商業(yè)地產(chǎn)售后包租存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其打出的高回報(bào)率、若干年后回購(gòu)等承諾要慎之又慎--投資商鋪曾讓一些人血本無(wú)歸2006年5月29日，南京市房產(chǎn)管理局宣布，即日起停止辦理產(chǎn)權(quán)式商鋪的預(yù)售許可證，并禁止產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售。政府主管部門出面叫停產(chǎn)權(quán)式商鋪，這在國(guó)內(nèi)尚屬首次。
其實(shí)，早在5月22日，建設(shè)部就對(duì)外發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示稱，以售后包租的形式購(gòu)房有風(fēng)險(xiǎn)，投資須慎重。
據(jù)中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授黃國(guó)雄介紹，在目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售模式中，產(chǎn)權(quán)式商鋪是主要類型之一。目前，產(chǎn)權(quán)商鋪地產(chǎn)商絕大多數(shù)是從住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的，這部分地產(chǎn)商多數(shù)仍舊遵循住宅地產(chǎn)的操作手法，將套現(xiàn)放在首位。因此，為了把商鋪賣出去，很多開發(fā)商都采取了降低置業(yè)門檻，來(lái)化解大賣場(chǎng)面積消化的難題。而且，大部分產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)商采取出售后返租，并承諾高回報(bào)率、若干年后回購(gòu)等。
目前，越來(lái)越多的市民選擇投資產(chǎn)權(quán)式商鋪，正是為所謂的高回報(bào)率所誘惑，但結(jié)果往往是糾紛頻發(fā)。
近年來(lái)，北京、上海等地均出現(xiàn)過(guò)因產(chǎn)權(quán)式商鋪而引起的糾紛事件。當(dāng)年紅極一時(shí)的北京某產(chǎn)權(quán)式商鋪總投資6億元，擁有4000個(gè)商鋪鋪位，但最終因無(wú)法兌現(xiàn)高回報(bào)承諾，結(jié)果讓數(shù)百名投資者血本無(wú)歸。
產(chǎn)權(quán)商鋪的投資回報(bào)率究竟在何種區(qū)間才合理？黃國(guó)雄說(shuō)：誰(shuí)也無(wú)法給出答案，商鋪投資的回報(bào)率最終還要靠后期的經(jīng)營(yíng)管理來(lái)獲得，預(yù)期收益有很大的不確定性。他分析說(shuō)，產(chǎn)權(quán)式商鋪對(duì)投資回報(bào)的承諾，本身就存在泡沫成分。當(dāng)前國(guó)內(nèi)零售業(yè)平均利潤(rùn)僅為2%，而多數(shù)產(chǎn)權(quán)式商鋪會(huì)承諾6%-8%的年回報(bào)率，本身就是一種比較虛的做法。這也正是產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛頻發(fā)的根本原因。
而所謂的售后包租實(shí)際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發(fā)商玩的一個(gè)財(cái)務(wù)技巧。從表面上看，開發(fā)商開出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但實(shí)際上，開發(fā)商通過(guò)提高商鋪售價(jià)，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來(lái)了。此外，先售后租也并非像商家承諾的那樣是絕對(duì)的零風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士稱，這種模式除了利于開發(fā)商短時(shí)間內(nèi)快速回籠資金外，最大的好處是將企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)層層下放到業(yè)主那里。因?yàn)榘凑諈f(xié)議，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是分開的，企業(yè)萬(wàn)一經(jīng)營(yíng)不佳了，意味著業(yè)主商鋪的價(jià)值也開始大打折扣，但這對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的管理者來(lái)說(shuō)，卻是損失全無(wú)。
引入商業(yè)運(yùn)營(yíng)商是關(guān)鍵
