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二手房預(yù)售合同有哪些要求

來源：法律編輯整理時間： 2024-05-17 12:59:37 444 人看過

（一）核對無誤開發(fā)商所持有的商品房預(yù)售許可證等相關(guān)證明文件。在選購房產(chǎn)時，需關(guān)注開發(fā)商是否持有完整的“五證”，具體包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)證書、國有土地使用權(quán)證明、特定工程開發(fā)許可證書、工程建筑物規(guī)劃設(shè)計許可證書以及商品房銷售／預(yù)售許可證書。為了確保購房者的基本權(quán)益得到充分保障，我國對于商品房預(yù)售實施嚴(yán)格的許可制度。未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同將被視為無效合同，其所約定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)無法受到法律的有效保護(hù)。

（二）審慎審查開發(fā)商提供的標(biāo)準(zhǔn)格式合同，在簽署正式預(yù)售合同時，通常情況下，雙方當(dāng)事人會先行簽訂一份認(rèn)購協(xié)議，以此來約定未來某一時間點簽署買賣合同的事宜。

（三）明確約定抵押權(quán)的處理方式。大部分開發(fā)商的投資并非全部來源于自有資金，為了籌集足夠的建設(shè)資金，開發(fā)商常常會設(shè)定土地抵押權(quán)或者在建工程抵押權(quán)，將正在建設(shè)中的商品房抵押給銀行以獲取貸款支持。抵押權(quán)人在法律層面享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。如果抵押權(quán)處理不當(dāng)，一旦開發(fā)商與債權(quán)人之間產(chǎn)生糾紛，購房者很可能無法順利獲得房產(chǎn)所有權(quán)。

（四）明確約定房屋交付的條件及逾期交房的違約責(zé)任。預(yù)售合同范本對房屋交付條件做出了基本規(guī)定，這無疑保障了購房者最基本的權(quán)益。

然而，范本中所包含的內(nèi)容未必能夠完全滿足所有購房者的個性化需求。開發(fā)商逾期交房的責(zé)任主要可劃分為逾期交房的違約金、賠償金以及購房者解除合同的權(quán)利三個層次。

（五）深入了解開發(fā)商的按揭政策。對于需要按揭貸款購買房產(chǎn)的購房者而言，在簽署預(yù)售合同之前，務(wù)必認(rèn)真研究相關(guān)政策法規(guī)，以免在籌措房款過程中遇到不必要的困擾。部分商品房項目由于不符合公積金貸款的相關(guān)要求，購房者無法申請公積金貸款。在此種情形下，應(yīng)當(dāng)事先約定是選擇全額支付購房款項還是選擇退房處理，以便做好相應(yīng)的心理預(yù)期和應(yīng)對措施。

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

第九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

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可改合同的預(yù)售房算二手房嗎

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房五大注意不僅要看總價還要看單價按照二手房交易的慣例，賣房標(biāo)價往往標(biāo)的是房屋的總價，而不像一手房銷售標(biāo)明房屋的單價。因此，某些二手房看上去會讓購房人覺得總價很低，比較劃算。如果仔細(xì)分析二手房的使用時間開發(fā)商、居室面積等因素，它的單價并不比相應(yīng)地區(qū)的一手房單價低。在購買二手房時，購房者要注意計算單價，并和周邊的新房價格做個比較，做到對市場全面了解。不僅要看房齡還要看質(zhì)量一些購房者在購買二手房的時候，往往對于房齡比較關(guān)心，忽略了房屋的具體質(zhì)量。在有些購房者看來，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其實不然。每一套房子由于樓盤建筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量不同，質(zhì)

2023-06-12

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預(yù)售二手房應(yīng)當(dāng)怎樣簽合同

關(guān)于二手房交易合同，應(yīng)當(dāng)包括以下關(guān)鍵性內(nèi)容：首先是需要明確交易的具體房屋；其次是要確定交易的總價；再次是要詳細(xì)約定每一方當(dāng)事人的履約期限、履約地點以及履約方式等重要事項；接下來，就是要對可能出現(xiàn)的違約行為作出詳細(xì)的規(guī)定，并明確相應(yīng)的法律責(zé)任；再者，雙方也必須就如何解決合同執(zhí)行過程中產(chǎn)生的爭議達(dá)成共識；隨后，應(yīng)當(dāng)明確簽訂之日即為本合同的正式生效日期；最后，還應(yīng)賦予雙方有權(quán)力在必要時中止、終止或者撤銷本合同?！睹穹ǖ洹返谖灏倬攀鶙l買賣合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

