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降低買房投資風(fēng)險(xiǎn)

來源：法律編輯整理時(shí)間： 2023-06-13 19:37:46 103 人看過

目前投資買房可供選擇的范圍還是比較大的，比如外銷公寓、內(nèi)銷商品房、底商、二手房等。選擇外銷公寓的投資收益率比較高，但應(yīng)對(duì)外國人的需求有所了解，了解外國人集中居住的區(qū)位，了解他們需求什么樣的房子，什么價(jià)位的房子，房屋位置、周邊環(huán)境、小區(qū)內(nèi)的設(shè)施是否有利于居住、居住的舒適程度等情況，然后按照他們的要求投資買房。但是您一定要充分估計(jì)世界經(jīng)濟(jì)形勢的變化及中國吸引外商投資的能力。投資內(nèi)銷商品房收益率與外銷商品房比起來稍低一些，但客戶需求群體龐大，尤其是眾多的在京謀求發(fā)展的外地優(yōu)秀人才，他們是內(nèi)銷房最大的消費(fèi)群體。投資底商及鋪面風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來說大一些，因?yàn)檫@里既有周邊環(huán)境、客流量、客戶結(jié)構(gòu)的問題，也有投資者自身經(jīng)營的問題。投資底商及鋪面您一定要了解清楚周邊客戶的消費(fèi)結(jié)構(gòu)以及競爭對(duì)手。在底商及鋪面中，如果開發(fā)商或物業(yè)公司與您將來所經(jīng)營的范圍是屬于具有競爭關(guān)系的行業(yè)，那么您一定要當(dāng)心，小心強(qiáng)大的競爭對(duì)手采用不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?，如停水、停電、停氣等極端方式，讓您無法繼續(xù)經(jīng)營。如出現(xiàn)這種情況，您的損失將十分慘重。投資二手房的優(yōu)勢在于地理位置好，且房價(jià)不高，出租用于居住的客戶群體廣泛，易于成交。但交易手續(xù)比較繁瑣，且產(chǎn)權(quán)狀況復(fù)雜，房屋結(jié)構(gòu)不盡合理。通過銀行按揭辦理二手房貸款的銀行不多，目前農(nóng)業(yè)銀行在做二手房貸款的業(yè)務(wù)。買房投資是長-線投資讓投資者做到這點(diǎn)似乎有些強(qiáng)人所難，但投資買房的確與此有很大的關(guān)系，尤其是在中國加入ＷＴＯ的情況下，世界經(jīng)濟(jì)與中國經(jīng)濟(jì)將越來越緊密地融合在一起，不僅國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢會(huì)影響到投資，國際上經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化也將不可避免地影響中國的經(jīng)濟(jì)狀況。一般來說，世界經(jīng)濟(jì)形勢的走勢都有其固有的周期，有高峰，有低谷，趕在經(jīng)濟(jì)周期的上升初期階段投資收益率是最大的，風(fēng)險(xiǎn)是最小的，毫無疑問這也是投資的最佳時(shí)機(jī)。目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況總體來說比較好，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)作為一支新興的國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，總體走勢還是相當(dāng)不錯(cuò)的，今后如要繼續(xù)保持這種發(fā)展勢頭，還有賴于其它方面的支持，比如居民的收入情況，法律環(huán)境等。如果您預(yù)測未來十年內(nèi)中國經(jīng)濟(jì)的走勢仍然強(qiáng)勁，那么不妨投資房地產(chǎn)市場，以期獲得較高的回報(bào)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢好，人們對(duì)各行業(yè)的投資都會(huì)增加，那么作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)依托的房屋當(dāng)然也不會(huì)被閑置，無論是商業(yè)用房還是出租用于個(gè)人居住，都應(yīng)該會(huì)有比較高的回報(bào)率。但是隨著投資型買家的增多市場可出租的房屋越來越多在經(jīng)濟(jì)總量及其它行業(yè)沒有明顯增加的情況下投資回報(bào)率就會(huì)降低收回投資的時(shí)間就會(huì)延長甚至可能出現(xiàn)收不回投資的情況還要負(fù)擔(dān)沉重的銀行月供還款這一點(diǎn)一定請(qǐng)投資者引起足夠重視．個(gè)人投資房地產(chǎn)市場屬于長-線投資，如果您對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)走勢不看好，那么建議您選擇其它短線的投資方式或者直接把錢存在銀行。用法律手段保護(hù)自己的投資成本及收益目前整個(gè)房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)很不健全，整個(gè)市場缺乏規(guī)范的法規(guī)來約束，即使現(xiàn)有法規(guī)在執(zhí)法過程中也存在著薄弱環(huán)節(jié)，致使投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)加大。在一個(gè)成熟的市場經(jīng)濟(jì)體制下，投資者主要考慮市場方面的風(fēng)險(xiǎn)，但在目前北京房地產(chǎn)市場上除要考慮市場風(fēng)險(xiǎn)因素外，還要重點(diǎn)考慮法律方面對(duì)投資者的保護(hù)程度及如何通過法律手段保護(hù)投資者的利益。目前北京房地產(chǎn)市場在法律方面的問題主要有：沒有銷售許可證或五證不全，非法銷售；由于開發(fā)程序或稅費(fèi)方面的問題遲遲辦理不了房屋所有權(quán)證，致使投資者的房屋無法合法出租；房屋交付時(shí)與銷售時(shí)承諾的不一致，導(dǎo)致投資者做出錯(cuò)誤判斷，背離買房時(shí)投資者的預(yù)期利益，使投資者受損；房屋質(zhì)量問題影響出租；物業(yè)管理軟環(huán)境欠佳，致使承租人望而卻步，影響租賃合同的簽署。就上述羅列的問題，投資者一定要做到心中有數(shù)，做出正確判斷，最好請(qǐng)法律方面的專業(yè)人士將合同中的漏洞補(bǔ)上，事先簽一份對(duì)開發(fā)商有約束力的補(bǔ)充協(xié)議，以降低投資的風(fēng)險(xiǎn)。另外，未來法律法規(guī)的完善與修訂也會(huì)影響投資者的收益。比如所謂的商住兩用房作為賣點(diǎn)或概念已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，但這種商住兩用房的缺點(diǎn)是明顯的，既影響居住又不是十分理想的辦公環(huán)境。在美國，設(shè)計(jì)時(shí)用于居住的房屋是嚴(yán)格禁止作為辦公用房的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對(duì)居住環(huán)境需求的提高，不能排除將來我國也會(huì)制定與美國相似的法規(guī)，禁止這種房用于辦公。如果將來有相關(guān)的法規(guī)禁止商住兩用房的存在，那么投資者在遠(yuǎn)期可能會(huì)有很大的損失。還有，未來出租稅費(fèi)的變化也會(huì)影響投資者的收益。目前下調(diào)后的房屋租賃稅費(fèi)總體維持在12%至13%之間，將來不排除稅費(fèi)變化的可能性，物業(yè)費(fèi)及其它與商品房消費(fèi)有關(guān)的費(fèi)用上升都可能影響投資者的收益，這些投資者事先都應(yīng)有所考慮?？傊?，以買房這種方式作為投資，您一定要清楚面臨的風(fēng)險(xiǎn)，知道風(fēng)險(xiǎn)后應(yīng)盡量避免或減小投資的風(fēng)險(xiǎn)，爭取最大的投資利潤。

