且按照約定時(shí)間向小業(yè)主們支付固定的租金收益?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

在探究商鋪委托管理無(wú)法按約實(shí)現(xiàn)返租問(wèn)題的處理策略之前，我們有必要先對(duì)相關(guān)情況有所了解。針對(duì)此類(lèi)問(wèn)題，可能采用的解決方式主要包括以下幾個(gè)方面：第一，依據(jù)合約規(guī)定解除合同關(guān)系，將買(mǎi)方所繳納的訂金全額返還，并向違約方追償相應(yīng)責(zé)任，以彌補(bǔ)因此造成的財(cái)務(wù)損失；其次，可嘗試同對(duì)方的合作伙伴展開(kāi)溝通協(xié)商，督促其嚴(yán)格遵守合同承諾，依約定時(shí)間支付租金，同時(shí)也應(yīng)對(duì)違反協(xié)議事項(xiàng)負(fù)責(zé)；最后，可以申請(qǐng)對(duì)方按照原先簽訂的合同條款回購(gòu)該商鋪，同樣需要對(duì)由此衍生的違約行為承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任。如果在購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房地產(chǎn)的過(guò)程中，遇到開(kāi)發(fā)商違約無(wú)法實(shí)現(xiàn)返租的困境，我們可以向當(dāng)?shù)氐乃痉C(jī)構(gòu)提出訴訟請(qǐng)求，或者嘗試通過(guò)非訴調(diào)解的方式來(lái)解決問(wèn)題。在仔細(xì)審查和評(píng)估合同條款并達(dá)成共識(shí)后，如果任一方未能遵照?qǐng)?zhí)行，均視為違法行為，需承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。這便是簽訂合同的重大意義所在。然而，盡管開(kāi)發(fā)商在出售商鋪時(shí)曾鄭重承諾會(huì)實(shí)施返租計(jì)劃，但實(shí)際上，在后

地產(chǎn)界中存在著非法的“返租商鋪”現(xiàn)象。該商業(yè)模式中，開(kāi)發(fā)者將整個(gè)大型商業(yè)設(shè)施切割為多個(gè)小規(guī)模產(chǎn)權(quán)商鋪并出售予小型業(yè)主，同時(shí)與這些業(yè)主簽署返租協(xié)議，承諾在預(yù)設(shè)的期限范圍內(nèi)，商鋪交由開(kāi)發(fā)者進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，且按照約定的日期向業(yè)主支付固定的租金收益?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

關(guān)于返租商鋪是否合法性的問(wèn)題，我們需要明確指出的是，這并不符合相關(guān)法律法規(guī)。返租商鋪通常是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目劃分為多個(gè)小型產(chǎn)權(quán)店鋪，并以銷(xiāo)售的方式轉(zhuǎn)讓給小業(yè)主。在此過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商還會(huì)與小業(yè)主簽署返租協(xié)議，承諾在一定時(shí)期內(nèi)，這些商鋪將由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng)，并且按照雙方約定的時(shí)間向小業(yè)主支付固定的租金收益。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

關(guān)于商鋪返租項(xiàng)目中對(duì)于辦理證件催促行為是否合法的問(wèn)題，需依據(jù)具體情況進(jìn)行深入分析。在大部分情況下，商鋪的產(chǎn)權(quán)證書(shū)是作為衡量業(yè)主對(duì)所購(gòu)買(mǎi)商鋪享有合法所有權(quán)的重要法律憑證，而辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)是每位業(yè)主理應(yīng)享有的權(quán)益。因此，開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)管理公司有責(zé)任和義務(wù)協(xié)助業(yè)主完成相關(guān)手續(xù)的辦理。若開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司未能按照約定時(shí)間內(nèi)為業(yè)主提供必要的幫助，那么業(yè)主有權(quán)要求他們履行相應(yīng)的義務(wù)，其中就包括催促辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)這一環(huán)節(jié)?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。