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房產(chǎn)交易糾紛房產(chǎn)糾紛可以先協(xié)商，協(xié)商不成可以向法院起訴。民事訴訟有以下四個程序：

1、準備好民事訴訟狀。

2、到具有管轄權的人民法院起訴，并提交相關的證據(jù)材料。

3、按照人民法院的通知準時出席參與訴訟活動。

4、若不服一審判決或裁定，應在接到判決書后15天內(nèi)或接到裁定書后10天內(nèi)向原審人民法院或上一級人民法院提出上訴，并遞交上訴狀。

處置房產(chǎn)交易糾紛如何防范

近期以來，樓市出現(xiàn)量價齊升的“小陽春”，而與此同時，開發(fā)商延期交房、房屋質(zhì)量不佳等現(xiàn)象仍存在，糾紛時有發(fā)生。在樓市初顯暖意的背景下，市民在買賣房屋過程中如何避免法律糾紛，遇到逾期交房、房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題等情況時應當如何維權？昨天，

合同面積與產(chǎn)權面積有誤差怎么辦

劉先生：去年我在一家房地產(chǎn)公司購買了一套商品房，《商品房買賣合同》中約定房屋面積為150平方米，但等產(chǎn)權證辦理下來一看，登記的面積只有145平方米，雙方在合同中也沒有明確約定這種情況如何處理。請問我應當怎么辦，能否退房？

黃勤：首先，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。面積誤差比的計算方法為：（產(chǎn)權登記面積一合同約定面積／合同約定面積）100％，按照這個公式，劉先生的面積誤差比為：（145－150）／150100％＝－3．33％。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，“面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持?！薄百I受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人?！币虼?，劉先生可以選擇退房，要求開發(fā)商退還已付的全部購房款及相應利息；也可以選擇不退房，要求開發(fā)商退還面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房款及利息，并雙倍返還面積誤差比超過3％部分的房款。

開發(fā)商延期交房如何追究違約責任

楊小姐：我和開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》，約定交房期限為2008年12月10日，可至今為止，開發(fā)商尚未交房。我想追究開發(fā)商的違約責任，但后來發(fā)現(xiàn)合同中沒有作任何約定，請問能否追究開發(fā)商延期交房的違約責任？

毛玉萍：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。”現(xiàn)開發(fā)商明顯屬于延期交房，已經(jīng)構成了違約，依法應當承擔相應的違約責任。但因你們雙方在《商品房買賣合同》中并未約定違約金的計算方法，故根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定?！币虼?，楊小姐可以大概了解一下該商品房同地段同類房屋的租金標準，來確定開發(fā)商應當承擔的違約金數(shù)額。

變電站噪音影響睡眠業(yè)主能否退房

于先生：我購買了某小區(qū)的商品房，在入住以后，發(fā)現(xiàn)我家的室內(nèi)噪音非常大，特別是晚上，已經(jīng)嚴重影響到了全家人的睡眠，這個噪音的來源是該幢樓內(nèi)的變電站發(fā)出的。請問我是否可以要求退房？

黃勤：建議于先生委托權威機構對室內(nèi)噪音進行檢測，如果噪音確實超標的，則可以要求退房。因為開發(fā)商銷售的房屋如果不能符合住宅用途，不能保證他人能夠正常居住使用的話，應當認定開發(fā)商銷售的房屋不符合交付使用條件，業(yè)主當然可以選擇退房。

開發(fā)商自買自賣要承擔法律責任嗎

蔣先生：前階段我和妻子去看房，發(fā)現(xiàn)一套我們?nèi)ツ昴甑卓粗械姆孔佑衷谫u了，而當時我們想買時，開發(fā)商說這套房子已經(jīng)賣掉了，還拿出合同復印件給我們看。后來一位朋友告訴我，這有可能是開發(fā)商自買自賣的行為，我覺得很氣憤，請問如果屬于這種行為，法律上如何處罰？

毛玉萍：開發(fā)商自買自賣的行為，對于同行來說，應當認定為一種不正當競爭行為；對于消費者來說，是一種欺詐行為。雖然《中華人民共和國反不正當競爭法》在不正當競爭行為的列舉中，并未把開發(fā)商這種自買自賣的行為規(guī)定進去，因此，也沒有直接的法律規(guī)定如何進行處罰。但是，根據(jù)不正當競爭的概念，是指經(jīng)營者違反本法規(guī)定，損害其他經(jīng)營者合法權益，擾亂社會經(jīng)濟秩序的行為，開發(fā)商的自買自賣行為完全符合。我們認為，這種行為應當由政府進行嚴厲查處。至于對消費者構成的欺詐，應當適用《中華人民共和國消費者權益保護法》第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍?！?/p>

房屋質(zhì)量有問題能否拒交物業(yè)費

洪女士：我購買的房屋因為存在漏雨等質(zhì)量問題，已多次跟物業(yè)反映，要求其解決，但至今為止物業(yè)公司都沒有幫我解決，請問我能否因此拒交物業(yè)費？

黃勤：不能。你與開發(fā)商之間形成商品房買賣合同關系，而與物業(yè)公司形成物業(yè)服務合同關系，這是兩個不同的法律關系，不能混為一談。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！币虼耍愕姆课荽嬖谫|(zhì)量問題，如果還在保修期內(nèi)，你應當要求開發(fā)商幫你維修，如果開發(fā)商遲遲不予維修，你可以自行維修或者委托他人進行維修，并要求開發(fā)商承擔維修費用及損失。

當前，樓市初現(xiàn)暖意，房產(chǎn)交易活動也活躍起來。兩位嘉賓認為，在這樣一個市場狀況下，購房者仍應當注意避免法律風險，盡可能地減少糾紛發(fā)生，一旦有權益受損的情況，也要懂得如何維權。對此，黃勤律師也提出了一些建議。

首先，購買房產(chǎn)是大資金的投入行為，購房者在交付定金前應當對所購房產(chǎn)的質(zhì)量、房型、周邊環(huán)境等充分考察、仔細權衡，因為定金一旦交付在一般情況下是無法收回的，如果到時后悔購房也只能白白損失數(shù)千乃至數(shù)萬元的定金。

第二、在簽訂合同時，應當明確開發(fā)商的違約責任，如果雙方就合同主要條款達不成一致的，在合情合理的條件下，購房者可以主張開發(fā)商返回定金。

第三、收房過程中，購房者一定要仔細查看，必要時可請專業(yè)驗房師協(xié)助查看房屋質(zhì)量。

第四、假如遇到開發(fā)商有違約行為，購房者應注意保存、收集有效的書面證據(jù)。

第五、普通消費者購買房產(chǎn)應當結合自己當前和預期的經(jīng)濟收入量力而行，避免今后因為收入波動造成還貸困難、影響自己的正常生活。

《民事訴訟法》第一百二十三條

起訴應當向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。

書寫起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，并告知對方當事人。

《民事訴訟法》第一百三十九條

人民法院審理民事案件，應當在開庭三日前通知當事人和其他訴訟參與人。公開審理的，應當公告當事人姓名、案由和開庭的時間、地點。

《民事訴訟法》第十八條

基層人民法院管轄第一審民事案件，但本法另有規(guī)定的除外。

《民事訴訟法》第一百七十一條

當事人不服地方人民法院第一審判決的，有權在判決書送達之日起十五日內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。

當事人不服地方人民法院第一審裁定的，有權在裁定書送達之日起十日內(nèi)向上一級人民法院提起上訴。