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隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，舊城改造越來越多地涉及到房地產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償工作。各地各級(jí)政府，為了維護(hù)被拆遷人利益及開發(fā)商的積極性也陸續(xù)出臺(tái)了拆遷管理?xiàng)l例、拆遷補(bǔ)償辦法或拆遷貨幣補(bǔ)償指導(dǎo)意見。雖然這些規(guī)范與指導(dǎo)意見，都對(duì)拆遷工作起一定的監(jiān)督、指導(dǎo)作用。但是，拆遷中被拆遷人的權(quán)益仍不時(shí)受到侵犯，拆遷中的補(bǔ)償爭(zhēng)執(zhí)仍十分頻繁。開發(fā)商(拆遷人)以為，我是按有關(guān)規(guī)定辦，有據(jù)可查。而被拆遷人卻往往認(rèn)為補(bǔ)償不到位損害了他們的權(quán)益。因此委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的個(gè)案日漸增加，委托人對(duì)評(píng)估結(jié)果持異義的情況也日增。評(píng)估人員在實(shí)際評(píng)估操作中，如何做到客觀、公正、合理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，如何對(duì)拆遷中出現(xiàn)的問題，進(jìn)行客觀的分析與判斷，正是本文要探討并求教于同行的中心與意圖。

一、政府指導(dǎo)價(jià)與拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)的關(guān)系

1)政府指導(dǎo)價(jià)是拆遷補(bǔ)償價(jià)格的參考，而拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)是拆遷人雙方協(xié)商貨幣補(bǔ)償金額的依據(jù)。

福建省城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償暫行辦法(閩政[2002]5號(hào)文)，第三條提到···拆遷人可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為貨幣補(bǔ)償金額的依據(jù)。第四條：市縣房地產(chǎn)行政主管部門、應(yīng)會(huì)同價(jià)格主管部門，根據(jù)房地產(chǎn)行情的變化情況，及時(shí)公布城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)各地段等級(jí)，各類房屋的交易價(jià)格行情，為拆遷當(dāng)事人協(xié)商貨幣補(bǔ)償金額提供參考。而現(xiàn)實(shí)中，往往把這個(gè)關(guān)系顛倒了，這樣，就使拆遷補(bǔ)償評(píng)估失去了市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)。

2)政府指導(dǎo)價(jià)是區(qū)間價(jià)、平均價(jià)。而評(píng)估價(jià)則是拆遷標(biāo)的物的當(dāng)?shù)卣Ｊ袌?chǎng)價(jià)。

各地政府在一定時(shí)期發(fā)布的拆遷貨幣補(bǔ)償價(jià)格指導(dǎo)意見(以下簡(jiǎn)稱指導(dǎo)意見)一般是在近年來本地發(fā)生的各類房屋實(shí)際交易價(jià)格的基礎(chǔ)上得出的。它往往是前一段時(shí)期的拆遷平均價(jià)格。所提供的補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)區(qū)間，而不是一個(gè)具體數(shù)據(jù)。而對(duì)于被拆遷人來說，它要的是客觀、合理、相對(duì)準(zhǔn)確而又對(duì)應(yīng)某一被拆遷物的補(bǔ)償價(jià)格。

3)政府指導(dǎo)意見帶有一定的行政干預(yù)色彩，難免與市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有一定差距。

我國(guó)的拆遷補(bǔ)償經(jīng)歷了實(shí)物補(bǔ)償向貨幣補(bǔ)償?shù)倪^度，土地取得方式也經(jīng)歷了土地劃撥----土地協(xié)議出讓----土地招標(biāo)出讓----土地拍賣出讓等幾個(gè)階段。在改革開放初始，為了鼓勵(lì)外商投資，確有以低代價(jià)土地?fù)Q取外商投資的進(jìn)入，從而人為地壓低拆遷補(bǔ)償價(jià)格的現(xiàn)象。隨著時(shí)間的推移，政策的變更及拆遷補(bǔ)償方式的改進(jìn)，現(xiàn)時(shí)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)不斷地變動(dòng)。

因此，評(píng)估人員在評(píng)估中應(yīng)當(dāng)根據(jù)客觀、公正、獨(dú)立的原則，對(duì)標(biāo)的物的客觀市場(chǎng)狀況，土地的權(quán)利狀況，容積率及房屋的實(shí)際重置成本、成新狀況進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查、核算并作出評(píng)估。簡(jiǎn)單地用政府指導(dǎo)價(jià)套用調(diào)整，是難以服眾的。當(dāng)然，如果政府指導(dǎo)價(jià)符合客觀情況，而評(píng)估人員的評(píng)估方法得當(dāng)。這兩種結(jié)果，應(yīng)該會(huì)殊途同歸的。

二、拆遷貨幣補(bǔ)償價(jià)格定義

建設(shè)部城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(2003年10月24日征求意見稿)界定的城市房屋拆遷估價(jià)是指對(duì)被拆遷房屋及其附屬物和該房屋及其附屬物用地的土地使用權(quán)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

對(duì)于這里所說的正常市場(chǎng)價(jià)格，筆者認(rèn)為，還應(yīng)進(jìn)行下面更詳細(xì)的界定，即：被拆遷房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格是指：在拆遷批準(zhǔn)之日(評(píng)估基準(zhǔn)日)，被拆遷房地產(chǎn)原所處的地段，容積率及土地權(quán)利狀況，并假設(shè)外界尚不知道拆遷信息條件下的市場(chǎng)價(jià)格。

