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一、不得抵押的房地產(chǎn)有哪些房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押人是指以房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的企業(yè)法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為履行債務(wù)擔(dān)保責(zé)任的法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。抵押物是指由抵押人提供并經(jīng)抵押權(quán)人訂可的作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的房地產(chǎn)。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)立抵押：1、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);2、已依法公告在國(guó)家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn);3、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);4、列為文物保護(hù)的古建筑、有重要紀(jì)念意義的建筑物;5、被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn);6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn);7、未經(jīng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn);8、行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)

《民法典》第三百九十七條以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。在我國(guó)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的關(guān)系是“房地一體原則”，通俗的說(shuō)就是“房隨地走、地隨房走”，從常理上看，房地一體原則源于房屋和土地的天然的不可分離性。房地一體原則體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、房屋總是建筑在一定范圍的土地之上，只有堅(jiān)持房地一體才能避免土地權(quán)利和房屋權(quán)利的沖突。2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該幅土地范圍內(nèi)的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)區(qū)分情況：如果在該幅土地范圍內(nèi)還沒(méi)有進(jìn)行房屋建設(shè)的情況下，那么其轉(zhuǎn)讓僅僅涉及土地的使用權(quán)；如果該幅土地范圍內(nèi)已經(jīng)建造了房屋，則要求房屋的所有權(quán)隨土地同時(shí)移轉(zhuǎn)。3、房地產(chǎn)抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。抵押權(quán)主要是由抵押權(quán)人通過(guò)拍賣(mài)抵押物

(一)、兩者的抵押條件不同：1、土地抵押的條件：(1)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過(guò)有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。(2)土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對(duì)土地進(jìn)行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時(shí)土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。(3)土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說(shuō)，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時(shí)抵押。(4)土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。(5)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人。一、抵押屬于法定擔(dān)保嗎以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)

國(guó)際金融危機(jī)給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了絕好的契機(jī)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策環(huán)境更加寬松，土地、房地產(chǎn)的資產(chǎn)效能日益凸現(xiàn)，各經(jīng)濟(jì)實(shí)體以土地、房地產(chǎn)抵押貸款求發(fā)展又進(jìn)一步促進(jìn)了商業(yè)銀行的快速發(fā)展，民間借貸市場(chǎng)日趨活躍，呈現(xiàn)出借貸規(guī)模擴(kuò)張化、借貸用途多樣化的特點(diǎn)，各種擔(dān)保公司、典當(dāng)業(yè)、個(gè)人放貸機(jī)構(gòu)也應(yīng)運(yùn)而生。盡管土地、房地產(chǎn)抵押估價(jià)是法律意義上協(xié)助金融行業(yè)控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的一道屏障，但在實(shí)務(wù)操作中，金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有因此而降低。從第一期開(kāi)始，將結(jié)合本所律師多年來(lái)的工作實(shí)踐，分三期從九個(gè)方面系統(tǒng)談?wù)勍恋?、房地產(chǎn)抵押貸款中應(yīng)注意的一些基本法律問(wèn)題。這九方面的問(wèn)題是：一、土地、房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)的潛在問(wèn)題二、土地、房地產(chǎn)抵押要件材料三、禁止辦理的土地、房地產(chǎn)抵押四、土地、房地產(chǎn)抵押的資料審核五、抵押合同應(yīng)具備的主要條款六、抵押合同期限作為擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)時(shí)限的相關(guān)要求七、工業(yè)房地產(chǎn)抵押借貸中的特殊風(fēng)險(xiǎn)防范八、反擔(dān)保抵押

一、土地與房產(chǎn)抵押的區(qū)別土地與房產(chǎn)抵押的區(qū)別在于抵押物不一樣?！睹穹ǖ洹返谌倬攀邨l以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！睹穹ǖ洹返谌倬攀藯l鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。二、房產(chǎn)辦理抵押登記需要什么材料房產(chǎn)辦理抵押登記需要的材料如下：1.抵押當(dāng)事人的身份證明;2.抵押登記申請(qǐng)書(shū);3.抵押合同;4.國(guó)有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，共有的房屋還必須提交房屋共有權(quán)證和其他共有人同意抵押的的證明;5.可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;6.可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的材料;7.登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。三、房產(chǎn)抵押的條件1.具有城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或有效居留身份。2