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拆遷安置
如何降低購買拆遷安置房的風(fēng)險(xiǎn)？

為了避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，減少糾紛和矛盾，購買拆遷安置房的時(shí)候，建議對(duì)房屋狀況、性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間、土地狀況、權(quán)屬等等問題進(jìn)行一個(gè)全面的了解和查詢，萬不可盲目購房。同時(shí)在購買時(shí)對(duì)一些可能出現(xiàn)的問題提前進(jìn)行約定，避免因?yàn)榧s定模糊而造成糾紛。同時(shí)，因?yàn)榘仓梅拷ㄔ祛A(yù)算有限，因此建筑商為了獲取利潤也許會(huì)對(duì)建筑偷工減料，以增加利潤，購買前要查詢房地產(chǎn)商以及監(jiān)督機(jī)構(gòu)。如果有意購買拆遷安置房，對(duì)于購買房屋合同進(jìn)行公證也是十分有必要的。拆遷安置房買賣存在風(fēng)險(xiǎn)分析雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為；但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，房價(jià)上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時(shí)間里，房價(jià)的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)

2023-07-02

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股權(quán)轉(zhuǎn)讓
新法解讀：投資者如何降低股權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行主體資格和財(cái)產(chǎn)及債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的盡職調(diào)查時(shí)，我們需要關(guān)注目標(biāo)公司的營業(yè)執(zhí)照、公司章程、批準(zhǔn)文件、產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、融資租賃協(xié)議以及相關(guān)合同和擔(dān)保文件。這些文件可以為我們提供目標(biāo)公司的主體資格、財(cái)產(chǎn)和債務(wù)狀況的重要信息，從而降低后續(xù)并購風(fēng)險(xiǎn)。首先，我們需要關(guān)注主體資格風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行主體資格的盡職調(diào)查時(shí)，我們可以通過檢查目標(biāo)公司的營業(yè)執(zhí)照、公司章程等注冊(cè)文件來了解其主體資格。同時(shí)，還需要核實(shí)是否存在批準(zhǔn)文件，以及批準(zhǔn)和授權(quán)的內(nèi)容是否清晰明確，這些內(nèi)容可能會(huì)對(duì)后續(xù)的并購產(chǎn)生影響。第二，財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)。土地和房地產(chǎn)的價(jià)值主要取決于產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，其權(quán)利狀況決定了土地和房地產(chǎn)的價(jià)值。機(jī)械設(shè)備應(yīng)查看其原始采購憑證，扣除適當(dāng)折舊后評(píng)估其凈值。對(duì)于通過融資租賃獲得的機(jī)械設(shè)備，所有權(quán)在全額支付前不歸公司所有。債權(quán)債務(wù)權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)收購風(fēng)險(xiǎn)如下：目標(biāo)公司應(yīng)收、應(yīng)付等應(yīng)收、應(yīng)付金額較大，是否合法