業(yè)內(nèi)專家有種普遍的看法，認(rèn)為中國(guó)的產(chǎn)權(quán)式商鋪帶有一定的投機(jī)色彩。黃國(guó)雄指出，產(chǎn)權(quán)式商鋪投資者分為投資者、管理經(jīng)營(yíng)公司和業(yè)主，通行的做法是開發(fā)商只建不管，商鋪售完后抽身，委托一家管理公司運(yùn)作具體經(jīng)營(yíng)。開發(fā)商希望開發(fā)周期越短越好，盡快套現(xiàn)，不太重視商鋪的后續(xù)經(jīng)營(yíng)，盡量將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主；管理公司也存在短線投資的硬傷，缺乏足夠經(jīng)驗(yàn)和對(duì)行業(yè)本身的了解。從業(yè)主來(lái)看，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)商鋪，一是轉(zhuǎn)讓投資，二是自己經(jīng)營(yíng)，三是靠出租獲取收益，由于產(chǎn)權(quán)過(guò)于分散，盡管有業(yè)主委員會(huì)從中協(xié)調(diào)，但開發(fā)商喪失整體項(xiàng)目的掌控權(quán)，無(wú)法對(duì)大局進(jìn)行調(diào)整，業(yè)主各自為戰(zhàn)，經(jīng)營(yíng)品種混亂，不能形成規(guī)模效應(yīng)；商鋪還可能因?yàn)橥顿Y者專業(yè)化程度不高、與區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的購(gòu)買力不協(xié)調(diào)等因素，造成后期經(jīng)營(yíng)困難。
與國(guó)內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)權(quán)商鋪不同，在西方一些國(guó)家，產(chǎn)權(quán)商鋪由開發(fā)商開發(fā)以后銷售給中小投資者。但投資者不參與經(jīng)營(yíng)，而是共同委托給有信譽(yù)、有經(jīng)營(yíng)能力的運(yùn)營(yíng)商來(lái)運(yùn)營(yíng)。投資者購(gòu)買商鋪，實(shí)際上只是獲得了特定期限、特定回報(bào)率的回報(bào)。
目前，國(guó)內(nèi)開始有一些產(chǎn)權(quán)商鋪開發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)管理，在看到了一售了之帶來(lái)的慘痛后果后，開發(fā)商在經(jīng)營(yíng)模式上開始摸索創(chuàng)新。北京的不少產(chǎn)權(quán)商鋪開始通過(guò)銀行擔(dān)保、包租、回購(gòu)等多種模式保障投資回報(bào)，并建立專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。黃國(guó)雄說(shuō)，開發(fā)商一定要將經(jīng)營(yíng)管理貫徹項(xiàng)目始終，即便是全部售出，也要長(zhǎng)期統(tǒng)一管理，否則就是死胡同。
投資產(chǎn)權(quán)式商鋪如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前，一些房地產(chǎn)商為使自己開發(fā)的商用樓盤盡快脫手，通過(guò)各種炒作，推出產(chǎn)權(quán)式商鋪投資新理念。北京市上德律師事務(wù)所副主任駱巧玲律師提醒廣大中小投資者，在當(dāng)前商用房空置率較高的情形下，要特別警惕這種新的投資陷阱。
駱律師介紹說(shuō)，產(chǎn)權(quán)式商鋪分為兩種業(yè)態(tài)，中小投資者要注意識(shí)別。一種是虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，開發(fā)商將超市、百貨大樓等開放式賣場(chǎng)進(jìn)行面積概念分割，小商鋪之間無(wú)墻隔離，不劃分實(shí)際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下，并在一定期限包租，購(gòu)房者無(wú)法自行經(jīng)營(yíng)。這種商鋪本身不具有獨(dú)立使用的價(jià)值，產(chǎn)權(quán)成了虛擬的收益權(quán)屬。在這種情況下，投資者如期獲得收益的前提是商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)必須良好，否則，一旦商場(chǎng)整體運(yùn)作出現(xiàn)問題，投資者的回報(bào)就如同無(wú)本之木。目前，市場(chǎng)的商鋪銷售主要以虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪為主，而事實(shí)也證明，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛頻發(fā)。
另一種則是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。這種商鋪與虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的根本區(qū)別是，真正擁有分割的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)形態(tài)，購(gòu)買這種商鋪的投資者可以自營(yíng)，也可以出租，或是讓經(jīng)營(yíng)公司包租。這樣投資者就真正擁有了處置權(quán)，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立商鋪對(duì)投資者而言無(wú)疑是風(fēng)險(xiǎn)最低的。當(dāng)然，投資者在選擇這樣的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪時(shí)，還要綜合考慮所選擇商鋪的各方面條件。一般而言，區(qū)位、交通物流、商業(yè)氛圍、開發(fā)商背景、主力商戶、項(xiàng)目規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)管理、升值潛力等九大要素，是每一個(gè)明智投資者在進(jìn)行投資時(shí)都應(yīng)考慮的。
