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拆遷房屋估價(jià)方法科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。因此，房地產(chǎn)價(jià)格通?？梢詮娜缦氯齻€(gè)途徑來求取：1．參照類似房地產(chǎn)近期的市場(chǎng)交易價(jià)格；2．參照重新建造類似房地產(chǎn)所需要的費(fèi)用；3．依據(jù)該房地產(chǎn)的收益能力大小來衡量其價(jià)值。由此形成了房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法，即：’市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余法、購買年法、利潤(rùn)法、分配法等。其他估價(jià)方法實(shí)質(zhì)上是三大基本方法的派生，而且不同的估價(jià)方法有其不同的用途。每種估價(jià)方法都有一定的適用條件，運(yùn)用不同的方法評(píng)估同一房地產(chǎn)會(huì)得出不同的結(jié)論。二、房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此，估價(jià)對(duì)象也涉及到物權(quán)。依

【案情簡(jiǎn)介】政府發(fā)布征收決定，原告艾某、沙某房屋在征收范圍內(nèi)。征收指揮部將《關(guān)于確認(rèn)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的通知》張貼于原告被征收房屋門口，通知其選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，后征收部門在司法工作人員見證和監(jiān)督下抽簽確定了評(píng)估機(jī)構(gòu)。隨后評(píng)估機(jī)構(gòu)向征收部門提交了原告房屋的估價(jià)報(bào)告，政府對(duì)原告作出了房屋征收補(bǔ)償決定書。原告不服，訴至法院，請(qǐng)求撤銷該補(bǔ)償決定書?！痉ㄔ赫J(rèn)為】《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第16條第1款規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第19條第2款規(guī)定：對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員

拆遷，是指經(jīng)城市規(guī)劃、土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，將原土地合法使用者及房屋合法使用者遷到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他妨礙項(xiàng)目實(shí)施的地上物，為新的建設(shè)項(xiàng)目施工創(chuàng)造條件。拆遷人，是指依法取得拆遷資格證書，自行或接受拆遷人委托對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。拆遷房屋承租人，是指與被拆遷人具有租賃關(guān)系的單位或個(gè)人。房屋拆遷補(bǔ)償，是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)，是指由房屋拆遷主管部門會(huì)同政府價(jià)格主管部門按年度或半年度同類地段、同類用途新建房屋市場(chǎng)交易的平均單價(jià)確定，報(bào)人民政府批準(zhǔn)并對(duì)外公布的房屋基準(zhǔn)價(jià)格。產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是指拆遷人提供價(jià)值相當(dāng)?shù)姆吭?，?duì)被拆遷人進(jìn)行異地或同地安置，被拆遷人有權(quán)要求拆遷人提供不

根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)不能由被征收者協(xié)商選定的，通過多種決定、隨機(jī)選定等方式?jīng)Q定，具體方法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得干預(yù)。拆遷評(píng)估價(jià)格怎樣的新辦法規(guī)定，被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。評(píng)估時(shí)，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價(jià)值的因素。第三方（評(píng)估機(jī)構(gòu)）出現(xiàn)的意義，即在于是以市場(chǎng)來說話，而不是以政府的權(quán)力來說話，也不以老百姓自己盲目的要價(jià)來說話，而是按照市場(chǎng)規(guī)律來定價(jià)?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第二十條

應(yīng)當(dāng)將貨幣補(bǔ)償款以被拆遷人、房屋承租人的名義存入本市銀行，由銀行開具特種存款單。由拆遷人將特種支票送達(dá)被拆遷人、房屋承租人。特種存款單可以用于支付購房款，也可以兌取現(xiàn)金。一、商戶拆遷流程1、拆遷單位向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門取得拆遷許可證。2、房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。3、房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。4、拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照法律的相關(guān)規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。5、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決

律師回答：在城市房屋拆遷中，對(duì)于所申請(qǐng)?jiān)u估的房屋有哪些要求？律師回答：房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于印發(fā)《沈陽市城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估辦法》的通知關(guān)于印發(fā)《沈陽市城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估辦法》的通知文號(hào)：沈房發(fā)［2004］6號(hào)－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－頒布機(jī)關(guān)：市房產(chǎn)局發(fā)布時(shí)間：2004－5－1生效時(shí)間：2004－5－1效力級(jí)別：規(guī)范性文件各區(qū)房產(chǎn)局，新民市城鄉(xiāng)建設(shè)管理局、遼中縣城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、法庫縣城鄉(xiāng)建設(shè)局、康平縣城鄉(xiāng)建設(shè)管理局：《沈陽市城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估辦法》業(yè)經(jīng)市政府法制辦審查批

