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業(yè)主是欠費糾紛的最大輸家

由于物業(yè)管理費拖欠最終導(dǎo)致糾紛，表面上看來物業(yè)公司是受害者，但是，實質(zhì)上最大的輸家是廣大業(yè)主。物業(yè)管理服務(wù)具有不可分割性。沒有繳費的業(yè)主與繳費的業(yè)主享受同等的物業(yè)管理服務(wù)，攀比從眾心理使更多的人欠費，結(jié)果是物業(yè)管理費收繳率更低。物業(yè)公司為了控制成本，只好減少人員、降低服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。本來每天該清掃三次或隨時清掃，改成兩次或一次。服務(wù)質(zhì)量降低了，業(yè)主不滿意，使更多的業(yè)主不繳費，而物業(yè)公司再減人降成本，這就進(jìn)入了惡性循環(huán)。

糾紛是怎樣形成的

一是開發(fā)商與物業(yè)公司交接中產(chǎn)生的糾紛，實際是開發(fā)商遺留的一些問題。根據(jù)一項調(diào)查，我國有70%以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，它們之間本來就有著與生俱來的血緣關(guān)系，所以物業(yè)公司一般很難洗脫和開發(fā)商一個鼻孔出氣的嫌疑，讓業(yè)主自然而然覺得物業(yè)管理公司是開發(fā)商的維護(hù)和售后服務(wù)者，就應(yīng)該承擔(dān)所有的問題。如一些業(yè)主反映的綠地培植、小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)、公共設(shè)施建造等問題并非物業(yè)管理的事情，相當(dāng)多是開發(fā)商遺留下來的。于是業(yè)主拿到房子以后，認(rèn)為物業(yè)公司是開發(fā)商的代言人，所有的問題都會找物業(yè)公司。

二是相關(guān)的法律規(guī)定不足。解決物業(yè)糾紛需要法律支持，而目前全國沒有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，很多事情缺少統(tǒng)一規(guī)范。如開發(fā)商與物業(yè)公司是怎樣的關(guān)系，如何組建業(yè)主委員會，物業(yè)公司如何進(jìn)入和退出小區(qū)管理，物業(yè)管理如何收費等等，現(xiàn)在都基本無章可循，或有章難循。

三是一些業(yè)主對物業(yè)付費的概念接受不了。大家過去住的是平房或單位分的房，沒有付費一說。習(xí)慣了住公房的居民，一下子買房成了業(yè)主，要繳物業(yè)管理費的觀念還沒有完全樹立起來。另外，繳多少錢，享受什么樣的服務(wù)，并不是業(yè)主自己的選擇，有時，人們對于這種硬派的東西有一種本能的拒絕。

四是業(yè)主的期望值過高?？蛻粼谫I房子的過程當(dāng)中和簽約之前，可能比較相信業(yè)務(wù)員的介紹或者是宣傳材料、報紙廣告等，他的印象可能會是很理想，因為廣告的話多多少少會有藝術(shù)處理的。但是這個夢最后跟看到現(xiàn)實的產(chǎn)品會產(chǎn)生一定的落差，有的買房人不能以一個正確的心理對待。任何產(chǎn)品，比如說房子，都是有缺陷的，不會說百分之百一點兒缺陷沒有，心理落差產(chǎn)生是很正常的，但是千萬不要放大。

五是物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量有待于進(jìn)一步的提高。一些物業(yè)管理企業(yè)錯誤地將自己凌駕于業(yè)主之上，忽視業(yè)主的權(quán)益。有的不能嚴(yán)格按合同、制度辦事，處理問題和矛盾的方式簡單生硬。以押金、罰款等不正當(dāng)手段強制業(yè)主服務(wù)管理，從而使矛盾激化。另外物業(yè)管理公司本身經(jīng)營不規(guī)范，如提交不出物業(yè)收費的預(yù)算、決算等財務(wù)報告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費用究竟是如何使用的，等等。

六是一些業(yè)主對物業(yè)管理知識知之甚少，缺乏自我保護(hù)意識。物業(yè)管理是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主委員會、向物業(yè)區(qū)內(nèi)提供其他方面專業(yè)服務(wù)的有關(guān)單位和有關(guān)政府部門等等。有人買房時只注意房子的質(zhì)量、價格，往往忽視了物業(yè)管理問題;只知與開發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