駱律師還提醒說(shuō)，產(chǎn)權(quán)商鋪在銷售中一般有三種模式：第一種是委托經(jīng)營(yíng)。投資者買商鋪，買后把商鋪委托給開發(fā)商來(lái)經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商把商鋪出租給其他人，投資者坐等收益。開發(fā)商提出一個(gè)固定回報(bào)的保證，承諾如果收益達(dá)不到一定的比例，他會(huì)把房子買回來(lái)。從法律的角度看，這種模式的合法性是值得質(zhì)疑的。
第二種是投資者直接把商鋪出租給開發(fā)商，然后允許開發(fā)商轉(zhuǎn)租，開發(fā)商會(huì)把商鋪轉(zhuǎn)交給經(jīng)營(yíng)單位。開發(fā)商按照通常房租的收益給投資者返錢，開發(fā)商會(huì)承諾，如果租金達(dá)不到承諾的比例，到時(shí)候可以把房子回購(gòu)?；刭?gòu)是開發(fā)商對(duì)自己回報(bào)的擔(dān)保方式，但這首先要看固定回報(bào)是否合法。從法律上來(lái)說(shuō)，回購(gòu)是一個(gè)擔(dān)保合同，固定回報(bào)的做法本身是違法的。
第三種是房子賣給投資者，然后投資者又把房子委托給經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商再給予一個(gè)保證。
駱律師認(rèn)為，第二種模式相對(duì)還是比較可靠的。房子租給開發(fā)商，開發(fā)商給出一定回報(bào)，這是可以的。但是有一個(gè)大前提必須確定，產(chǎn)權(quán)商鋪銷售時(shí)必須是現(xiàn)房，不允許是期房?，F(xiàn)房的意義是房子不單單是封頂，而要竣工，而且已經(jīng)是驗(yàn)收合格備案了。
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優(yōu)先購(gòu)買權(quán)手里閑錢多了，就想投資點(diǎn)啥，近來(lái)，不少人看上了商鋪投資。不過(guò)，律師提醒，投資二手商鋪需要考慮的因素很多。葛先生此前做生意賺了一些錢，現(xiàn)在想買個(gè)商鋪?zhàn)兆饨?，相中了一小區(qū)臨街的一套兩層商業(yè)用房。在與房主協(xié)商后，雙方談妥了買賣價(jià)格，不料卻遭到了正在租賃該房經(jīng)營(yíng)餐館的葉老板的反對(duì)。葉老板稱，他也在考慮是否購(gòu)買該商鋪，并且作為租戶，他享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。為這事鬧心的葛先生，不知道他還能不能買下這商鋪，一旦買下，需要注意些啥問題，為此，他咨詢到律師。律師告訴他，購(gòu)買二手商鋪，首先要考慮的就是投資風(fēng)險(xiǎn)，需要考察商鋪周圍的商業(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的投資回報(bào)率、買賣承擔(dān)的稅費(fèi)、商鋪經(jīng)營(yíng)者的營(yíng)業(yè)狀況等。在買賣前，購(gòu)房者需要向業(yè)主了解該房產(chǎn)是否有贈(zèng)與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。如果業(yè)主已出租給別人，那么在轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主通常需提前3個(gè)月告知承租人出售事宜，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所以，購(gòu)房者事先調(diào)查承租人是否放2023-06-10132人看過(guò) -
試用期法律界人士提醒，試用之前就要簽勞動(dòng)合同近來(lái)，在一些讀者報(bào)料和記者接觸到的案件中，少數(shù)公司頻繁地試用打工者，又頻繁地解聘；有的公司試用期隨意延長(zhǎng)，打工者干了大半年都無(wú)法轉(zhuǎn)正。有的單位在試用期不與員工簽訂勞動(dòng)合同，不辦理社會(huì)保險(xiǎn)，常常在試用期將滿時(shí)找借口把員工辭退。試用期是每個(gè)打工者要經(jīng)歷的過(guò)程，如何避免掉入試用期陷阱，在試用期內(nèi)合法保護(hù)自己的權(quán)益？為此，記者采訪了打工者、法官、律師。打工者：試用期陷阱花樣多試用期無(wú)故被炒：一名打工者周小姐告訴記者，她各方面條件都還不錯(cuò)，來(lái)深圳以后找了一家公司，約定試用期3個(gè)月，但是不給簽合同。在工作中各方面進(jìn)展都很順利，但是兩個(gè)月后人事部通知她，說(shuō)其不適合這個(gè)崗位，讓她走人。她覺得很委屈，雖然是試用期，也不能就一句不適合就打發(fā)了吧？后來(lái)她一打聽，這種情況在那家公司非常普遍。無(wú)故延長(zhǎng)試用期：一名外地來(lái)深圳找工作的大學(xué)生鄭小姐告訴記者，她去年年底在一家私企找到工2023-04-22177人看過(guò) -