回顧近幾年的拆遷評(píng)估工作，感受最深的就是：難。在國家倡導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償?shù)那疤嵯?，拆遷評(píng)估成了城市房屋拆遷的焦點(diǎn)。綜合起來，拆遷評(píng)估大致有六大難點(diǎn):l、進(jìn)門難。拆遷工作大部分涉及城市的舊城區(qū)，沒拆遷的時(shí)候天天盼拆遷，而當(dāng)拆遷擺在面前的時(shí)候，有的被拆遷戶對(duì)拆遷評(píng)估不理解、不支持、不配合態(tài)度，要么借口工作緊張出差在外，要么安排老人阻攔門前，有的甚至謾罵、圍攻評(píng)估人員。因此，估價(jià)師一般很難輕易進(jìn)門查勘。2、調(diào)查難：被拆遷的房屋一般都是年代久遠(yuǎn)、維修較差、且不大規(guī)則的棚戶，現(xiàn)場(chǎng)查勘及市場(chǎng)調(diào)查主要難在兩點(diǎn)：一是房屋裝修查勘難。房屋裝修涉及的細(xì)部很多，且裝修的內(nèi)容五花八門，有包一面門的，有零星貼瓷磚的，有雜木當(dāng)木地板的，有塑料吊頂?shù)牡鹊龋恳豁?xiàng)都必須記載清楚，并要得到被拆遷人的認(rèn)同，難度實(shí)在不小。一般50平方米的房屋裝修需要半天的查勘時(shí)間，如遇經(jīng)營(yíng)性物業(yè)如酒店、賓館、娛樂場(chǎng)所等復(fù)雜裝修，更需耗費(fèi)

依據(jù)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，對(duì)房屋評(píng)估報(bào)告有異議的，可以拒絕簽名，并且向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。離婚房產(chǎn)如何評(píng)估價(jià)格房產(chǎn)評(píng)估是按房屋總值來計(jì)算

1、根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)，兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告上簽字。第十二條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋的狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外狀況的照片和其他影像資料，并做好記錄現(xiàn)場(chǎng)勘查并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，為被征收房屋的價(jià)值評(píng)估提供或者協(xié)助收集必要的資料和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地調(diào)查記錄上簽名或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地調(diào)查記錄上簽名或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，并在評(píng)估報(bào)告中說明有關(guān)情況。第十七條分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將房屋評(píng)估報(bào)告移交被征收人。整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)由兩名以上負(fù)

一旦拆遷當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)償安置裁決不服提起行政訴訟后，法院就有權(quán)對(duì)被拆遷房屋評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審查。既然被拆遷房屋評(píng)估報(bào)告是具有法定資格的中介機(jī)構(gòu)作出的、具有證據(jù)性質(zhì)的結(jié)論，那么法院應(yīng)將其作為證據(jù)進(jìn)行審查，既要從程度上審查，又要對(duì)實(shí)體進(jìn)行審查。（一）從證據(jù)的合法性審查評(píng)估報(bào)告。（二）從評(píng)估報(bào)告的實(shí)質(zhì)內(nèi)容審查評(píng)估報(bào)告。（三）從是否告知救濟(jì)權(quán)審查評(píng)估報(bào)告。如何審查評(píng)估報(bào)告的合法性征地拆遷中，評(píng)估報(bào)告的合法性非常重要。但是如何審查評(píng)估報(bào)告的合法性？如何用評(píng)估報(bào)告來積極維權(quán)？這樣會(huì)給被拆遷人帶來些什么？許多被拆遷人可能不是很清楚。那在這里向大家全面的介紹一下評(píng)估報(bào)告的作用和意義。評(píng)估報(bào)告也是拆遷過程中一個(gè)比較重要的環(huán)節(jié)。1、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定（1）法律規(guī)定“市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明、采取被拆遷人投票或者拆

一、房屋拆遷承租人應(yīng)如何處理拆遷問題1．房屋被征收拆遷屬于政策的變化，屬于不可抗力，租客可以解除與出租人的租賃合同，并拿回未到期部分的租金。2．租客可以與房屋的所有權(quán)人協(xié)商，在所有權(quán)人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換后，重新與所有權(quán)人簽訂房屋租賃合同。3．可以向拆遷人申請(qǐng)房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)。二、房屋拆遷承租人不搬遷怎么辦1．溝通交流：積極與租戶進(jìn)行溝通和交流，了解租戶不愿意搬遷的原因?？赡苁且?yàn)閾?dān)心搬遷后找不到合適的住房，或是對(duì)所提供的搬遷安置條件不滿意等。針對(duì)租戶的顧慮和需求，可以與他們進(jìn)行協(xié)商，尋求解決方案，力圖達(dá)成雙方都能接受的協(xié)議。2．安置方案改進(jìn)：對(duì)于不愿意搬遷的租戶，可以通過改進(jìn)搬遷安置方案來增加他們的滿意度?？赡苁翘峁└玫淖》織l件，提供就業(yè)或教育機(jī)會(huì)等，從而讓他們認(rèn)可新的安置環(huán)境，主動(dòng)選擇離開。3．法律手段：如果經(jīng)過溝通和協(xié)商后租戶仍然不愿意搬遷，政府或開發(fā)商可以通過法律手段來解決糾紛。例如，可以

