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拍賣來的房屋原本就有租賃合同有效嗎

【案情】

韋某與何某于2010年簽訂了一份房屋租賃合同，租賃合同中兩人約定房屋的租賃期為一年，合同的簽訂日期是2010年3月18日，合同的履行期間自2010年5月1日至2011年4月30日止，約定每年的租賃費(fèi)用為人民幣3萬元，其中特別寫明了要包括房屋內(nèi)的附屬設(shè)施，并約定出租的房屋只能用于經(jīng)營(yíng)餐飲，同時(shí)承租人不得對(duì)于該房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，如需要對(duì)于房屋進(jìn)行裝修需要經(jīng)過出租人的同意。

房屋租賃合同簽訂當(dāng)日，韋某就將一年的租賃費(fèi)用交給了何某，為了經(jīng)營(yíng)的需要韋某經(jīng)過何某的同意對(duì)房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修。

2010年9月20日，何某用于出租的房屋被法院委托拍賣公司進(jìn)行拍賣，并予以公告。2010年10月25日李某通過拍賣購(gòu)得該房屋的所有權(quán)。此時(shí)新的房主李某要求韋某交納房屋出租費(fèi)用，否則就不讓韋某繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，于是韋某就找到何某要求繼續(xù)履行合同，何某不同意，要求韋某搬走房屋內(nèi)的附屬設(shè)施，退還韋某房屋出租費(fèi)3萬元，雙方未能達(dá)成協(xié)議。于是韋某在2010年11月26日起訴至法院要求解除房屋租賃合同，并要求何某賠償其先期用于房屋簡(jiǎn)單裝修的損失。

【爭(zhēng)議】

第一種意見是，認(rèn)為用于出租的房屋雖然被拍賣，拍賣雖然使房屋的所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，但并不影響韋某與何某之間的租賃合同，此房屋租賃合同可以繼續(xù)履行，新的房主李某可以向何某主張房屋的租金，而不能向韋某主張房屋的租金，李某在通過拍賣取得房屋所有權(quán)之后，相對(duì)于何某預(yù)先已收取的房屋租金就失去了其合法的依據(jù)，其屬于不當(dāng)?shù)美?/a>，何某應(yīng)當(dāng)把屬于李某那部分的房屋租金還給李某，同時(shí)要考慮到何某其原有的附屬設(shè)施所產(chǎn)生的利益。

第二種意見是，認(rèn)為韋某可以以訂立合同時(shí)何某存在欺詐行為，要求解除與李某所簽訂的合同，并要求何某承擔(dān)韋某在履行合同過程中所受到的損失，相對(duì)于新房主李某想要收獲租金，應(yīng)當(dāng)向韋某主張，因拍賣獲得房屋的所有權(quán)后，韋某是實(shí)際承租人，應(yīng)當(dāng)向李某交納房屋的租金，并對(duì)于韋某與何某所簽訂的房屋租賃合同應(yīng)以解除。

第三種意見是，認(rèn)為韋某與何某所簽訂的房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，新的房主李某既不能向韋某主張房屋的租金也不能向何某主張房屋的租金，因?yàn)樵谂馁u時(shí)李某已經(jīng)知道此房屋賦存有租賃權(quán)，其對(duì)于房屋賦存的租賃權(quán)應(yīng)予以承受，即拍賣財(cái)產(chǎn)上的存在的租賃權(quán)，不因拍賣而消滅，新房主李某應(yīng)當(dāng)承受租賃權(quán)此項(xiàng)負(fù)擔(dān)，不能在明知房屋存在租賃合同的前提下，再向韋某或何某主張租金收取權(quán)。

【評(píng)析】

我個(gè)人認(rèn)可第一種意見。因?yàn)椋?/p>

該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有兩個(gè)：

第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，韋某與何某所簽訂的租賃合同能否予以解除?

第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，新房主李某向誰去主張其租金的收取權(quán)?