律師事務(wù)所2006-09-1819402006年5月29日，南京市房產(chǎn)管理局宣布，即日起停止辦理產(chǎn)權(quán)式商鋪的預(yù)售許可證，并禁止產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售。政府主管部門出面叫停產(chǎn)權(quán)式商鋪，這在國(guó)內(nèi)尚屬首次。其實(shí)，早在5月22日，建設(shè)部就對(duì)外發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示稱，以售后包租的形式購(gòu)房有風(fēng)險(xiǎn)，投資須慎重。據(jù)中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授黃國(guó)雄介紹，在目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售模式中，產(chǎn)權(quán)式商鋪是主要類型之一。目前，產(chǎn)權(quán)商鋪地產(chǎn)商絕大多數(shù)是從住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的，這部分地產(chǎn)商多數(shù)仍舊遵循住宅地產(chǎn)的操作手法，將套現(xiàn)放在首位。因此，為了把商鋪賣出去，很多開發(fā)商都采取了降低置業(yè)門檻，來(lái)化解大賣場(chǎng)面積消化的難題。而且，大部分產(chǎn)權(quán)式商鋪開發(fā)商采取出售后返租，并承諾高回報(bào)率、若干年后回購(gòu)等。目前，越來(lái)越多的市民選擇投資產(chǎn)權(quán)式商鋪，正是為所謂的高回報(bào)率所誘惑，但結(jié)果往往是糾紛頻發(fā)。近年來(lái)，北京、上海等地均出現(xiàn)過(guò)因產(chǎn)權(quán)式商鋪而引2023-06-10447人看過(guò) -
1、重新定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)重新定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)是最主要的利率風(fēng)險(xiǎn)，它產(chǎn)生于銀行資產(chǎn)、負(fù)債和表外項(xiàng)目頭寸重新定價(jià)時(shí)間(對(duì)浮動(dòng)利率而言)和到期日(對(duì)固定利率而言)的不匹配。通常把某一時(shí)間段內(nèi)對(duì)利率敏感的資產(chǎn)和對(duì)利率敏感的負(fù)債之間的差額稱為“重新定價(jià)缺口”。只要該缺口不為零，則利率變動(dòng)時(shí)，會(huì)使銀行面臨利率風(fēng)險(xiǎn)。70年代末和80年代初，美國(guó)儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)危機(jī)主要就是由于利率大幅上升而帶來(lái)重新定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)是普遍存在的，我國(guó)商業(yè)銀行目前也面臨著重新定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。2、基差風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)一般利率水平的變化引起不同種類的金融工具的利率發(fā)生程度不等的變動(dòng)時(shí)，銀行就會(huì)面臨基差風(fēng)險(xiǎn)。即使銀行資產(chǎn)和負(fù)債的重新定價(jià)時(shí)間相同，但是只要存款利率與貸款利率的調(diào)整幅度不完全一致，銀行就會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)商業(yè)銀行目前貸款所依據(jù)的基準(zhǔn)利率一般都是中央銀行所公布的利率，因此，基差風(fēng)險(xiǎn)比較小，但隨著利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，特別是與國(guó)際接軌后，我國(guó)商業(yè)銀行因業(yè)務(wù)需要，可能會(huì)2023-06-12411人看過(guò)
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移民專家建議，申請(qǐng)人在考察投資項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該著重關(guān)注以下幾點(diǎn)：1、注意項(xiàng)目的就業(yè)指標(biāo)是否充足。對(duì)于EB-5有一定了解的人都知道，EB-5的根本宗旨就是為美國(guó)創(chuàng)造就業(yè)，因此，就業(yè)指標(biāo)是關(guān)乎永久綠卡能否獲批的重要依據(jù)。通常情況下，項(xiàng)目創(chuàng)造的就業(yè)總數(shù)超出綠卡要求的就業(yè)數(shù)量越多，永久綠卡就越穩(wěn)妥。2、要了解項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)后的發(fā)展預(yù)期，是否可以滿足本金返還的需求。在滿足永久綠卡獲批的前提下，大家最關(guān)注的就是投資款是否能夠返還。正常情況下，項(xiàng)目的商業(yè)前景越好、項(xiàng)目方能夠給出的支持?jǐn)?shù)據(jù)越充足，本金返款就越有保障。3、注意項(xiàng)目是否已開始施工或運(yùn)營(yíng)。部分投資移民項(xiàng)目需要滿足雇傭要求，因此除了政府的批準(zhǔn)文件外，還需要實(shí)施方案和前期投入。4、看項(xiàng)目相關(guān)的保障證書。EB-5投資者的資金是否放在還款的第一順位、開發(fā)商的抵押品是否優(yōu)先用于償還EB-5投資者本金及股息收入、是否擁有竣工保障協(xié)議書等。5、看看有無(wú)其他融資方。2023-06-05486人看過(guò) -
