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一、業(yè)主專有部分如何認(rèn)定的

1、在判斷某一房屋或特定空間是否構(gòu)成專有部分時(shí)，就看其是否具備三個(gè)條件：（1）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（2）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。同時(shí)具備的，構(gòu)成專有部分。需要注意的是，符合本規(guī)定前兩個(gè)條件，但還沒有登記的，是否構(gòu)成專有部分，還要具體分析。依據(jù)生效法律文書、繼承或受遺贈，以及合法建造等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)，或基于買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，也構(gòu)成專有部分。2、露臺等要成為專有部分的組成部分，要具備以下三個(gè)條件：（1）符合規(guī)劃。有了行政主管部門的規(guī)劃，露臺方構(gòu)成合法建筑，反之，加建露臺是違法行為，對違法建造的露臺，不可能取得登記，故其不能成為專有部分的組成部分。（2）物理上專屬于特定房屋。即只有該特定房屋才能通到該露臺，特定房屋的所有權(quán)人可以對該露臺進(jìn)行排他使用。（3）銷售合同有約定。如果合同沒有明確約定，購房人主張對露臺的所有權(quán)，其主張就不應(yīng)得到支持。

二、業(yè)主享有哪些權(quán)利

1、專有部分的所有權(quán)對于建筑物內(nèi)專有部分的住宅、經(jīng)營性房屋的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。2、共有權(quán)業(yè)主的共有權(quán)包括區(qū)分所有建筑物共有部分的共有權(quán)以及建筑區(qū)劃內(nèi)配套建設(shè)的公共場所、場地、設(shè)施的共有權(quán)；共有道路、車位的共有權(quán)；建筑物區(qū)劃內(nèi)配套建設(shè)的車位、車庫的法定用役權(quán)。這種共有權(quán)包括使用權(quán)、收益分配權(quán)、危險(xiǎn)和妨害的排除請求權(quán)。3、共同管理權(quán)共同管理權(quán)是維護(hù)共有部位和共有物物理性能以及保證配套設(shè)施運(yùn)行的權(quán)利。根據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。建筑物在構(gòu)造上具有獨(dú)立性，可以認(rèn)定為業(yè)主的專有部分。業(yè)主享有專有部分的所有權(quán)，對于建筑物內(nèi)的住宅，進(jìn)行占有，使用，處分的權(quán)利。業(yè)主對于建筑物共有部分擁有共有權(quán)，這種共有權(quán)包括使用權(quán)，收益分配權(quán)，危險(xiǎn)和妨害的排除請求權(quán)，具有維護(hù)共有部分的共同管理者。