七是有的業(yè)主誠信意識差。現(xiàn)在很多物業(yè)糾紛，雙方有合同，寫得很清楚，但誰也沒有按照法律的手段解決問題。如，有的小區(qū)業(yè)主因為幼兒園收贊助費就不繳費，而實際上小區(qū)的物業(yè)公司與幼兒園是八竿子打不著的兩家單位，業(yè)主竟把對幼兒園的不滿作為不繳物業(yè)管理費的理由，又如，某業(yè)主以門牌號是甲路某某號、而小區(qū)大門卻開在乙路上為由，拒邀物業(yè)管理費像這樣?xùn)|扯西湊找理由不繳物業(yè)管理費引起糾紛的情況還有很多，其本質(zhì)是誠信意識太差，能拖就拖，能賴就賴。

怎樣解決糾紛

解決這些問題不能頭痛了醫(yī)頭腳痛了醫(yī)腳，在目前情況下，最有效的辦法一是簽一份詳盡的購房合同。物業(yè)管理糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒有界定清楚而造成的。比如，買房時不同的業(yè)主對物業(yè)管理的預(yù)期不一樣，有的業(yè)主傾向高收費、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，有的傾向較低標(biāo)準(zhǔn)的代收費服務(wù)，而由于沒有在買房時說清楚，入住時某些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理與自己買房時的預(yù)期不一致，開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)也很難協(xié)調(diào)這種矛盾。

二是簽一份完整明確的物業(yè)管理合同?，F(xiàn)在，無論是商家還是消費者，都把售后服務(wù)看得很重，因為從很大程度上講一些商品買的就是售后服務(wù)。住房更是如此，甚至它的售后服務(wù)——物業(yè)管理比買房更重要，因為你要在這里住一輩子。起碼也是十幾年。因此，物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)如何?怎么個收費標(biāo)準(zhǔn)?可以得到多少服務(wù)?都應(yīng)在物業(yè)管理合同里記載清楚。如果物業(yè)管理合同內(nèi)容上不完備，條款用語含混，欠缺必備的約定內(nèi)容必將成為日后爭議的原因。合同是服務(wù)者和被服務(wù)者的約定，只要合同規(guī)定的內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，就應(yīng)以合同為依據(jù)來確認(rèn)雙方的合同義務(wù)。雙方在合同履行過程中發(fā)生糾紛，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同規(guī)定來確定違約事實，承擔(dān)違約責(zé)任。只要有一方?jīng)]有按合同規(guī)定的要求履行或不完全履行義務(wù)，另一方就有權(quán)以違約為由起訴，要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。所以業(yè)主應(yīng)與物業(yè)公司約法三章，留下白紙黑字的證據(jù)，一旦發(fā)生糾紛可訴請法院裁決以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

一般而言，物業(yè)管理合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1、提供服務(wù)的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。一般來說物業(yè)管理公司提供的服務(wù)包括三種：一是公共性服務(wù)，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù);這些服務(wù)雖屬共性，但不同的物業(yè)公司的服務(wù)水平卻大相徑庭。比如，筆者所在的小區(qū)綠化得爭奇斗艷，而一墻之隔的另一小區(qū)卻連冬青都種不活。二是代辦性服務(wù)，如代收水電費等;三是特約性服務(wù)，如室內(nèi)維修、代送報紙等。購房者對未來物業(yè)管理公司提供各種服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該詳細(xì)了解，如物業(yè)公司一天打掃幾次?是否有樓內(nèi)保安?對于急迫性維修，物業(yè)公司承諾多長時間到達(dá)現(xiàn)場?這個問題尤為重要。比如，筆者所在單元六樓(頂層)的鄰居，一次下小雨時發(fā)現(xiàn)有輕微的漏雨現(xiàn)象，前幾天看天氣預(yù)報說有大雨就趕緊給物業(yè)公司打電話，物業(yè)公司按承諾在24小時內(nèi)把屋頂修了一遍，結(jié)果雖下了一場大雨但滴水未進(jìn)，而相鄰小區(qū)我的一位同事也有相似經(jīng)歷，物業(yè)公司卻在大雨之后才修屋頂，而這時他的房子已是外面已不下，屋內(nèi)仍在下。