商標(biāo)要規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，注意以下幾點(diǎn)：一投資注冊(cè)商標(biāo)應(yīng)避免僥幸心理，不要盲目追風(fēng)、趕流行。注意商標(biāo)的顯著性及實(shí)際使用的需要，不能重復(fù)申請(qǐng)，盲目申請(qǐng)。二要避免商標(biāo)注冊(cè)“庸俗、低俗、媚俗”的“三俗”商標(biāo)現(xiàn)象，三俗”商標(biāo)有害社會(huì)主義道德風(fēng)尚，容易誤導(dǎo)公眾、有害于民族尊嚴(yán)和宗教信仰，不符合審查標(biāo)準(zhǔn)，不能獲批。三注意規(guī)避《商標(biāo)法》中規(guī)定的不得使用的圖形標(biāo)志如國(guó)旗國(guó)徽或禁止申請(qǐng)條款如帶有民族歧視和欺騙性的。四申請(qǐng)注冊(cè)的商標(biāo)應(yīng)該具有識(shí)別性、美感及顯著特征，商標(biāo)的命名和設(shè)計(jì)應(yīng)符合行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品特性、便于使用和推廣。五商標(biāo)核準(zhǔn)注冊(cè)后，投資者還應(yīng)注意“連續(xù)三年未使用撤銷注冊(cè)商標(biāo)”的問題。商標(biāo)注冊(cè)申請(qǐng)前的查詢通常是指商標(biāo)注冊(cè)申請(qǐng)人在申請(qǐng)注冊(cè)商標(biāo)前，為了了解是否存在與其申請(qǐng)注冊(cè)商標(biāo)可能構(gòu)成沖突的在先商標(biāo)權(quán)利，而進(jìn)行的有關(guān)商標(biāo)信息的查詢。商標(biāo)注冊(cè)申請(qǐng)前查詢有兩條途徑：一是“中國(guó)商標(biāo)網(wǎng)”提供免費(fèi)商標(biāo)查詢信息，任何人可以登錄“2023-06-0182人看過(guò) -
物業(yè)買賣陷阱類型及規(guī)避陷阱一：防止中介挪用房款許多不法中介公司充分利用房屋買賣資金由自己托管的便利，拿出大筆款項(xiàng)去進(jìn)行股票、期貨、基金的短期投資甚至存在銀行吃利息，以期讓這些賬上的錢流動(dòng)起來(lái)賺取大筆灰色收入。二手房交易流程相對(duì)復(fù)雜，中介行仍然扮演著資金監(jiān)管的重要角色。而中介公司對(duì)?？顚Ｓ玫馁Y金監(jiān)管賬戶仍擁有一定的支配權(quán)，因?yàn)橘~戶的戶名是中介公司的名稱。對(duì)此，普通的買賣雙方難以從戶名本身發(fā)現(xiàn)差異。因此，一旦個(gè)別不良中介隱瞞買家，仍可輕易獲得房款。需要多加注意。陷阱二：全額房款現(xiàn)金收房現(xiàn)金全款收房是黑中介賺取不法收入最主要也是利潤(rùn)最大的一種方式?，F(xiàn)金全數(shù)到賬后，業(yè)主出于對(duì)中介公司的信任大多就很痛快地把房產(chǎn)證交給中介。這當(dāng)中基本還未完成過(guò)戶手續(xù)，不法中介利用握在手中的房產(chǎn)證不是高價(jià)轉(zhuǎn)賣就是抵押變現(xiàn)，更危險(xiǎn)的是個(gè)別不法中介甚至有卷款潛逃的可能性。業(yè)內(nèi)人士提醒，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該只以中介形式出現(xiàn)，不允許有2023-06-10448人看過(guò) -
品牌經(jīng)營(yíng)一鋪養(yǎng)三代，社區(qū)商鋪已經(jīng)成為人們住宅、股票、基金證券外的一種新的投資方式。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)8月份統(tǒng)計(jì)，在新盤銷售排行中，半數(shù)以上為商業(yè)地產(chǎn)。截至今年8月，上海商鋪供應(yīng)量已達(dá)3240萬(wàn)平方米，按1800萬(wàn)的常住人口來(lái)計(jì)算，人均商鋪擁有量達(dá)到1.8平方米，超過(guò)了一般發(fā)達(dá)國(guó)家人均1.2平方米的水平。國(guó)內(nèi)著名商業(yè)研究專家姜新國(guó)表示，盡管社區(qū)商業(yè)在迅速成長(zhǎng)，投資者還得掌握城市商業(yè)的脈理，謹(jǐn)慎入市。社區(qū)商鋪?zhàn)饨鹕蠐P(yáng)據(jù)上?；膷u房產(chǎn)工作室發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，去年上海社區(qū)商鋪的增量約在410萬(wàn)-440萬(wàn)平方米之間，是2004年近215萬(wàn)平方米供應(yīng)量的一倍左右，較2003年更是翻了兩番。上海市目前已形成114個(gè)大型居住區(qū)?；膷u工作室馮偉說(shuō)，上海新建居住區(qū)的社區(qū)商鋪面積迅速增長(zhǎng)，待開發(fā)的社區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積預(yù)計(jì)將達(dá)250萬(wàn)平方米。2006年1季度上海商業(yè)收益提升10-15%，很大一部分歸功于社區(qū)商業(yè)。上海世聯(lián)地產(chǎn)研究二2023-06-10327人看過(guò)