2023-11-18

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投資移民
降低美國投資移民風(fēng)險(xiǎn)要注意哪些事項(xiàng)

注意一：沒有區(qū)域中心的批文所有EB-5項(xiàng)目需要有美國移民局認(rèn)可的區(qū)域中心批準(zhǔn)。區(qū)域中心的批文單位、收件人的名字和合同也許是私人、私人企業(yè)或者是政府機(jī)構(gòu)，政府機(jī)構(gòu)擁有的區(qū)域中心和私人擁有的區(qū)域中心沒有任何差別，政府支持并不等于政府擔(dān)保，移民法不允許任何個(gè)人和機(jī)構(gòu)為投資人擔(dān)保和簽署贖回協(xié)議。注意二：正式項(xiàng)目需要審批所有的項(xiàng)目需要獲得政府審批。一個(gè)項(xiàng)目正式推廣，應(yīng)該有下列正式文件確保項(xiàng)目的合法性：a英文認(rèn)購協(xié)議;b英文商業(yè)計(jì)劃書;c有限合伙人企業(yè)登記文件;d普通合伙人登記文件;e區(qū)域中心批文。由于預(yù)售項(xiàng)目還沒有正式批準(zhǔn)，投資人等半年甚至一年都不能遞申請(qǐng)材料到移民局。有些沒有獲得審批的項(xiàng)目，建議申請(qǐng)人不要輕易參與。注意三：號(hào)稱投資項(xiàng)目龐大，募集投資人數(shù)往往上百人到數(shù)百人有些大型投資項(xiàng)目需要募集上百人到數(shù)百人的投資款才能建成。對(duì)于大型項(xiàng)目而言，是否能夠及時(shí)募集到規(guī)定的人數(shù)，籌集到資金至關(guān)重要。如果因

2023-05-29

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投資移民
美國投資移民怎么最大化降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

一、移民風(fēng)險(xiǎn)美國投資移民申請(qǐng)入門第一步很關(guān)鍵。隨著美國EB-5投資移民申請(qǐng)人數(shù)大增，申請(qǐng)也越來越激烈了，那么面對(duì)嚴(yán)格的審查程序，美國投資移民申請(qǐng)起來也是越來越嚴(yán)格，那么成功申請(qǐng)美國投資移民，專家表示，入門第一步很關(guān)鍵。隨著教育對(duì)移民的影響逐漸增大，移民美國的人越來越多。而作為移民美國的最佳方式--投資移民來說，投資項(xiàng)目是有風(fēng)險(xiǎn)的。二、如何做到安全移民，最大化的降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)我們要從以下這兩個(gè)方面來看看：第一、做為一個(gè)投資移民者來說，要想盡快實(shí)現(xiàn)美國移民的話，最好找個(gè)正規(guī)的投資移民中介。怎樣能夠選擇一家靠譜的移民中介呢?相信很多投資移民者都是要非常謹(jǐn)慎的，不想自己掉入各種各樣的移民陷阱，想如何看投資移民中介是否合法化，我們先跟這家顧問咨詢下，是否這家公司有沒有扎實(shí)、豐富的經(jīng)驗(yàn)等等。第二、如何保障投資的安全性。在移民美國的時(shí)候也要做到完整，因?yàn)橹挥心菢硬拍軌虮ＷC我們能夠安全的移民。其實(shí)我們都知道

2023-05-30

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抵押
如何降低購買到抵押商品房的風(fēng)險(xiǎn)

1、在購房過程中要想避免這種風(fēng)險(xiǎn)，可以到房管部門進(jìn)行查詢，因?yàn)樵诮üこ桃k理抵押，需要到房管部門進(jìn)行登記。同時(shí)，如果是買了在建的抵押了的房子，要注意資金監(jiān)管的事情。2、購房者在購房過程中，除了查詢，還要注意及時(shí)網(wǎng)簽并備案。如果是房子出現(xiàn)了除在建工程之外的抵押或者是查封，系統(tǒng)里都有記錄，是網(wǎng)簽不了的，購房者可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并避免損失。3、實(shí)踐中，許多開發(fā)商轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)時(shí)未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，在辦理《房屋所有權(quán)證》時(shí)，房地產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)《國有土地使用證》上已有抵押記載，造成辦理產(chǎn)權(quán)過戶出現(xiàn)障礙，購房者無法順利拿到《房屋所有權(quán)證》。因此，為了規(guī)范購房法律關(guān)系，減少甚至杜絕糾紛，從保護(hù)購房者利益的角度出發(fā)，較好的辦法是在《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中增加如下條款：①出賣人保證不得以任何形式將該商品房所屬的在建項(xiàng)目及其所處位置的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，否則，買售人有權(quán)無條件退房并要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任

2023-04-21

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