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抵押的房屋能否出租案是肯定的。他物權(quán)分用益物權(quán)和抵押物權(quán)，這兩個他物權(quán)是不矛盾的，可以同時存在同一個物上。房屋出租涉及到房屋的用益物權(quán)而抵押涉及的是房屋的抵押權(quán)，所以設(shè)定抵押的房屋是可以出租的。

但用益物權(quán)和抵押權(quán)在行駛過程中會產(chǎn)生矛盾，比如先行抵押的房屋再出租，如果抵押權(quán)人要行使抵押權(quán)，肯定會影響到后設(shè)定的租賃，如何解決這種矛盾抵押權(quán)與出租權(quán)是房屋所有權(quán)人的權(quán)利，房屋所有權(quán)人將已抵押房屋出租的，租賃合同有效，但租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)。

一、抵押人的權(quán)利

抵押人在其財產(chǎn)設(shè)定抵押后，仍享有對抵押物的使用、收益和處分權(quán)。行使上述權(quán)利要受到已設(shè)定的抵押權(quán)的影響：

（1）抵押人在一般情況下仍然收取抵押物的孳息，但債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起，抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的自然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。

（2）抵押人的處分權(quán)。抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

（3）抵押人的出租權(quán)。訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

二、房產(chǎn)代持協(xié)議有法律效果嗎

房產(chǎn)代不是都有效符合法律規(guī)定的才有效。因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

一、代持房產(chǎn)的出賣人需要盡到以下的義務(wù)：

1、簽訂房屋買賣合同時要先通知抵押權(quán)人，并且經(jīng)抵押權(quán)人同意出賣抵押房；

2、出賣人要事先告知買受人房子已經(jīng)做了抵押的事實，否則買受人后知后覺的話，將會導(dǎo)致房屋買賣合同無效。

二、代辦房產(chǎn)證需要：

1、房屋購銷合同原件及補充合同原件；

2、商品房銷售統(tǒng)一原件；

3、完稅憑證也就是契稅繳款書等。

總之，房產(chǎn)代不是都有效符合法律規(guī)定的才有效。代持房產(chǎn)的出賣人需要先通知抵押權(quán)人，并且經(jīng)抵押權(quán)人同意出賣抵押房，一般代辦房產(chǎn)證需要準(zhǔn)備房屋購銷合同原件及補充合同原件等證件。