學(xué)區(qū)房買賣存在的風(fēng)險(xiǎn)學(xué)區(qū)房的政策風(fēng)險(xiǎn)買學(xué)區(qū)房最大的一個(gè)政策風(fēng)險(xiǎn)就是戶口遷入年限和取得房產(chǎn)證年限的變動(dòng)，有人總結(jié)了一句話叫“五年一大變，三年一中變，一年一小變”，意思就是學(xué)校的主管部門經(jīng)常會(huì)根據(jù)不同的情況，改變年限。比如，在購(gòu)房時(shí)規(guī)定落戶一年就能就近入學(xué)，而等你快入學(xué)時(shí)又可能變成了兩年。還有另一種情況，買房時(shí)在學(xué)校規(guī)劃地段內(nèi)，準(zhǔn)備入學(xué)時(shí)有可能被劃出地段。學(xué)校本身發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)學(xué)校自身的教育資源配置出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致教學(xué)質(zhì)量下降，該學(xué)校片區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降。另一種情況則恰恰相反，一直以來(lái)一所教學(xué)質(zhì)量不高的學(xué)校，因?yàn)樽陨淼淖兏镆卉S成為一所重點(diǎn)學(xué)校。買學(xué)區(qū)房要確認(rèn)招生范圍，注意門牌號(hào)買學(xué)區(qū)房時(shí)一定要看準(zhǔn)房子的位置，差一個(gè)號(hào)碼可能就被安排到另外一個(gè)學(xué)區(qū)。尤其要注意查看房屋的單號(hào)或雙號(hào)，是尾號(hào)時(shí)就要更加注意?，F(xiàn)在是人為地將學(xué)區(qū)房劃分復(fù)雜化，即使在學(xué)校周邊的房子也有可能不屬于該學(xué)區(qū)，所以購(gòu)買學(xué)區(qū)房一定要認(rèn)真。學(xué)區(qū)房并不是所有人認(rèn)為的那樣，“就近原則”離得近就可以入學(xué)，要仔細(xì)確認(rèn)名校招生范圍。有些樓盤就在學(xué)校旁邊，可學(xué)區(qū)并不對(duì)口，容易受開發(fā)商的誤導(dǎo)，最后影響了子女入學(xué)。關(guān)于購(gòu)買學(xué)區(qū)房的五點(diǎn)注意事項(xiàng) 1、仔細(xì)看清“就近入學(xué)”“就近入學(xué)”是指在距離居住地一定范圍內(nèi)的學(xué)校就讀。有些樓盤不管三七二十一，哪怕相隔數(shù)公里，統(tǒng)統(tǒng)號(hào)稱“學(xué)區(qū)房”，對(duì)此一定要當(dāng)心。 2、盡早落戶是關(guān)鍵所在在房屋買賣過(guò)程中，由于產(chǎn)權(quán)證辦理與戶口遷移并不是同時(shí)進(jìn)行，一般情況下是先辦理新產(chǎn)權(quán)證手續(xù)，而后再辦理戶口遷移手續(xù)。有的資質(zhì)不足的開發(fā)商會(huì)推遲新產(chǎn)證辦理時(shí)間，導(dǎo)致戶口遷入障礙，孩子讀書計(jì)劃擱淺，值得引起關(guān)注。 3、學(xué)區(qū)房不宜購(gòu)買過(guò)早學(xué)區(qū)房存在變化。是否屬于名校對(duì)口的小區(qū)，每年區(qū)教育局公布的對(duì)口信息為準(zhǔn)，其次，還要關(guān)注面臨學(xué)校搬遷的風(fēng)險(xiǎn)。 4、沒(méi)有最好只有最合適到底怎樣的學(xué)校是好學(xué)校，不同的家長(zhǎng)自然有不一樣的看法。給孩子選擇好學(xué)校沒(méi)有錯(cuò)，但是不能忽略孩子的個(gè)性特點(diǎn)。比如，孩子對(duì)音樂(lè)、美術(shù)的興趣濃厚，可以考慮就讀以藝術(shù)教育見長(zhǎng)的學(xué)校。孩子比較頑皮好動(dòng)，適合教育環(huán)境比較寬松、重視孩子天性的學(xué)校教育。教育風(fēng)格比較嚴(yán)厲的學(xué)校，則比較適合乖巧、聽話的孩子。 5、自住投資考察大不同對(duì)于自住需求，考慮的首要因素是居住的舒適性。除了要考慮到出行的便捷程度、商業(yè)、醫(yī)療等，還要考慮小區(qū)居民整體素質(zhì)，以及房屋所在位置、樓層、朝向、房型等。對(duì)于投資需求，在子女報(bào)戶口等教育問(wèn)題解決后，一般就會(huì)將房子出租，因此不妨考慮人氣旺，大家信得過(guò)的大開發(fā)商開發(fā)的樓盤。學(xué)區(qū)房購(gòu)買的各種糾紛產(chǎn)權(quán)糾紛第一類產(chǎn)權(quán)糾紛，又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產(chǎn)權(quán)不清晰導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的糾紛。在購(gòu)買年代比較久遠(yuǎn)的學(xué)區(qū)房時(shí)，一定要向賣方詳細(xì)詢問(wèn)房屋的來(lái)源，是從市場(chǎng)購(gòu)得，還是繼承取得，并將房屋的來(lái)源情況，作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保障自己的權(quán)益。產(chǎn)權(quán)糾紛的另一種情況是，房屋的產(chǎn)權(quán)能否過(guò)戶。這種情況在很多單位房改房的小區(qū)內(nèi)最為常見。在購(gòu)買學(xué)區(qū)內(nèi)單位房改房時(shí)，一定要問(wèn)清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。戶口糾紛戶口糾紛分為兩種情況，一是賣方的戶口沒(méi)有從房屋內(nèi)全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買房人的戶口無(wú)法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個(gè)以上的戶口本，但賣方子女還在學(xué)校就讀，該學(xué)校拒絕接收同一房屋內(nèi)的另外一個(gè)戶口的子女入學(xué)。不管是哪一種情況，最好的預(yù)防對(duì)策就是在房屋買賣合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應(yīng)該支付多少違約金，并且這種違約金一定要按天計(jì)算，每逾期一天遷走，就要承擔(dān)一定的違約金。只有這樣加重違約方的負(fù)擔(dān)，才能保證交易安全。除了在合同中約定違約責(zé)任外，在決定購(gòu)買該學(xué)區(qū)房前，最好是與賣方一起到房屋所在地公安機(jī)關(guān)，共同核實(shí)房屋內(nèi)戶口情況。賣方惡意漲價(jià)糾紛這類糾紛是最常見的一類，說(shuō)白了就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，賣方想多賺錢，并且只要違約金的數(shù)額低于房?jī)r(jià)上漲的幅度，賣方就敢違約。預(yù)防賣方惡意漲價(jià)的違約行為，最好的辦法就是在合同中約定相對(duì)較高的違約責(zé)任。一般都是首先約定延期履行的違約金，在明確約定了支付首付款或剩余房款后，一定時(shí)間內(nèi)就開始按天計(jì)算賣方遲延履行的違約金。其次，還要約定如果出現(xiàn)一房二賣或多賣時(shí)，要支付不低于總房款20%的違約金。最后，還要約定如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，違約金不足以補(bǔ)償損失的，應(yīng)按照買方實(shí)際的差額損失賠償。