根據(jù)我國相關(guān)的法律、行政法規(guī)，對(duì)于拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，有以下的規(guī)定：1、首先拆房補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)包括房屋價(jià)值的金額、加上因?yàn)檎魇辗课菰斐傻陌徇w、安置的補(bǔ)償，還應(yīng)當(dāng)加上因?yàn)椴疬w而受到的損失；2、其中，房屋的價(jià)值應(yīng)當(dāng)由當(dāng)?shù)氐蔫b定機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袃r(jià)，綜合其他有機(jī)因素，進(jìn)行綜合的地價(jià)確認(rèn)；3、還應(yīng)當(dāng)給予一定的補(bǔ)償。2022年退休工人死亡補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2022年退休工人死亡補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：1、醫(yī)療費(fèi)賠償金額等于已發(fā)生醫(yī)療費(fèi)用預(yù)期醫(yī)療費(fèi)用；2、誤工費(fèi)賠償金額等于誤工時(shí)間乘收入標(biāo)準(zhǔn)；3、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)等于住院時(shí)間乘醫(yī)療事故發(fā)生地國家機(jī)關(guān)一般工作人員的出差伙食補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)；4、陪護(hù)費(fèi)賠償金額等于陪護(hù)天數(shù)乘陪護(hù)人數(shù)乘醫(yī)療事故發(fā)生地上一年度職工年平均工資；5、傷殘生活補(bǔ)助費(fèi)賠償?shù)扔趥麣埖燃?jí)乘醫(yī)療事故發(fā)生地的居民年平均生活費(fèi)乘賠償期限；6、殘疾用具費(fèi)賠償金額等于普及型器具的費(fèi)用；7、喪葬費(fèi)賠償金額等于本市上年度職工月平均工資乘6個(gè)月；

評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。注意，明文規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)是被征收人和征收方共同協(xié)商選定的，這里我們廣大被拆遷戶是有參與權(quán)的，而現(xiàn)實(shí)生活中往往都是政府單方面選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。嚴(yán)重影響評(píng)估結(jié)果的公正性。征收房屋的價(jià)值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。如果政府再拿出當(dāng)?shù)氐乃^房地產(chǎn)交易市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來定補(bǔ)償，告訴他們《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》已廢止。一般由房屋征收部門作為委托人，與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)估委托合同后進(jìn)行實(shí)地評(píng)估：估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，選用一種或多種方法進(jìn)行評(píng)估。我們德-凱律師在辦案過程中遇到的評(píng)估機(jī)構(gòu)就是派一個(gè)沒有任何手續(xù)的所謂評(píng)估師來看一眼，就直接講房子值多少錢，往往這個(gè)報(bào)價(jià)是非常低，非常不合理的。實(shí)地評(píng)估后房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門將評(píng)估結(jié)果

房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估管理是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法確定。對(duì)被征收房屋的價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)審查結(jié)果有異議的，可向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。在制定過程中，應(yīng)當(dāng)公開征求社會(huì)意見。房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估管理和評(píng)估人員執(zhí)業(yè)操守除了統(tǒng)一的評(píng)估執(zhí)業(yè)道德要求外，計(jì)稅價(jià)格評(píng)估對(duì)評(píng)估師的道德規(guī)范應(yīng)該有以下特殊要求。1、廣義的客觀、公平、公正。其他類型的價(jià)格評(píng)估主要是在委托人和被評(píng)估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)人等有限數(shù)量的主體之間保持客觀、公平、公正，相對(duì)容易做到。但是，計(jì)稅價(jià)格評(píng)估往往是在社會(huì)不特定人群之間保持客觀、公平和公正，真正做到難度更大。2、保守國家秘密原則。計(jì)稅價(jià)格評(píng)估在很大程度上是帶有公務(wù)性質(zhì)的行為，在公務(wù)過程中，有可能接觸到大量的國家機(jī)密。因此，保守國家機(jī)密，應(yīng)當(dāng)成為計(jì)稅價(jià)格評(píng)估人員的一項(xiàng)特定要求。3、維護(hù)國家