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一、房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)該怎樣辦理

拿上需要提交的材料（房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表、轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請(qǐng)轉(zhuǎn)、受讓的文件和計(jì)劃委員會(huì)的立項(xiàng)審批文件等），到相應(yīng)地點(diǎn)去辦理，具體如下：

（一）、法律依據(jù)

1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定；

2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十條、第二十一條規(guī)定；

3、地方性法規(guī)和規(guī)章

（二）、提交材料

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表；

2、轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請(qǐng)轉(zhuǎn)、受讓的文件；

3、計(jì)劃委員會(huì)的立項(xiàng)審批文件；

4、建設(shè)工程選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

5、原土地使用權(quán)出讓合同和國(guó)有土地使用權(quán)證；

6、已經(jīng)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)的證明文件，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25％以上；

7、工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖；

8、如涉及到城市房屋拆遷，則還需要提供房屋拆遷安置情況說明；

9、受讓方的上月資產(chǎn)負(fù)債表、損益表，同時(shí)還需要提供銀行的資信證明；

10、雙方的開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；

11、雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；

12、受讓方對(duì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目后的工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和管理方案，及資金落實(shí)證明；

13、雙方已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的證明（有的地方政府將該證明在提交備案時(shí)一并處理，不需要事先辦理）；

14、其他當(dāng)?shù)卣J(rèn)為需要提供的材料。

（三）、辦理程序和部門

市縣建設(shè)委員會(huì)，規(guī)劃部門、土地管理部門、發(fā)展改革委員會(huì)；

（四）、說明：

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目只是向政府部門履行備案手續(xù)，不履行備案不影響轉(zhuǎn)讓合同的有效性，但會(huì)對(duì)轉(zhuǎn)讓后的項(xiàng)目開發(fā)造成極大的麻煩和障礙。但轉(zhuǎn)讓時(shí)必須符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條之規(guī)定，也就是說該條規(guī)定是認(rèn)定房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同是否有效性的唯一法律依據(jù)。如轉(zhuǎn)讓時(shí)未取得土地使用權(quán)證書，當(dāng)?shù)赝凉懿块T同意補(bǔ)辦的，合同也認(rèn)定有效。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)，取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。

在我國(guó)的房地產(chǎn)管理法及上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法中均無明確的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但根據(jù)1998年7月20日施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十條、第二十一條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件”，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案?！笨梢?，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上仍是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但又與土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓有所不同，主要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓范圍、轉(zhuǎn)讓價(jià)值及轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務(wù)等方面，最主要的不同在于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓不僅轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，而且轉(zhuǎn)讓了與使用土地有關(guān)各項(xiàng)政府批準(zhǔn)文件所產(chǎn)生的各種權(quán)益和相關(guān)義務(wù)。

綜合有關(guān)法律規(guī)定及最高人民法院的有關(guān)司法解釋，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備以下條件：

（1）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格（但受讓方受讓項(xiàng)目后作自用情形的除外）；

（2）轉(zhuǎn)讓方已取得項(xiàng)目所在地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)證書或房地產(chǎn)權(quán)證；

（3）轉(zhuǎn)讓方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

（4）項(xiàng)目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資額的百分之二十五以上。

項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)包括：

（1）項(xiàng)目土地使用權(quán)為劃撥取得的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)；

（2）項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；

（4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門辦理；

（5）其他根據(jù)有關(guān)政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2019修正）：第四章　房地產(chǎn)交易 第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓　　第三十九條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：\n　?。ㄒ唬┌凑粘鲎尯贤s定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；\n　　（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。\n　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。