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網(wǎng)購(gòu)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第44條規(guī)定，消費(fèi)者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)購(gòu)買商品或者接受服務(wù)，其合法權(quán)益受到損害的，可以向銷售者或者服務(wù)者要求賠償。網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)提供者不能提供銷售者或者服務(wù)者的真實(shí)名稱、地址和有效聯(lián)系方式的，消費(fèi)者也可以向網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)提供者要求賠償；網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)提供者作出更有利于消費(fèi)者的承諾的，應(yīng)當(dāng)履行承諾。網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)提供者賠償后，有權(quán)向銷售者或者服務(wù)者追償。網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)提供者明知或者應(yīng)知銷售者或者服務(wù)者利用其平臺(tái)侵害消費(fèi)者合法權(quán)益，未采取必要措施的，依法與該銷售者或者服務(wù)者承擔(dān)連帶責(zé)任。什么情況下網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)要擔(dān)責(zé)？1、無(wú)法提供實(shí)際經(jīng)營(yíng)者信息致使消費(fèi)者無(wú)法向銷售者或者提供服務(wù)者索賠；2、做出更有利于消費(fèi)者的承諾時(shí)，此種承諾超出銷售者或提供服務(wù)者本意；3、明知或應(yīng)知銷售者或者服務(wù)者利用其平臺(tái)侵害消費(fèi)者合法權(quán)益未及時(shí)止損時(shí)承擔(dān)連帶責(zé)任。網(wǎng)購(gòu)商品質(zhì)量有問題消費(fèi)者如何維權(quán)網(wǎng)購(gòu)商品出現(xiàn)質(zhì)量問題，2023-07-02101人看過(guò) -
法律綜合知識(shí)針對(duì)返租型商鋪這一議題，本人誠(chéng)摯地建議閣下盡量規(guī)避此類物業(yè)的投資選擇。所謂的“返租商鋪”，實(shí)質(zhì)上乃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成功向業(yè)主銷售物業(yè)之后，引進(jìn)第三方經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)或者自行開展商鋪運(yùn)營(yíng)工作，并承諾以每年4％至12％的比率向業(yè)主支付返租收益作為回報(bào)。盡管無(wú)可否認(rèn)的是，對(duì)于部分投資者來(lái)說(shuō)，這種模式或許具有極大的誘惑力，但市場(chǎng)環(huán)境中存在著眾多難以預(yù)料的變數(shù)，投資者需要承受較高的潛在風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)其實(shí)際所能獲得的回報(bào)率也未必能夠達(dá)到預(yù)期水平?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。2024-05-11402人看過(guò) -
一、注意開發(fā)商的品牌和信用度：一些產(chǎn)權(quán)式商鋪通常用高達(dá)10-20%的包租協(xié)議打動(dòng)客戶，但他們承諾的回報(bào)與其能否攪活市場(chǎng)密切相關(guān)，如果開發(fā)商銷售完畢，拿了錢就走人，沒有協(xié)助經(jīng)營(yíng)；或者地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方存在不規(guī)范交接等，都為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)埋下后患，使得商鋪經(jīng)營(yíng)冷淡，回報(bào)無(wú)從實(shí)現(xiàn)。二、注意交通及周邊配套：如果公交、地鐵、快速路、停車場(chǎng)等交通線路或設(shè)施不利，將使人流路線不理想，嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng)。交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。要考慮到商鋪的設(shè)計(jì)和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高及對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，還有水、電、煤、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對(duì)商鋪的功能影響很大。投資人在買鋪的時(shí)候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，力爭(zhēng)做到有備無(wú)患。三、了解商鋪的周邊規(guī)劃：一些城市正在進(jìn)行拆遷改造，而投資者并不知道看中的門面商鋪屬于拆遷讓路之列。這些會(huì)給沿街商鋪的經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)負(fù)面影響。一些舊2023-06-1977人看過(guò) -
