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1、業(yè)主不能以未與供熱單位直接簽訂供暖合同為由拒絕繳納供暖費(fèi)

隨著供熱集中化管理，大多數(shù)小區(qū)實(shí)行了集中供熱，并逐漸由供熱單位與業(yè)主直接簽訂供暖合同，取代小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商或物業(yè)公司的供暖服務(wù)合同。

供暖屬于公共服務(wù)性公益事業(yè)。地方性供熱采暖管理辦法等規(guī)章對(duì)采暖費(fèi)收取方式做了規(guī)定，如《北京市供熱采暖管理辦法》第十六條規(guī)定，供熱單位向業(yè)主直接收取供暖費(fèi)，未經(jīng)供熱單位委托，任何單位和個(gè)人不得向用戶收取采暖費(fèi)。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，供熱單位與開發(fā)商或小區(qū)物業(yè)管理公司簽訂供暖合作服務(wù)合同，未與業(yè)主直接簽訂供暖合同的情形也十分常見。對(duì)此，法律實(shí)務(wù)的通常做法是，業(yè)主雖然并未與供熱單位簽訂書面的供暖合同，但事實(shí)履行了供熱義務(wù)。供熱單位已經(jīng)向業(yè)主供熱一個(gè)或者一個(gè)以上采暖期的，將業(yè)主與供熱單位之間視為存在事實(shí)供熱采暖合同關(guān)系。因此業(yè)主以與供熱單位未簽訂供暖合同為由抗辯，法院一般不予支持。

2、業(yè)主房屋因供暖設(shè)施致?lián)p，應(yīng)先行承擔(dān)維修費(fèi)用，分清責(zé)任后再行主張權(quán)益

因室內(nèi)供暖設(shè)施年久失修，供暖調(diào)試以及暖氣片斷裂跑水致業(yè)主房屋受損，業(yè)主以此為由拒繳供暖費(fèi)欠妥，應(yīng)分清情況后主張自己的權(quán)益。例如，供熱單位對(duì)業(yè)主供熱設(shè)施已進(jìn)行過檢查，并向業(yè)主告知隱患并送達(dá)了消除隱患通知書，業(yè)主仍未維修改正；供熱單位暖氣調(diào)試前進(jìn)行公告告知；針對(duì)上述情況，業(yè)主需自行承擔(dān)損失。反之，如因業(yè)主請(qǐng)求供熱單位對(duì)供暖設(shè)施維護(hù)，對(duì)方不履行維護(hù)義務(wù)并負(fù)有法律責(zé)任的，業(yè)主可以要求供熱單位賠償損失。

在此需要提醒業(yè)主注意的是，對(duì)于室外供暖設(shè)施維修，歸全體居民共有，由小區(qū)業(yè)主共同分?jǐn)?，而非由就近業(yè)主自行承擔(dān)，但采暖合同另有約定除外。

另外，業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)室內(nèi)供熱采暖設(shè)施異常、泄漏等情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向供熱單位報(bào)修，先行承擔(dān)室內(nèi)自用采暖設(shè)施維修、更新的相關(guān)費(fèi)用，弄清漏水原因，確定好責(zé)任主體后依法主張權(quán)利。

3、業(yè)主不能以住宅未居住、供暖溫度不達(dá)標(biāo)、租賃房屋等原因拒絕繳納供暖費(fèi)

對(duì)于集中供暖的房屋，空置房屋不居住為業(yè)主對(duì)自己權(quán)利的處分，業(yè)主不能以未居住或自行切斷供暖設(shè)施為由拒繳供暖費(fèi)。對(duì)于業(yè)主切斷暖氣設(shè)備的情形，司法實(shí)踐中一般不予認(rèn)可為拒繳供暖費(fèi)的抗辯主張。這是因?yàn)?，一方面基于供熱的系統(tǒng)性，用戶不得自行切斷、拆自改變室內(nèi)共用供熱設(shè)施、擴(kuò)大采暖面積或者增加散熱設(shè)備，這樣做的目的是為了保障整個(gè)供熱系統(tǒng)的正常運(yùn)行；另一方面，由于供熱輻射性和熱傳導(dǎo)性，熱量會(huì)自發(fā)地由高溫物體傳到低溫物體，據(jù)此而言即使業(yè)主切斷了暖氣設(shè)備，房屋仍在一定程度上提供供熱服務(wù)。而業(yè)主擅自改裝供暖設(shè)備，市政管理相關(guān)部門可要求業(yè)主限期改正，拒不改正的，業(yè)主將面臨罰款。

