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建設(shè)單位

建設(shè)單位是指建筑工程的投資方，對(duì)該工程擁有產(chǎn)權(quán)（也有例外，如：A公司承建某橋梁工程，施工過(guò)程中影響到B公司所有的構(gòu)筑物，需對(duì)其進(jìn)行改造、加固，經(jīng)B公司同意后，委托C公司建設(shè)；此時(shí)A公司為出資方，A為建設(shè)單位，產(chǎn)權(quán)所有方B公司，業(yè)主為B公司。）

例如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是專(zhuān)門(mén)從事房（地）產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，通過(guò)投標(biāo)獲得土地使用權(quán)，然后建設(shè)樓盤(pán)出售，這就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

樓盤(pán)未出售之前，公司是業(yè)主。出售以后，住戶(hù)是業(yè)主。一般說(shuō)業(yè)主是指房產(chǎn)的擁有者，他們是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的服務(wù)對(duì)象或上帝。

房地產(chǎn)公司對(duì)樓盤(pán)的設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)院承擔(dān)。設(shè)計(jì)院是專(zhuān)門(mén)從事各種設(shè)計(jì)的企業(yè)，包括橋梁、住宅、廠(chǎng)房、機(jī)器設(shè)備以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司樓盤(pán)等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)計(jì)一般都由建筑設(shè)計(jì)院承擔(dān)。

樓盤(pán)的建筑由施工單位承擔(dān)（一般采取總承包辦法），與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)生合同關(guān)系。施工單位再把工程分解，分別承包給分包方，雙方也是合同關(guān)系。

總之，這是一個(gè)彼此由分工聯(lián)系和利益關(guān)系結(jié)成的共同體。

發(fā)包單位

發(fā)包人是指具有工程發(fā)包主體資格和支付工程價(jià)款能力的當(dāng)事人以及取得該當(dāng)事人資格的合法繼承人。發(fā)包人有時(shí)稱(chēng)發(fā)包單位、建設(shè)單位或業(yè)主、項(xiàng)目法人。

依據(jù)《民法典》規(guī)定，建設(shè)工程合同發(fā)包人應(yīng)承擔(dān)以下責(zé)任：

（1）做好施工前的一切準(zhǔn)備工作，確保建設(shè)承包單位準(zhǔn)時(shí)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。《民法典》規(guī)定，發(fā)包人未按約定的時(shí)間和要求提供原材料、設(shè)備、場(chǎng)地、資金、技術(shù)資料的，承包人可以順延工程日期，并要求停工、窩工損失賠償。

（2）向承包人提供符合質(zhì)量的材料、設(shè)備，因提供的材料質(zhì)量存在瑕疵和提供的設(shè)備不符合要求而延誤工期，造成質(zhì)量責(zé)任的，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

（3）對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度進(jìn)行檢查?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，發(fā)包人在不妨礙承包人正常作業(yè)的情況下，可以隨時(shí)對(duì)作業(yè)進(jìn)行進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行檢查。

（4）組織驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)及時(shí)組織驗(yàn)收?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙說(shuō)明書(shū)、國(guó)家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。

（5）支付價(jià)款，接收工程。

（6）交付使用。發(fā)包方對(duì)承包方完成的建設(shè)工程項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)收合格，支付價(jià)款后應(yīng)及時(shí)交付使用，發(fā)揮建設(shè)工程效益。

《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》對(duì)違法分包界定如下：

1、總承包單位將建設(shè)工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)的單位的；

2、建設(shè)工程總承包合同未有約定，又未經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可，承包單位將其承包的部分建設(shè)工程交由其他單位完成的；

3、施工總承包單位將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其他單位的

4、分包單位將其承包的建設(shè)工程再分包的。所以根據(jù)以上，主體結(jié)構(gòu)的施工時(shí)絕對(duì)不能分解發(fā)包的，建設(shè)單位會(huì)根據(jù)工程規(guī)模選擇發(fā)包的方式，你所說(shuō)的門(mén)窗保溫工程屬于主體附屬工程，如果在總承包合同內(nèi)有約定可以分包，那就不屬于違法分包，如果合同約定不能進(jìn)行分包總承包單位將其分包則屬于違法行為，甲方將基礎(chǔ)、消防、裝修等直接分包是合法的，因?yàn)榻ㄔO(shè)工程的發(fā)包方式有招標(biāo)發(fā)包和直接發(fā)包兩種，《建筑法》規(guī)定，建筑工程依法實(shí)行招標(biāo)發(fā)包，對(duì)不適用于招標(biāo)發(fā)包的可以直接發(fā)包?；A(chǔ)、消防、裝修等涉及材料采購(gòu)，一般有甲方直接提供材料，這樣甲方有利于控制成本。

什么是發(fā)包單位

是指建設(shè)工程合同的訂立過(guò)程中，發(fā)包人將建設(shè)工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工一并交給一個(gè)工程總承包單位完成或者將建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的一項(xiàng)或幾項(xiàng)交給一個(gè)承包單位完成的行為。

在實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)特別注意的是，我國(guó)法律嚴(yán)禁肢解發(fā)包。所謂肢解發(fā)包，是指發(fā)包人將應(yīng)當(dāng)由一個(gè)承包單位完成的建設(shè)工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個(gè)承包單位的行為。這種行為容易導(dǎo)致建設(shè)工程管理上的混亂，不能保證建設(shè)工程的質(zhì)量和安全，并且容易造成工期延長(zhǎng)、建設(shè)成本增加等不良后果。因此，我國(guó)《民法典》、《建筑法》等法律法規(guī)對(duì)此明確予以禁止。法律的這些規(guī)定為強(qiáng)制性規(guī)定，凡是屬于肢解發(fā)包工程的行為，均應(yīng)認(rèn)定為發(fā)包合同無(wú)效。

發(fā)包方亦稱(chēng)發(fā)包機(jī)構(gòu)，是指以企業(yè)所有權(quán)代表的身份參與承包經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一方。在承包經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，發(fā)包方是發(fā)包行為的主體，在一般情況下，它是處于主動(dòng)的、有利的地位。它能夠左右企業(yè)承包的基本經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，進(jìn)而能夠左右承包經(jīng)營(yíng)者，最終對(duì)承包經(jīng)營(yíng)的實(shí)施效果產(chǎn)生重大影響。因此，發(fā)包方或發(fā)包機(jī)構(gòu)的組建，是決定承包經(jīng)營(yíng)成敗的首要因素，也是企業(yè)承包的第一步工作。