法律綜合知識(shí)二手房交易常見購(gòu)房陷阱：不通過(guò)中介自助交易：對(duì)于許多二手房買賣雙方避開中介公司進(jìn)行交易的現(xiàn)象，是想節(jié)約費(fèi)用而鋌而走險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為為了盡可能避免交易風(fēng)險(xiǎn)，買賣二手房還是應(yīng)該找中介公司，特別是應(yīng)當(dāng)找一些可靠的口碑好的房產(chǎn)中介公司來(lái)交易。業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在二手房交易過(guò)程比較復(fù)雜，既要出具住房證明，繳納住房維修資金，還要進(jìn)行網(wǎng)上放盤、網(wǎng)簽等手續(xù)，從簽訂合同到真正過(guò)戶至少需要一到兩天時(shí)間，很多要求買賣雙方同時(shí)在場(chǎng)，一旦雙方時(shí)間不湊巧，可能需要的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，這期間如果沒有中介公司做擔(dān)保，買賣雙方簽訂合同之后買方支付的定金很難保證。中介合同有陷阱：大部分二手房都是通過(guò)中介來(lái)成交的，為了快速達(dá)成買賣協(xié)議好提取中介費(fèi)，部分不法中介經(jīng)常在合同上耍小聰明，蒙蔽買賣雙方。買賣雙方在簽訂合同時(shí)，最好把和中介有關(guān)的條款寫入合同中，同時(shí)還要注意合同中隱藏的陷阱。購(gòu)房合約陷阱：買家在簽訂合同時(shí)，一定要檢查合同上有沒有不2024-03-27325人看過(guò)
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雖然今年有錢都想投向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)，但寫字樓投資不同于一般的投資方式，它注重的是其長(zhǎng)期投資回報(bào)，寫字樓應(yīng)該如何進(jìn)行投資呢？又該如何選擇正確的投資項(xiàng)目呢？寫字樓對(duì)許多投資者來(lái)說(shuō)還是一個(gè)陌生的領(lǐng)域，但寫字樓投資跟住宅投資有相似之處：寫字樓投資特別要看中其地段價(jià)值，尤其要注重該地段的發(fā)展?jié)摿?，看是否?huì)有更多的商業(yè)房產(chǎn)出現(xiàn)在周圍，諸如寫字樓、商鋪等，傳統(tǒng)商圈的新建寫字樓就是比較好的選擇；此外，要看開發(fā)企業(yè)和后期的物業(yè)管理公司，好的物業(yè)公司可以幫業(yè)主解決許多瑣碎的事情，對(duì)物業(yè)的后期增值也有很大幫助。萬(wàn)通·紅墻國(guó)際就是這樣一個(gè)地處最黃金地段傳統(tǒng)商圈——騾馬市商圈、由國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)企業(yè)——萬(wàn)通地產(chǎn)打造的寫字樓項(xiàng)目。今天由萬(wàn)通地產(chǎn)推薦的紅墻國(guó)際寫字樓戶型，向投資者介紹的，是如何在寫字樓的戶型圖上看出寫字樓的“灰色空間”。很多人認(rèn)為寫字樓不存在戶型這么一說(shuō)，其實(shí)這是一個(gè)誤區(qū)。選對(duì)寫字樓的好戶型，不僅可以省錢，在未2023-06-11218人看過(guò) -
項(xiàng)目投資是一種以特定項(xiàng)目為對(duì)象，直接與新建項(xiàng)目或更新改造項(xiàng)目有關(guān)的長(zhǎng)期投資行為。項(xiàng)目投資按其涉及內(nèi)容還可進(jìn)一步細(xì)分為單純固定資產(chǎn)投資和完整工業(yè)投資項(xiàng)目。每一種投資都有自己的風(fēng)險(xiǎn)，那么，如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)呢？下面我們一起來(lái)聽聽相關(guān)人士的解答。針對(duì)這么多有關(guān)EB-5投資項(xiàng)目的陷阱，相關(guān)人士說(shuō)，選擇EB-5投資項(xiàng)目要考慮如下三個(gè)層面：首先，投資項(xiàng)目的背景和盈利性。目前，EB-5在中國(guó)推出的不少項(xiàng)目是和不動(dòng)產(chǎn)或地產(chǎn)有關(guān)的項(xiàng)目（如醫(yī)療中心、度假酒店等），項(xiàng)目方緊緊抓住中國(guó)人的土地情結(jié)。事實(shí)上，隨著美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破滅，由房地產(chǎn)帶來(lái)的次級(jí)貸款而引發(fā)的金融危機(jī)，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押貸款已經(jīng)被美國(guó)金融機(jī)構(gòu)視為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，所以，相關(guān)人士說(shuō)，不要以中國(guó)的眼光去評(píng)估美國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，特別是在目前階段，對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)的投資更要小心為妙。其次，有無(wú)政府的支持。很多EB-區(qū)域中心項(xiàng)目聲稱有政府背景或官員支持，這都是按中國(guó)2023-06-09485人看過(guò)
律師事務(wù)所在組織上受司法行政機(jī)關(guān)和律師協(xié)會(huì)的監(jiān)督和管理。它在規(guī)定的專業(yè)活動(dòng)范圍內(nèi)，接受中外當(dāng)事人的委托，提供各種法律服務(wù)；負(fù)責(zé)具體分配和指導(dǎo)所屬律師的業(yè)務(wù)工作；根據(jù)需要，經(jīng)司法部批準(zhǔn)，可設(shè)立專業(yè)性的律師事務(wù)所，有條件的律師事務(wù)所可按專業(yè)分工... 更多>