2024-08-07

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二手房預(yù)售合同與購房合同怎么處理

1．預(yù)售合同：在通常情況下，預(yù)售合同出現(xiàn)在商品房預(yù)售階段。此種類型的合同常用于開發(fā)商在銷售尚未完成建設(shè)的新建商品房時，通過售樓處進(jìn)行房屋預(yù)先出售。當(dāng)預(yù)售合同被簽立之后，開發(fā)商會將這份合同送至當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理機(jī)構(gòu)（即房管局）進(jìn)行備案。若需要申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明，則須等到該建筑工程全部竣工并正式投入使用之際，且購房者已經(jīng)全額支付了房款。然而在辦理房產(chǎn)證明的過程中，房管局的相關(guān)部門會對整個建筑物進(jìn)行統(tǒng)一的實地測量與繪制，如果先前簽署的是預(yù)售合同，那么開發(fā)商就必須按照實際測量的面積來制定補充協(xié)議，以確保房產(chǎn)證上的面積與合同中的約定相符合。如果存在差異，通常采取的方式是“多退少補”。2．正式合同：正式合同主要應(yīng)用于商品房現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)變更流程之中。在繳納相應(yīng)的稅費和其他相關(guān)費用之后，便可直接申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明。無論是預(yù)售合同還是正式合同，它們均具備法律約束力，因此在簽署這些合同時務(wù)必審慎對待。《商品房銷

2024-05-19

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賣二手房房屋預(yù)售合同可以簽嗎

商品房是指已在國家房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)備案注冊、完成了初次注冊登記及總體注冊登記，并再度進(jìn)入市場進(jìn)行交易的房屋資產(chǎn)。相較于開發(fā)商手中持有的商品住宅，這類房產(chǎn)可被視為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中的第三等級市場的通稱。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。第四十六條商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

2024-08-22

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二手房買賣合同是否要求預(yù)付定金

一、二手房買賣合同是否要求預(yù)付定金二手房買賣合同不一定要求預(yù)付定金，由雙方自行約定?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸鶙l當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。二、二手房違約定金可以要求退還嗎二手房付了，如果是賣方違約的話，定金可以退，如果是買方違約的話，定金不退。我國法律規(guī)定，給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸邨l債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；

2023-11-06

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二手房預(yù)售合同寫錯誤怎么辦

1．針對二手房屋買賣合同中的房號填寫錯誤問題，我們只需根據(jù)實際情況，通過補充協(xié)議來進(jìn)行修正即可。2．如果無法確認(rèn)正確的房號，我們可嘗試咨詢物業(yè)管理公司或所在地公安派出機(jī)關(guān)的地名辦公室，請他們協(xié)助明確房屋所在的確切位置。為了確保萬無一失，我們還可以請求相關(guān)部門出具一份關(guān)于“樓號與樓號為同一地址”的書面證明文件。通常情況下，在購房合同中標(biāo)注的是開發(fā)商在建設(shè)過程中所使用的施工編號，而待房屋竣工之后，當(dāng)?shù)毓才沙鰴C(jī)關(guān)的地名辦公室將提供一個正式的行政樓號，這也將成為最終的產(chǎn)權(quán)證書所依據(jù)的房號。因此，在實際操作中可能會出現(xiàn)房號不一致的現(xiàn)象?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

2024-05-18

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承諾
可以變更預(yù)售合同的是二手房

合同可變更的預(yù)售房是否視為二手房？二手房是指在房地產(chǎn)交易中心準(zhǔn)備，完成初始登記和總登記，并再次掛牌交易的房屋。它相對于商品房開發(fā)商手中，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易市場的俗稱。包括商品房、二手公房（房改房）、扶貧房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價房。因此，一些二手房似乎讓購房者覺得總價很低，性價比更高。如果仔細(xì)分析二手房使用時間、開發(fā)商、客廳面積等因素，其單價不低于相應(yīng)面積的一手房單價。在購買二手房時，購房者要注意單價的計算，并與周邊新房價格進(jìn)行對比，從而對市場有一個全面的了解。不僅要看房子的年代，還要看房子的質(zhì)量。在一些購房者看來，房子越新越好，房子越老越差。不是真的。由于建筑材料、施工工藝和施工質(zhì)量的不同，每套房子的質(zhì)量也不盡相同?，F(xiàn)實生活中，有的房子雖然不長，但由于種種原因，質(zhì)量不盡如人意；有的房子雖然建得比較早，但歷史悠久。在選擇二手房時，購房者需要仔細(xì)檢查房屋的質(zhì)量，而不僅僅是房屋的年限。