筆者認(rèn)為對(duì)拆遷貨幣補(bǔ)償價(jià)格定義進(jìn)行嚴(yán)格界定是非常必要的。經(jīng)常有被拆遷人，對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)格表示異義時(shí)，往往說我這房子，在××地方，這里的土地一畝至少值多少錢，你為什么評(píng)得這么低。其所以有這樣誤解就是因?yàn)?，他把被拆遷的房?jī)r(jià)及地價(jià)，當(dāng)成開發(fā)后的房?jī)r(jià)及地價(jià)了。殊不知開發(fā)商拿到這塊土地后，還要投入三通一平費(fèi)用、上繳設(shè)施配套費(fèi)、有的還要補(bǔ)交出讓金(原劃撥用地)、并對(duì)建設(shè)區(qū)域進(jìn)行一系列改造使之形成與原來?xiàng)l件完全不同的新景觀，才有價(jià)值的提升。將開發(fā)前該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行簡(jiǎn)單的類比，顯然是不科學(xué)，也是不實(shí)事求是的。

三、拆遷貨幣補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估方法應(yīng)用中應(yīng)注意的事項(xiàng)

對(duì)需要被拆遷的房地產(chǎn)評(píng)估，一般說房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范中所提的幾種方法都可采用。但在應(yīng)用范圍及操作上需要注意以下幾個(gè)問題：

(1)除了對(duì)在建工程評(píng)估，可以按原來的規(guī)劃條件采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估外，一般住宅及非住宅的拆遷評(píng)估，不適用假設(shè)開發(fā)法。

(2)有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。但是，要注意這里是有條件的，也就是采用市場(chǎng)比較法必須符合在同一供需圈有較多的相類似的正常市場(chǎng)的房地產(chǎn)交易案例。筆者認(rèn)為要符合這種情況，在一個(gè)城市里，是必須認(rèn)真篩選的。同時(shí)采用市場(chǎng)比較法，交易案例取樣時(shí)一定要注意這是正常的市場(chǎng)條件，也就是假定外界尚不知道拆遷信息情況下的市場(chǎng)為前提。

(3)重置成本法

重置成本法：較多地用于拆遷補(bǔ)償評(píng)估，一般采用房地分估合一的辦法，也就是分別評(píng)出被拆遷物用地的土地使用權(quán)價(jià)格及被拆遷房屋及附屬物的價(jià)格，然后把兩者相加，得出整個(gè)房地產(chǎn)補(bǔ)償價(jià)值。采用這種方法時(shí)建議：

1)評(píng)估土地使用權(quán)拆遷補(bǔ)償價(jià)值采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法時(shí)，要注意①原有土地基準(zhǔn)地價(jià)的合理性②原有被拆遷物土地容積率對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的影響與修正③現(xiàn)有被拆遷物土地條件對(duì)小區(qū)建設(shè)中開發(fā)成本的影響與修正(如地塊的不平整、不規(guī)則及地面物拆遷難度等對(duì)土地利用程度的影響)④原有土地的權(quán)利狀況對(duì)地價(jià)的修正。如原是劃撥用地，地價(jià)要扣除土地出讓金。(其方法是先按出讓土地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)，然后扣除需要補(bǔ)交的與被拆遷房屋在拆遷公告發(fā)布之日的合法用途，合法面積等房地產(chǎn)狀況相對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金或相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。)

2)評(píng)估房屋建筑物時(shí)要注意

①客觀地確定所評(píng)建筑物的重置成本

②房屋及構(gòu)筑物的成新率，以現(xiàn)有房屋的技術(shù)狀況為主。因?yàn)橐话惚徊疬w的房產(chǎn)都年代久遠(yuǎn)，簡(jiǎn)單地用經(jīng)濟(jì)年限使用法評(píng)估無(wú)法進(jìn)行，依據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》考慮被拆遷房屋的殘值后，進(jìn)行成新率評(píng)定是較符合客觀實(shí)際的。

對(duì)房屋完損等級(jí)評(píng)定現(xiàn)在多采用技術(shù)評(píng)分法。在采用這種方法時(shí)，一般把房屋建筑物分成基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)，上部建筑及水電設(shè)施及附屬配套幾個(gè)部分。(根據(jù)規(guī)范要求：一般拆遷補(bǔ)償，不考慮內(nèi)裝修，如要評(píng)內(nèi)裝修，則要另行評(píng)估。)然后分別確定這幾個(gè)部分在重置價(jià)中的權(quán)重。在評(píng)估時(shí)要注意對(duì)基礎(chǔ)及承重構(gòu)件的評(píng)分不能過低，如果房子屬于安全房，則基礎(chǔ)及承重件一般要在60分以上。

3、收益法

采用收益法，可適用于營(yíng)業(yè)或租賃的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)或有客觀租金標(biāo)準(zhǔn)的非經(jīng)營(yíng)性的住宅出租房(住宅暫時(shí)出租給住戶但并不長(zhǎng)期以經(jīng)營(yíng)為目的)。

對(duì)于用于租賃的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。其租賃期限中的收益及非租賃期限的收益都應(yīng)當(dāng)以當(dāng)?shù)氐目陀^收益為標(biāo)準(zhǔn)。這正是體現(xiàn)正常市場(chǎng)條件所應(yīng)當(dāng)考慮的。因?yàn)閮H是雙方的租賃合同有可能存在非市場(chǎng)因素，造成租金的偏高偏低，只有剔除非市場(chǎng)因素，才能反映出正常的市場(chǎng)價(jià)格。