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股權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避香港在線咨詢 2022-05-04根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，股權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法如下：一是在投資前，投資團(tuán)隊(duì)是否充分識(shí)別和評(píng)估了風(fēng)險(xiǎn)，是否有清晰的投資意圖、投資策略、持有期限、預(yù)期回報(bào)率和退出計(jì)劃等。投資團(tuán)隊(duì)需要從多渠道全面的了解投資對(duì)象，從基本面分析財(cái)務(wù)指標(biāo)，從行業(yè)的發(fā)展前景到政策方向都要作為風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)來(lái)全面考慮，最終找出一個(gè)收益和風(fēng)險(xiǎn)的最佳契合點(diǎn)。 二是在投資過(guò)程中，投資團(tuán)隊(duì)是否爭(zhēng)取到了有利的定價(jià)和交易結(jié)構(gòu)，特別是交易結(jié)構(gòu)中是否考 -
新法規(guī)定投資者如何規(guī)避股權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)澳門在線咨詢 2021-11-20第一，主體資格風(fēng)險(xiǎn)。作為主體資格的盡職調(diào)查，主要通過(guò)考察目標(biāo)公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程等注冊(cè)文件來(lái)理解；同時(shí)要核實(shí)是否有批準(zhǔn)文件，批準(zhǔn)和授權(quán)的內(nèi)容是否清晰肯定，內(nèi)容可能會(huì)對(duì)并購(gòu)產(chǎn)生影響。第二，財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)。土地和房地產(chǎn)的價(jià)值主要取決于產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，其權(quán)利狀況決定了土地和房地產(chǎn)的價(jià)值。機(jī)械設(shè)備應(yīng)查看其原始采購(gòu)憑證，扣除適當(dāng)折舊后評(píng)估其凈值。對(duì)于通過(guò)融資租賃獲得的機(jī)械設(shè)備，所有權(quán)在全額支 -
人無(wú)股權(quán)不富？股權(quán)投資究竟是風(fēng)口還是陷阱內(nèi)蒙古在線咨詢 2022-10-08大眾創(chuàng)新，萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)。后一句話就是，人無(wú)不富，號(hào)稱第四代創(chuàng)富時(shí)代。所以不難發(fā)現(xiàn)，創(chuàng)業(yè)絕大多數(shù)以失敗告終，那么投資股權(quán)也基本上以失敗告終。雖然投資股權(quán)容易失敗，一旦投資成功，那么帶來(lái)的回報(bào)也是非常豐厚。當(dāng)然市場(chǎng)上不乏大量皮包、圈錢公司，這更加大了我們投資難度。（云赫股權(quán)回答） -
租房入住如何避免陷阱貴州在線咨詢 2021-12-01可參考以下內(nèi)容。檢查房屋租賃手續(xù)是否齊全，出租人和承租人是否具備相應(yīng)條件。房屋產(chǎn)權(quán)證不是合法出租的充分條件，房屋租賃許可證應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理，租賃合同也應(yīng)備案。檢查租賃對(duì)象是否合格，即出租人的房屋是否被法律法規(guī)允許出租。檢查房屋租賃手續(xù)是否齊全。在租房子的時(shí)候，最好是跟房東簽訂租房合同，不要去和二房東簽合同。與業(yè)主本人簽訂合同，注意選擇正式合同。如果是轉(zhuǎn)租，拍下原租客和房東的合同，留下依據(jù)。如果是中 -
商標(biāo)轉(zhuǎn)讓如何避免風(fēng)險(xiǎn)呢？四川在線咨詢 2022-06-291、商標(biāo)轉(zhuǎn)讓必須通過(guò)國(guó)家商標(biāo)局核準(zhǔn)。 2、商標(biāo)轉(zhuǎn)讓人如果在同種或者類似商品上注冊(cè)了幾個(gè)相同或者近似的商標(biāo)，應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓。 3、商標(biāo)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)將注冊(cè)商標(biāo)的專用權(quán)全部轉(zhuǎn)讓，不允許將注冊(cè)商標(biāo)指定保護(hù)的商品進(jìn)行部分轉(zhuǎn)讓。 4、用于藥品、卷煙、報(bào)刊雜志的注冊(cè)商標(biāo)受讓人應(yīng)出具有關(guān)部門批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)的有效證明文件。 5、商標(biāo)轉(zhuǎn)讓人如果正在許可他人使用其注冊(cè)商標(biāo)的，須征得被許可人同意方可轉(zhuǎn)讓給第三方。 6、在商標(biāo)實(shí)務(wù)中，雙