對(duì)于第一個(gè)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題對(duì)于韋某與何某所簽訂的房屋租賃合同能否予以解除。

我個(gè)人認(rèn)為對(duì)于韋某與何某所簽訂的房屋租賃合同，不能予以解除。在該案當(dāng)中，韋某與何某所簽訂的房屋租賃合同，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，本著意思自治原則，雖然用于出租的房屋依法被法院公開進(jìn)行了拍賣，依據(jù)最高法《關(guān)于人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條規(guī)定第二款的規(guī)定，可以看出，在拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其它用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)享有優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)將其去除后進(jìn)行拍賣。

依據(jù)最高法的該條規(guī)定，從該案當(dāng)中可以看出，何某用于出租的房屋在進(jìn)行拍賣前，法院并沒有對(duì)此房屋進(jìn)行依法查封。因此，何某有權(quán)對(duì)于此房屋進(jìn)行占有、使用、收益，可以對(duì)此房屋進(jìn)行出租、抵押等。何某將此房屋出租給韋某時(shí)并沒有存在欺詐，韋某不能以此為由而要求解除租賃合同，賠償其履行合同所造成的損失。

對(duì)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問題，新房主李某向誰去主張其租金的收取權(quán)?我個(gè)人認(rèn)為，李某應(yīng)當(dāng)向何某主張自己的權(quán)利，理由是：

1、拍賣的房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，在這個(gè)房產(chǎn)拍賣之前就存在著租賃權(quán)，如何協(xié)調(diào)好新房主李某的利益和韋某的利益，在實(shí)踐中，一般都是采用承受主義，即韋某與何某所簽訂的房屋租賃合同繼續(xù)有效，對(duì)于新房主李某來說，同樣是有約束力的，所以原有的這個(gè)租賃合同，新房主李某必須予以承受;

2、租賃權(quán)的價(jià)值在于支配標(biāo)的物的使用價(jià)值，租賃權(quán)的權(quán)利人想要實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利，必須實(shí)際的占有標(biāo)的物。為了加強(qiáng)對(duì)租賃權(quán)的權(quán)利人的保護(hù)力度，最高法在《關(guān)于人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中對(duì)于租賃權(quán)采用了承受主義原則，即對(duì)于拍賣財(cái)產(chǎn)上的租賃權(quán)及用益物權(quán)不因拍賣而消滅;

3、對(duì)于新房主李某如何實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)利，我個(gè)人認(rèn)為，李某應(yīng)當(dāng)向原出租人何某主張權(quán)利，而不應(yīng)當(dāng)向韋某主張自己的權(quán)利。此房屋在拍賣成功后，何某就已經(jīng)不再是房屋的所有權(quán)人，其獲得的房屋租金已失去合法來源，屬于不當(dāng)?shù)美４藭r(shí)何某不是房屋的所有權(quán)人，不應(yīng)再享有對(duì)于房屋所產(chǎn)生的受益權(quán)，即不得享有房屋租金的收取權(quán)。因?yàn)楹文硨?duì)于房屋的租金不再享有受益權(quán)，所以新房主李某不能向韋某要求收取租金而應(yīng)當(dāng)向何某主張租金的收取權(quán)，即返還房屋租金請(qǐng)求權(quán);

4、在該案中，在韋某與何某所簽訂的房屋租賃合同中，其中的租金不僅僅有對(duì)房屋使用權(quán)的租金，還包括了出租房屋內(nèi)附屬設(shè)施使用權(quán)的租金。對(duì)于出租房屋內(nèi)附屬設(shè)施所產(chǎn)生的收益，即租金，新的房主李某，應(yīng)在所承受的租賃合同中，在獲得房屋租金的同時(shí)，給予何某一些補(bǔ)償，因?yàn)殡p方所訂立的合同中，出租房屋內(nèi)附屬設(shè)施對(duì)于韋某能否實(shí)現(xiàn)其合同目的來說十分重要，這些附屬設(shè)施都是韋某經(jīng)營(yíng)餐飲所必須的設(shè)施，如果何某收回這些屬設(shè)設(shè)施，在履行租賃合同的過程中，租賃合同的目的就會(huì)受到嚴(yán)重影響。因此，從兼顧三方利益來考量，對(duì)于韋某與何某的租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行，新房主李某應(yīng)對(duì)何某用于出租的附屬設(shè)施的收益部分，從其獲得的租金中予以相應(yīng)的扣除。