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判斷賣方是否有賣房資格可以根據(jù)下列情況分析。

一、如果購買的是新房，賣方是開發(fā)商，可通過以下方法查驗(yàn)賣方的主體資格：

1、開發(fā)單位、銷售單位、所有權(quán)人是否一致。所購買房屋，開發(fā)企業(yè)執(zhí)照的公司名稱、銷售許可證上的銷售單位、房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)一致。

2、賣房者與所賣之房的產(chǎn)權(quán)所有人是否相同。須知，并不是凡是有公司營業(yè)執(zhí)照、手持圖章的人都可以和你簽約賣房。賣房單位和房屋的產(chǎn)權(quán)所有人

名稱要相同。

3、一期工程和二期工程是否都具備預(yù)售資格。有的小區(qū)一期所建造的商品房，交納了地價(jià)，取得了預(yù)售許可證，具備了合法銷售權(quán)；而二期工程建造

的商品房，由于未交納地價(jià)或其它原因未取得預(yù)售許可證，有的就使用一期工程的預(yù)售證去預(yù)售二期工程建設(shè)的房屋，以期盡快收回資金，這也屬于“不具

備合同主體資格”。

4、總公司與分公司都擁有合法銷售權(quán)。許多房地產(chǎn)公司都有下屬分公

司、子公司或者銷售公司。簽訂購房合同時(shí)甲方是該開發(fā)公司屬下的分公司或銷售公司，則該分公司或銷售公司未取得該總公司正式的書面法定代表人簽字的委托文件，否則該分公司或銷售公司則無權(quán)銷售，更無權(quán)作為簽約甲方的

主體資格簽訂購房合同。

二、如果購買的是二手房，賣方是個(gè)人，可通過以下方法查驗(yàn)賣方的主體資格：

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。

1、房產(chǎn)證載明業(yè)主信息與賣方身份證是否一致。

2、如賣方非業(yè)主本人，是否出具授權(quán)委托書、是否有業(yè)主身份證復(fù)印件、是否有錄音錄像。

3、是否有共有權(quán)人或業(yè)主配偶出具同意售房聲明。

4、了解簽約人的精神狀況，如有必要可查詢是否是限制民事行為能力人。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條

商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。