在個(gè)人消費(fèi)信貸中，由于個(gè)人住房抵押貸款占據(jù)了重要地位，近年來(lái)，個(gè)人住房抵押貸款已成為我國(guó)商業(yè)銀行具有強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭的“零售業(yè)務(wù)”，被視為拓展信貸營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)、優(yōu)化信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的主要手段，個(gè)人住房抵押貸款自然成為商業(yè)銀行重點(diǎn)拓展的貸款投向。在表1中，2000—2005年間個(gè)人住房抵押貸款余額占全國(guó)消費(fèi)信貸余額比重均在74％以上，2004年、2005年則到達(dá)80％左右。2005年個(gè)人住房抵押貸款余額為18400億元，是2000年的5．45倍，1998年的43．19倍，與2004年個(gè)人住房抵押貸款余額相比，增長(zhǎng)16．07％，個(gè)人住房抵押貸款無(wú)論是在增長(zhǎng)速度上還是在總量上每年均發(fā)展迅速。表11998—2005年全國(guó)個(gè)人住房抵押貸款（單位：億）全國(guó)消費(fèi)信貸余額個(gè)人住房抵押貸款余額個(gè)人住房抵押貸款比重90．25％70．19％79．74％80．09％77．40％74．87％79．02％83．37％個(gè)人住房抵押

沒(méi)有土地所有權(quán)，不能進(jìn)行抵押。在建的房屋可以做抵押貸款的，屬于在建工程抵押。在建工程抵押指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。一、在建工程的抵押期限在建工程是否能最終建成只是一種期待的可能性，其建設(shè)過(guò)程會(huì)由于各種因素的影響而處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。當(dāng)在建工程作為抵押物時(shí)，其所擔(dān)保的主債權(quán)往往是有確定期限的，這極易導(dǎo)致在建工程的完成期限與主債權(quán)的履行期限發(fā)生沖突的問(wèn)題，有必要予以明確。1、當(dāng)事人約定抵押期限的一種意見(jiàn)認(rèn)為，盡管抵押權(quán)為物權(quán)，但抵押仍然可以適用合同自由原則，如果當(dāng)事人約定了抵押期限，視為抵押權(quán)人接受了抵押權(quán)的期限限制。盡管物權(quán)中的所有權(quán)具有無(wú)期限性，但并不排除其他物權(quán)的有期限性。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，抵押合同是附屬于主債務(wù)合同的，如果主合同未能得到清償，主合同并未終止，主債權(quán)人的債權(quán)仍然是有效的，這樣

（一）借款人向金融機(jī)構(gòu)提出貸款用途、金額及年限時(shí)間。如果貸款申請(qǐng)符合此金融機(jī)構(gòu)的貸款范疇，接著就需要準(zhǔn)備相應(yīng)的資料。（二）準(zhǔn)備貸款資料：如果是個(gè)人房屋抵押貸款，需要提供，本人及配偶身份證、戶(hù)口薄、收入證明、個(gè)人消費(fèi)用途的相應(yīng)合同、婚姻狀況證明、房屋所有權(quán)證。如果是企業(yè)需要抵押房產(chǎn)，所需要提供的材料有：企業(yè)營(yíng)業(yè)三證、開(kāi)戶(hù)許可證、企業(yè)章程、企業(yè)驗(yàn)資報(bào)告、購(gòu)銷(xiāo)合同，近六個(gè)月的流水、去年的年度財(cái)務(wù)報(bào)表和近半年的財(cái)務(wù)報(bào)表、資產(chǎn)證明（會(huì)根據(jù)不同的銀行有不同的材料提供）。（三）看房評(píng)估：提交以上材料后，銀行根據(jù)所提交的材料要對(duì)抵押的房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘察、評(píng)估。每個(gè)環(huán)節(jié)都是房產(chǎn)抵押貸款流程中重要的一環(huán)，此環(huán)節(jié)直接決定著你的房屋抵押貸款的額度，一般來(lái)說(shuō)，這次評(píng)估和市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有一定的出入，因?yàn)樵u(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)考慮多重因素。（四）報(bào)批貸款：將所有審貸資料還有評(píng)估報(bào)告或勘估意見(jiàn)書(shū)報(bào)送至銀行進(jìn)行審批。此時(shí)貸款客戶(hù)一定要注意，

一、房地產(chǎn)土地抵押查詢(xún)的方法是什么根據(jù)建設(shè)部《房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》(建住房[2006]244號(hào))的相關(guān)規(guī)定，土地抵押查詢(xún)?nèi)嗽谔峁┟鞔_房屋坐落(室號(hào)、部位)或權(quán)屬證書(shū)編號(hào)，以及需要查詢(xún)事項(xiàng)的情況下，可以查詢(xún)房屋記載信息。所以，在明確查詢(xún)的房屋座落或權(quán)屬證書(shū)編號(hào)后，帶本人有效身份證件，到當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局申請(qǐng)查詢(xún)。在查詢(xún)后，自己買(mǎi)的房產(chǎn)沒(méi)有做過(guò)抵押登記，是不是這樣就很安全呢，其實(shí)，未必很安全，因?yàn)檎{(diào)查時(shí)沒(méi)有被抵押的房產(chǎn)，不能保證開(kāi)發(fā)商此后就不會(huì)抵押。因此，在買(mǎi)房時(shí)，最好在合同中規(guī)定：開(kāi)發(fā)商不得將該房產(chǎn)及土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，并規(guī)定相應(yīng)的違約責(zé)任和處理方法，甚至可約定購(gòu)房者有權(quán)隨時(shí)檢查開(kāi)發(fā)商的國(guó)土使用證。二、房地產(chǎn)抵押登記流程(一)受理單位《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同并辦理抵押登記?！睹穹ǖ洹芬?guī)定抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不生效。抵押