法律規(guī)定，供暖期間要保證采暖用戶的室內(nèi)溫度不低于16℃。供熱公司需提供安全、穩(wěn)定、質(zhì)量合格的供熱服務(wù)，要定期對(duì)用戶室溫進(jìn)行檢測，測溫記錄應(yīng)當(dāng)有用戶或者其他證明人簽字。業(yè)主若向法院提出供暖溫度不達(dá)標(biāo)，根據(jù)誰主張誰舉證原則，業(yè)主需提供證據(jù)證明，否則將承擔(dān)舉證不能法律后果。業(yè)主對(duì)室溫達(dá)標(biāo)存有爭議，可委托具備室溫檢測資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測，并保留測溫記錄。供熱公司針對(duì)對(duì)于業(yè)主提供的測溫報(bào)告，應(yīng)對(duì)溫度達(dá)標(biāo)承擔(dān)舉證義務(wù)，否則應(yīng)適當(dāng)減免供暖費(fèi)。

根據(jù)供暖管理辦法規(guī)定，具備分戶獨(dú)立采暖系統(tǒng)型式的用戶，在不影響其他用戶正常采暖及共用供熱設(shè)施安全的前提下，經(jīng)與供熱單位協(xié)商，就暫停供熱時(shí)間、交納基本費(fèi)用等事項(xiàng)達(dá)成一致后，可以由供熱單位暫停供熱。但即使用戶和供熱單位達(dá)成了一致的暫停供熱的協(xié)議，業(yè)主亦需要交納基礎(chǔ)供熱費(fèi)。

業(yè)主將房屋租賃他人，因承租人未繳納供暖費(fèi)，供熱單位向業(yè)主催繳，根據(jù)合同相對(duì)性的原則，業(yè)主應(yīng)予繳納，而業(yè)主和實(shí)際居住人的權(quán)利和義務(wù)受租賃合同約束。

4、業(yè)主欠繳供暖費(fèi)，供暖公司不能擅自中斷供暖，物業(yè)公司不能因此停電停水

由于供熱服務(wù)的公益性，供暖合同的特殊性質(zhì)決定了供暖方和取暖方不能單方行使終止權(quán)。供熱單位應(yīng)持續(xù)整體供熱，在采暖方欠費(fèi)時(shí)，供暖方不能隨意推遲、中止供熱或者提前結(jié)束供熱。在業(yè)主未按期繳納供暖費(fèi)時(shí)，供熱單位需要催告業(yè)主在合理期限內(nèi)繳納。如果過了合理期限仍未繳納，供熱單位可以向法院起訴要求業(yè)主繳納，而不能隨意中斷供暖。如業(yè)主惡意拒絕繳納供暖費(fèi)，供熱單位經(jīng)市政管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，才可對(duì)其停止供暖。

由于供熱的特殊性，國家對(duì)于供暖合同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格限制，而供暖方不得隨意提高價(jià)格?！侗本┦泄岵膳芾磙k法》第十五條規(guī)定，在非采暖期內(nèi)，供熱單位確需退出或者部分退出供熱經(jīng)營活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)供熱范圍內(nèi)相關(guān)用戶、設(shè)施管護(hù)以及采暖費(fèi)等事宜作出妥善安排，不能隨意退出，且供熱范圍內(nèi)相關(guān)用戶取暖未得到有效安排時(shí)不能退出。作為供暖方的供熱公司應(yīng)當(dāng)定期對(duì)供熱設(shè)施進(jìn)行檢查，在供暖前應(yīng)當(dāng)對(duì)供熱系統(tǒng)運(yùn)行等進(jìn)行檢查調(diào)試，并對(duì)調(diào)試事項(xiàng)向管理小區(qū)進(jìn)行公告。供熱單位應(yīng)當(dāng)檢查維護(hù)用戶采暖設(shè)備，發(fā)現(xiàn)用戶供熱存有隱患的，應(yīng)書面告知用戶及時(shí)消除；當(dāng)業(yè)主室內(nèi)供暖故障時(shí)，供熱單位應(yīng)當(dāng)積極維護(hù)，否則將要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。