2023-05-08

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預(yù)售合同沒有看見能否要求退房

倘若雙方均明確認(rèn)同并遵守合同中的各項條款，即使該合同丟失了也無大礙。然而，若其中一方未能依約履行責(zé)任，那么便需找到其他有效證據(jù)以證明該合同的真實性及其所規(guī)定的權(quán)益義務(wù)。在此情況下，若在合同糾紛訴諸法庭之時，可以先將原始證據(jù)的復(fù)本遞交至立案部門進(jìn)行審核；而在庭審過程中，舉證與質(zhì)證環(huán)節(jié)則必須提交原始證據(jù)?！睹穹ǖ洹返谒陌倬攀畻l當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自當(dāng)事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受時，該合同成立。法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立，當(dāng)事人未采用書面形式但是一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受時，該合同成立。

2024-04-25

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商品房預(yù)售
什么是商品房預(yù)售合同，商品房預(yù)售合同的特征有哪些

一、什么是商品房預(yù)售合同商品房預(yù)售合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)（以下統(tǒng)稱出賣人）或代銷商與買受人簽訂的，由開發(fā)商或代銷商承諾向買受人到期交付房屋，買受人支付購房款的合同。交付房屋的一方稱為出賣人，支付購房款的一方稱為買受人。商品房出賣人和買受人雙方約定，出賣人在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人，買受人向出賣人交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。針對商品房買賣這一熱門的話題，特別是在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下，在牽涉到老百姓切身利益的情況下，商品房預(yù)售合同在法律性質(zhì)以及法律效力等方面成為了眾人關(guān)注的問題。二、商品房預(yù)售合同的特征有哪些（一）預(yù)售主體必須是適格的房地產(chǎn)開發(fā)商商品房預(yù)售單位必須具有獨立的企業(yè)法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)商主管部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書并在工商行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人訂立了商品房預(yù)售合同，則該合同為無效合同

2023-03-03

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預(yù)售商品房的要求包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證書；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，預(yù)售所得款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的預(yù)售合同應(yīng)報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

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關(guān)于期房簽署預(yù)售合同的有效性問題，需要根據(jù)具體情形進(jìn)行分析。如果開發(fā)商已經(jīng)獲得并公示了房地產(chǎn)項目所需的全部合法證件——即我們通常所說的＂五證＂，那么該項目的預(yù)售合同便是合法且具有法律效力的。反之，若開發(fā)商尚未取得上述合法證件，則表明其在經(jīng)營過程中違反了相關(guān)法律法規(guī)的強制性規(guī)定，因此所簽定的預(yù)售合同也將被視為無效?！渡唐贩夸N售管理辦法》第七條商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

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在購置新房時，您需遵循以下六項嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牧鞒踢M(jìn)行操作：1．全面審查開發(fā)商資質(zhì)。您需仔細(xì)審核開發(fā)商是否具備《商品房預(yù)售許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說明書》等必要證件；2．簽訂《商品房認(rèn)購書》。當(dāng)您明確決定購買某棟房屋之后，務(wù)必先行簽署《商品房認(rèn)購書》；3．簽訂正式的購房合同。這是整個購房過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其中詳細(xì)列出了您作為購房者所享有的權(quán)益及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；4．辦理預(yù)售登記備案手續(xù)。開發(fā)商需將已簽訂的《商品房預(yù)售合同》提交至當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門進(jìn)行登記備案；5．簽訂物業(yè)管理公約。在入住之前，您需要充分了解物業(yè)管理公司制定的各項條款及管理公約，并與之簽訂相應(yīng)的管理協(xié)議；6．驗收房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證。待所有手續(xù)完成后，您只需耐心等待開發(fā)商交房即可。在此之前，請務(wù)必對房屋進(jìn)行驗收，確保其符合購房合同中所約定的標(biāo)準(zhǔn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第

2024-05-18

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預(yù)售商品房應(yīng)滿足哪些要求？

預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備的條件：1、預(yù)售人已經(jīng)交付國有土地使用權(quán)出讓金，取得了國有土地使用權(quán)證書；2、預(yù)售人已經(jīng)取得了該建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、預(yù)售人投入建設(shè)的資金，按照提供預(yù)售的商品房計算，已經(jīng)達(dá)到了工程建設(shè)總投資的25％以上，并且已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、預(yù)售人已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù)預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓，是指商品房預(yù)售后，預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預(yù)購人將預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間建立新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。1、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓條件有哪些要求呢？我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。說明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：（1）依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允

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