土地的使用權(quán)可以抵押給擔(dān)保公司，土地的所有權(quán)不可以抵押給擔(dān)保公司。抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同，抵押合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物抵押，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理抵押登記。一、土地使用權(quán)變更登記需要什么手續(xù)由用地者填寫(xiě)變更土地登記申請(qǐng)書(shū)，說(shuō)明變更依據(jù)和變更內(nèi)容，同時(shí)提供下列證明材料：（一）因土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓引起國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)提交出讓、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)批準(zhǔn)文件。（二）用出讓、轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用僅進(jìn)行抵押、或因抵押終止引起權(quán)利消失的，應(yīng)提交抵押合同和有關(guān)批準(zhǔn)文件。（三）因買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)提交地上變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)等。（四）因繼承地上附著物引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)提交地上建筑物的建筑物產(chǎn)權(quán)證明及公證機(jī)關(guān)有關(guān)繼承權(quán)的公證書(shū)。（五）機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等引起土地權(quán)屬變更的，應(yīng)提交有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)的批準(zhǔn)文件

新版登記土地抵押程序有哪些（一）提出申請(qǐng)l、抵押土地使用權(quán)，抵押當(dāng)事人雙方應(yīng)自簽定土地抵押合同之日起15天內(nèi)到區(qū)縣土地管理局申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記。2、申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押登記，應(yīng)提交下列材料：（1）《土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)書(shū)》（2）土地使用權(quán)抵押合同書(shū)（3）土地證（4）個(gè)人的身份證明、法人、非法人單位的機(jī)構(gòu)證明（5）非法人企業(yè)、組織的土地使用權(quán)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門(mén)同意抵押的批準(zhǔn)文件（6）法定代表人或單位負(fù)責(zé)人的身份證明（7）土地使用權(quán)共有人同意抵押的書(shū)面證明（8）土地估價(jià)報(bào)告（9）委托他人辦理的應(yīng)提交經(jīng)公證的委托書(shū)和被委托人身份證明。3、行政劃撥和減免價(jià)款的土地經(jīng)縣級(jí)以上土地管理部門(mén)批準(zhǔn)后可以設(shè)定抵押，但在處分抵押土地時(shí)，應(yīng)先補(bǔ)交地價(jià)款。（二）登記土地抵押程序受理申請(qǐng)l、受理人員審查當(dāng)事人所提交的材料是否真實(shí)、齊備，申請(qǐng)材料不齊全或不符合規(guī)定的不予受理，并說(shuō)明理由，需補(bǔ)交材料的，審查人員

房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序如下：1、債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)，債務(wù)人未償還全部債務(wù)；2、抵押人與抵押權(quán)人就抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款簽訂償還協(xié)議；3、如不能簽訂協(xié)議，抵押權(quán)人可以到人民法院起訴；4、如勝訴，可以就房產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。根據(jù)2021年生效的《民法典》第四百一十條第一款、第二款的規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。什么是房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)程序的中止房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)程序的中止，是指在特定事由出現(xiàn)時(shí)，發(fā)生中止實(shí)現(xiàn)程序的效果。法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，其目的在于實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人的債權(quán)，而不是一定要處分抵押人的房地產(chǎn)，只要能夠保證抵押權(quán)人債

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供按期履行債務(wù)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)處分抵押物的房地產(chǎn)，并優(yōu)先得到償還的行為。房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。抵押物擔(dān)保的范圍包括銀行房地產(chǎn)抵押貸款的本金、利息和實(shí)現(xiàn)抵押物抵押權(quán)的費(fèi)用及抵押合同規(guī)定的其他內(nèi)容。按照貸款利率確定方法和計(jì)息方法，房地產(chǎn)抵押貸款分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動(dòng)工資利率房地產(chǎn)抵押貸款和可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。商品房抵押貸款是一種商業(yè)性的房屋抵押貸款，是商品銀行利用自身的信貸資金發(fā)放的購(gòu)房抵押貸款，俗稱(chēng)購(gòu)房按揭貸款，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可以統(tǒng)管向銀行借款達(dá)到分期付款購(gòu)買(mǎi)商品房的目的。